El coste de las expropiaciones de suelo podría reducirse con la nueva norma estatal
La entrada en vigor del texto refundido de la Ley del Suelo supone que la valoración de los suelos en situación básica de rural se podría ver sensiblemente reducida, en muchos casos, para las finalidades expropiatorias, entre otras, según un análisis de Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa.
Lorente analizó en la jornada “Nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo” las principales novedades en materia de valoración introducidas en la norma aprobada el 30 octubre de 2015. El encuentro, organizado por la consultora, la revista Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, Asesorama y Laso y Asociados, se dividió en tres bloques; un análisis del texto legal por el despacho Laso & Asociados, modificaciones en valoraciones por la tasadora Tinsa y, finalmente, una visión del mercado de suelo por la empresa Asesorama.
“En la práctica, la entrada en vigor del texto refundido supone que la valoración de los suelos en situación básica de rural se podría ver sensiblemente reducida, en muchos casos, para las finalidades expropiatorias, entre otras”, afirmó Lorente. “Los entornos de las coronas metropolitanas de algunas capitales de provincia podrán compensar en cierta medida este descenso del valor al poder aplicar un mayor factor de corrección vinculado a su ubicación, una posibilidad que estaba limitada en la anterior normativa hasta una sentencia del Tribunal Constitucional que recoge el actual texto refundido”, afirmó. Lorente explicó que el texto refundido no altera la diferenciación de los suelos, que se dividen entre suelos en situación básica de urbanizado (solares) y suelos en situación básica rural.
Aunque la nueva norma mantiene la metodología valorativa respecto a las anteriores leyes (8/2007 y RDL 2/2008), sí se introducen algunas variaciones, que aunque parecen de menor importancia, afectan especialmente a las valoraciones de suelo en situación básica de rural. En esta tipología de suelos, explicó Lorente, se modifican las tasas (tipo de capitalización de las rentas del suelo) y los factores de localización que se aplican para calcular el valor para cuatro finalidades: responsabilidad patrimonial de la Administración, en caso de venta forzosa, cuando no hay acuerdo entre los propietarios de una junta de compensación y en caso de expropiación.
El método para valorar el suelo en situación básica de rural en estos supuestos consiste en dividir el rendimiento del terreno (calculado por capitalización de rentas de la tierra) entre una tasa de capitalización. Al resultado se le aplica un factor de corrección en función de la ubicación del suelo (factor de localización). El RDL 2/2008 establecía que este factor de localización no podía ser superior a dos.
Las determinaciones establecidas en el nuevo Texto Refundido arroja unas tasas muy superiores a la que resultaban según el RDL 2/2008, lo que se traduce en que los valores pueden ser sensiblemente inferiores a los que se obtenían según la anterior normativa. Este efecto se ve parcialmente compensado en algunas ocasiones gracias a que el factor de localización (el factor de corrección que se aplica en el cálculo) ya no está limitado a dos, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014. La eliminación de este límite permite que en buenas ubicaciones, como son las coronas metropolitanas de las capitales de provincia, se pueda recuperar parte del valor que se ha visto reducido por efecto de las nuevas tasas.
Para ilustrar esta situación, Andrés Lorente expuso un caso práctico de un suelo en el área metropolitana de Madrid que generase un determinado rendimiento agropecuario. El valor obtenido del suelo por capitalización de rentas, de acuerdo con la nueva norma, supone una cantidad entre 5 y 6 veces inferior al resultante por aplicación de la norma de 2008.
El suelo, oportunidad de inversión
El presidente de Asesorama, José Bernabé, señaló durante su intervención que el desarrollo y la gestión de suelo para su posterior venta se configura como una interesante oportunidad de inversión, a pesar de que “no se han activado la mayoría de los activos de suelo que permanecen en poder de entidades financieras”.
Vicente Laso, socio director del bufete Laso & Asociados, destacó en el encuentro inmobiliario que la entrada en vigor del nuevo texto refundido ha representado una relevante novedad en el ordenamiento urbanístico español, al quedar contemplada por vez primera en un solo texto normativo, tanto la regulación tradicional referida a la extensión y desarrollo urbanístico, como las cuestiones directamente referidas a la ciudad consolidada en orden a la rehabilitación y las actuaciones de reforma y regeneración urbanas.
