El Covid-19 frena el dinamismo del mercado residencial en Sevilla, según CBRE

El mercado residencial en Sevilla afronta la crisis provocada por la pandemia del Covid-19 con unos fundamentos sólidos, muy alejado de cómo se enfrentó a la crisis de 2008, menos endeudado, con promotoras solventes y con un crecimiento más sostenible, como refleja el informe “Mercado Residencial en España 2020”, elaborado por CBRE. No obstante, la incertidumbre por la pandemia puede afectar a la demanda de vivienda y también al alquiler en los próximos meses.

En este sentido, Rosa Madrid, directora regional de CBRE Andalucía, señala que “la incertidumbre económica que se ha instalado desde el mes de marzo de 2020, debido al impacto de la crisis sanitaria del Covid-19, podría provocar una ralentización en la demanda como consecuencia de la parálisis forzosa que ha traído consigo el confinamiento y sus efectos. En la obra nueva, aquellos contratos privados cuyas ventas se hicieron hace año y medio y cuya escrituración es inminente no se verán tan afectados”.

Por otro lado, Madrid añade que “los contratos que se han realizado en el último semestre sí podrán verse afectados por la situación laboral de los compradores potenciales como consecuencia del Covid-19. La reducción de la demanda en la segunda mano será mayor por la paralización de la búsqueda de vivienda para el cliente de reposición”.

El mercado sevillano cerró 2019, con un volumen de 20.264 compraventas de viviendas, un 4% más que el año anterior, encadenando seis ejercicios consecutivos al alza. Los datos de CBRE revelan que la mitad de las transacciones de vivienda se concentraron en Sevilla capital y en el municipio de Dos Hermanas, aunque la capital andaluza, con 8.557 transacciones, sufrió un ajuste del 5,3% respecto a 2018.

viviendas en sevilla

Por su parte, la compraventa de vivienda nueva, con un peso del 10% sobre el total de viviendas, creció en 2019 en la provincia de Sevilla un 45%, hasta las 2.066 viviendas nuevas. En la capital se vendieron 794 de estas viviendas, tras aumentar un 41% respecto a 2018, y en el municipio de Dos Hermanas registraron un 54% de las transacciones de vivienda nueva de la provincia.

El dinamismo del mercado residencial sevillano en 2019 vino acompañado de un alza del precio de la vivienda en la provincia de Sevilla del 4% (1.312 euros/m²), y del 8% en la ciudad (1.692 euros/m²). La evolución de los precios promedio de la vivienda entre 2014 y 2019 afectó de manera distinta a los municipios. Sevilla, Mairena del Aljarafe y Dos Hermanas registraron los precios más altos, entre 1.200 y 1.700 euros/m².

En CBRE no prevé un ajuste de los precios de la vivienda en Sevilla, tras cerrar 2019 con una subida del 4% en la provincia y del 8% en la capital

Sobre la evolución de los precios de venta, Rosa Madrid señala que “éstos no sufrirán ajustes significativos por factores como el menor número de unidades promovidas, y un mercado menos especulativo que generará un volumen menor de adjudicaciones hipotecarias. Además, el precio medio de la vivienda en Sevilla se encuentra aún alejado de los niveles previos a la anterior crisis, no existiendo en la actualidad ese foco de tensión”.

Respecto al alquiler, en 2019 no se observaron tensiones importantes en las rentas. En la ciudad de Sevilla, la renta de alquiler promedio anual fue de 10,1 euros/m² al mes y creció un 6% respecto a 2018. En CBRE destacan que las rentas han subido un 30% desde 2013.

Por otro lado, el Covid-19 ha trasladado gran parte de la oferta turística a alquiler tradicional. El decreto 28/2016 que regula las viviendas turísticas permite compatibilizar el uso como piso turístico y residencial sin darlo de baja. Este hecho impactará en una bajada en las rentas de alquiler en Sevilla.

Rosa Madrid comenta “que un aspecto a tener en cuenta por el sector promotor sevillano es la oportunidad de diversificación que ofrecen las nuevas fórmulas residenciales de coliving y build to rent, permitiendo al promotor estudiar fórmulas alternativas a la tradicional venta del producto terminado. El primer gran ejemplo en nuestra ciudad lo tenemos en el barrio de Sevilla Este, donde está prevista la construcción de más de cuatrocientas viviendas para el alquiler con excelentes dotaciones y equipamiento comunitario”.

Oferta residencial

En cuanto a la oferta, el informe señala que el volumen de vivienda terminada en 2019 creció un 26% respecto al año 2018, hasta las 2.799 unidades. En los últimos dos años, la oferta de vivienda en Sevilla se incrementó más un 96%.

Desde 2015, el volumen de permisos de construcción en la provincia de Sevilla se ha recuperado de forma dinámica, acercándose a niveles de la década pasada. En 2019, los visados crecieron un 12% respecto a 2018, hasta los 3.913, y desde 2015 han aumentado un 161%. El 85% de los visados fueron de obra nueva. Por su parte, Sevilla ciudad experimentó un descenso del 26% en la cantidad de permisos de construcción en 2019; 1.051 en total, el 27% del volumen total de visados de la provincia. Entre 2015 y 2019, aumentaron un 66%.

Respecto a los proyectos de obra nueva en desarrollo y áreas en expansión, destacan en la capital la zona centro, zona Este (proyecto de los Jardines Hacienda El Rosario), Sur y el barrio de Triana; y en el área metropolitana las zonas de Dos Hermanas (municipio y zona de Entrenucleos) y Mairena de Aljarafe.

Por otro lado, tuvo lugar un ajuste en la superficie transaccionada de suelo urbano (-22%), y se ha incrementado desde 2017 en un 4% el precio promedio del suelo en la provincia de Sevilla desde 2017. Además, los proyectos de obra nueva se expandieron en la comarca metropolitana como consecuencia de la escasez de suelo en la capital.

Respecto al tipo de producto que se demandará en la ‘nueva normalida’, Rosa Madrid comenta que “la experiencia del teletrabajo ha impulsado sobremanera las nuevas formas de trabajar, y ha dado lugar a que sobre el comprador de vivienda nueva primen requisitos en cuanto a superficie útil, dotaciones y equipamientos que proveen de comodidades, frente a otros tales como la localización o cercanía al trabajo”.

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