El mercado de la vivienda en España se acerca al punto de equilibrio, según CBRE

El mercado residencial en España se encuentra en fase de consolidación. Una vez alcanzado un nivel de demanda estable, se aprecia una moderacion del crecimiento del número de compraventas de vivienda y de los precios, lo que indica que el mercado puede estar llegando a un punto de equilibrio. Esta es una de las conclusiones del informe “Mercado Residencial en España 2019” elaborado por CBRE.

En términos interanuales, la demanda de vivienda a nivel nacional aumentó un 9,3% en 2018, ejercicio en el que se cerraron más de 585.000 operaciones de compraventa, de las cuales alrededor del 10% fueron unidades de obra nueva.

Este crecimiento, que se enmarca en un contexto de entorno positivo para la economía española, es inferior al registrado en 2017, cuando la demanda de vivienda aumentó un 16,3% respecto a 2016.

“Respecto a los próximos meses, prevemos que la demanda residencial va a continuar la senda positiva, pero a un ritmo de crecimiento menor, ya que la tendencia a la ralentización del crecimiento económico que se anticipa para los próximos meses se verá reflejada en el mercado de vivienda”, afirma Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España.

“Las expectativas para 2019 sitúan el crecimiento de la demanda entre 610.000 y 615.000 transacciones, lo que representa un incremento en el rango 4 – 4,5%”, apunta.

El informe destaca que el menor ritmo de crecimiento de la demanda no es homogéneo, sino que se está produciendo en aquellos mercados que iniciaron antes la recuperación, como Barcelona o Madrid, aunque estas ciudades se mantienen como las de mayor potencial en números de operaciones.

Otras provincias, como Valencia, Málaga o Alicante, pese a registrar en el último trimestre de 2018 tasas de crecimiento inferiores al trimestre anterior, no muestran todavía una tendencia clara.

Precios

Por otra parte, el precio de la vivienda a nivel nacional alcanzó en 2018 una tasa de crecimiento del 6,6%. Esto supone una ligera moderación con respecto al año anterior, cuando aumentó un 7,2%. Madrid y Cataluña, si bien lideraron el aumento de precios el pasado ejercicio con tasas por encima de la media nacional (9,6% y 8,1%, respectivamente), registraron crecimientos inferiores a 2017, al igual que en Baleares, Canarias y País Vasco, lo que sugiere una tendencia más sostenible para los próximos años.

“Teniendo en cuenta el ritmo de crecimiento de la demanda y que, a diferencia del ciclo anterior, no existen por el momento factores exógenos al mercado -como exceso de financiación hipotecaria, exceso de oferta, tensionamiento demográfico por flujos migratorios o incentivos fiscales a la compra- que permitan proyectar repuntes de precios, se prevé una moderación del crecimiento de los precios de la vivienda durante 2019” indica Población que afirma “durante el presente ejercicio el incremento de los precios a nivel nacional podría moderarse en torno al 3% -4%”.

En cuanto a la oferta, el estudio señala que la construcción de vivienda se encuentra a niveles históricamente bajos, si bien crece a un ritmo constante registrado en tasas de crecimiento anual de alrededor del 25%.

En 2018, el volumen de vivienda de obra nueva terminada alcanzó las 64.500 unidades, un 18% más que en 2017, y representa todavía un 16% del promedio anual de unidades construidas en los años 90 y una décima parte de las viviendas terminadas en 2008.

“La producción de vivienda nueva continuará en niveles relativamente moderados en los próximos dos años. Asumiendo esta tasa de crecimiento y un factor de descuento sobre el número de proyectos visados no ejecutados, la proyección de los proyectos visados indica que el volumen de vivienda terminada para 2019 podría superar las 85.000 unidades y algo menos de 100.000 unidades en 2020”, todo ellos sujeto a los plazos en la obtención de las pertinentes LPOs, apunta Álvaro Martín Guerrero, Consultor Senior Research de CBRE.

“Sin embargo, la gestión y ordenación de suelo, la tramitación de licencias, la capacidad productiva y el repunte sobre los costes de construcción continúan lastrando el potencial de los promotores para construir vivienda” destaca Samuel Población. “El endurecimiento de las condiciones de accesibilidad para los colectivos más vulnerables podría corregirse a través de políticas más activas como por ejemplo la explotación de los parques públicos de suelo a través de colaboraciones público-privadas que aumenten la oferta de vivienda”.

Alquiler

En los últimos diez años, uno de cada dos nuevos hogares optó por el alquiler como forma de tenencia, en torno a 70.0000 nuevos arrendatarios al año. Así, la expansión de la demanda de vivienda en alquiler y la escasez de la oferta en algunos mercados ha presionado al alza los precios en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde el alquiler ha crecido en torno al 36% entre 2014 y 2018.

Pese a la moderación de los tipos de interés, la ratio de esfuerzo hipotecario a nivel nacional se sitúa en torno al 33% en 2018, lo que dificulta las posibilidades de compra de vivienda entre los jóvenes y los hogares con rentas más bajas.

“Si bien el crecimiento de la demanda de alquiler ha estado fuertemente condicionado por la crisis económica, la mejora del entorno económico en los últimos años no ha supuesto un retroceso en el alquiler, lo que indica un cambio social en la percepción sobre este régimen de tenencia. Ciertamente, el alquiler proporciona una solución habitacional flexible” añade Martín Guerrero.

Por otro lado, la oferta de vivienda en alquiler está experimentado un crecimiento muy significativo, pero insuficiente, como consecuencia del aumento en el número de actores que comienzan a operar en este mercado.

En 2018, este segmento de inversión residencial directa alcanzó los 900 millones de euros, duplicando el volumen registrado en 2017. “Este impulso del mercado de inversión residencial se debe, en parte, a la escasez de la oferta de vivienda en alquiler y rentabilidades brutas aún atractivas que rondan en torno al 4%”, concluye el director de Producto Residencial y Suelo de CBRE.