¿Cómo está el mercado del alquiler en España?

Precisamente un panorama exhaustivo de lo que es hoy el mercado de alquiler español lo dieron un grupo de expertos profesionales, reunidos en el encuentro anual organizado por Preciosdevivienda.es.

El mercado del alquiler protagonizó uno de los debates del primer encuentro anual de Preciosdevivienda.es

Alicia Coronil, directora de Economía del Círculo de Empresarios; Jerónimo Escalera, presidente de AVS Gestores Públicos; José Manuel Góngora, director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de Madrid de CaixaBank; Concha Osácar, socia fundadora de Azora; y Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, que actuó como moderador, expusieron sus opiniones sobre todos los tremas que afectan al sector.

Los debates de la segunda mesa se abrieron con el control de precios. A este respecto, José Manuel Góngora, de Caixabank, ha señalado no ser partidario de esta medida: “Hay otros mecanismos para regular precios, como los que tenemos nosotros, con programas sociales”.

“Nosotros, por ejemplo, disponemos de un parque de 10.000 viviendas de alquiler, y 6.000 de ellas están alquiladas por debajo del precio de mercado. Lejos de lo que se oye, yo creo que no hay burbuja en los alquileres, lo hay que hay es falta de oferta en algunas zonas, lo que explica que en algunas ciudades los precios estén tensionados. En todo caso, tendría que sacarse más suelo público, porque sí es cierto que faltan viviendas asequibles”, señaló Góngora.

José Manuel Góngora, de Caixabank: “No hay burbuja en los alquileres, lo hay que hay es falta de oferta en algunas zonas. En todo caso, tendría que sacarse más suelo público, porque sí es cierto que faltan viviendas asequibles”Haz click para twittear

En este sentido, Concha Osácar, socia fundadora de Azora, ha puesto de manifiesto que el mercado de alquiler “ha registrado una recuperación desde 2014, después de una gran crisis, que llevó a unos ajustes brutales en los alquileres. A nivel nacional, estamos todavía al -13% con respecto a niveles anteriores y, sin embargo, los salarios en este mismo periodo han registrado un incremento del 6%”.

“Es verdad que en Madrid sí se han recuperado los precios, pero es que no ha incrementado su oferta. Los alquileres medios que nosotros tenemos en Madrid y en Barcelona están en 6’9 euros el metro cuadrado, y sigue habiendo mucho alquiler a precios asequibles. Por mucho que se ataque a los fondos, la realidad es que la rentabilidad real de los fondos está en torno al 3,5%- 4%”, añadió.

Concha Osácar, de Azora: “El mercado del alquiler se ha recuperado, pero se mantiene al -13% con respecto a niveles anteriores a la crisis, mientras que los salarios en ese mismo periodo se han incrementado un 6%”Haz click para twittear

Por su parte, Jerónimo Escalera, presidente de AVS Gestores Públicos, ha señalado: “Está subiendo el precio de alquiler en las grandes ciudades y en algunas islas, pero este es un problema complejo que no tiene una solución sencilla. Nosotros somos partidarios de los indicadores oficiales de precios, que creemos que deben hacerse con datos reales, como los que tiene el IVIMA”.

Alicia Coronil, directora de Economía del Círculo de Empresarios, ha señalado que “en España no hay una burbuja de los precios del alquiler, simplemente hay ciudades que por su dinamismo están liderando los precios de alquiler, y no solo me estoy refiriendo a Madrid y Barcelona, sino también a núcleos costeros que tienen un gran atractivo turístico o a ciudades como Zaragoza”.

Coronil también ha afirmado que “el problema no va a mejorar por crear estos índices, porque el parque de alquiler en España no es homogéneo” y, con respecto al control de precios, ha afirmado: “me preocupa el control de precios, porque esto introduce distorsiones negativas. Es más, en ciudades donde se han puesto en práctica, como San Francisco o Berlín, ha sido un fracaso”.

Colaboración público-privada

En lo que sí se han mostrado todos los intervinientes de acuerdo es en la falta de viviendas en alquiler a precios asequibles en nuestro país. Para paliar este problema, Osácar ha insistido en la necesidad de que la administración y las empresas privadas compartan información y realicen un diagnóstico certero.

“No está habiendo reuniones sectoriales donde los fondos podamos compartir información y sacar conclusiones y desarrollar, si hace falta, nuevo producto. Todos los partidos reconocen que hay que incrementar la oferta, pero admiten que no hay dinero y que hay que impulsar una colaboración pública-privada. Entonces, ¿por qué no se hace? Nunca había habido tanto inversor de fuera, así que es un momento ideal”, expuso la fundadora de Azora.

“El alquiler de vivienda tiene en este momento una gran oportunidad para desarrollar este parque, porque por primera vez hay un inversor potente que ha decidido invertir en vivienda, pero hacen falta marcos y regulaciones estables que tiene que cubrir la inversión y rentabilidades razonables”, subrayó Osácar.

El presidente de AVS Gestores Públicos ha insistido en que “no se ha hecho inversión en vivienda de alquiler, lo que es fundamental, y esto, además, se ha ido complicando con ventas de viviendas públicas”.

Jerónimo Escalera, presidente de AVS Gestores Públicos: “No se ha hecho inversión en vivienda de alquiler, y esto, además, se ha ido complicando con ventas de viviendas públicas”Haz click para twittear

En este sentido, la directora de Economía del Círculo de Empresarios ha propuesto “mejorar la oferta, porque si no, los precios seguirán tensionándose. España está afrontarlo una desaceleración económica y me preocupa que se adopten medidas regulatorias que afectan al sector inmobiliario sin tener en cuenta a los agentes implicados. El acceso a la vivienda pasa por mejorar la transparencia, la oferta, etc. pero también por mejorar la realidad del mercado laboral del país; mientras tengamos estas tasas de temporalidad seguirá habiendo dificultades para el acceso a la vivienda. Y esta es una reflexión que no se está haciendo”.

Alicia Coronil, directora de Economía del Círculo de Empresarios: “El acceso a la vivienda pasa por mejorar la transparencia, la oferta, etc. pero también por mejorar la realidad del mercado laboral del país”Haz click para twittear

Algo en lo que ha abundado la socia fundadora de Azora: “Para que haya movilidad laboral y los jóvenes pueden independizarse se necesita un mercado de alquiler, pero los planes de vivienda siguen anclados en modelos antiguos, aquí estamos muy lejos del alquiler de otros países europeos. Hay que revertir el modelo, pero no como bienestar social, sino como una realidad diferente de país y con unas necesidades actuales diferentes”.

Y ha añadido: “La vivienda social tiene que atender a familias en situación de vulnerabilidad, que se han incrementado con la crisis, y no se atiende porque no hay partidas presupuestarias. También hay una necesidad imperiosa de una vivienda a precio asequible para jóvenes que empiezan en el mercado laboral y, paralelamente, está el mercado libre. Y todo esto tiene que convivir. Tiene que haber financiación pública, y también colaboración público-privada, pues hacen falta al menos un millón y medio de viviendas en alquiler en los próximos diez años, unas 150.000 al año”.

En todo caso, la realidad parece estar cambiando, a juicio del director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de Madrid de CaixaBank: “Este es el primer año que estamos empezando a ver una demanda de financiación de promociones de viviendas de alquiler por parte de promotores, fondos, socimis, incluso patrimonialistas. Nosotros vamos a unos ratios de apalancamiento bastante conservadores en financiación, que es también lo que le está interesando a este cliente, que está poniendo un equity del 40%, porque tampoco quiere tener mucha deuda, pero es verdad que todo lo que nos llega en este sentido es vivienda en alquiler libre, ninguna iniciativa público-privada”.

Un mayor parque de viviendas en alquiler

Preguntados por las medidas que pueden implementarse para mejorar la situación del alquiler en España, Jerónimo Escalera ha señalado la necesidad de contar con un mayor parque de viviendas: “Hay que hacer una inversión fuerte para aumentar el número de plazas, ya que no se está dando respuesta a situaciones de vulnerabilidad. Hay que construir nuevas viviendas, comprar viviendas ya construidas, fomentar el uso de la vivienda vacacional o la vivienda vacía como vivienda en alquiler y destinar a este fin suelos dotacionales que no tienen uso. Hay que sumar muchas actuaciones para lograr una solución, porque ahora mismo estamos muy alejados de lo que necesitamos”.

Más inversión, más promoción y más suelo para vivienda en alquiler son algunas de las propuestas de los expertos para dinamizar el mercado del alquiler

En opinión de Concha Osácar, “no es suficiente con las inversiones de la administración para que se produzca el cambio estructural que necesita España para aumentar su parque de alquiler. Los fondos son parte de la solución y me parecería una irresponsabilidad dejarles marchar, esa es una medida populista. No hay que olvidar que la Ley de Arrendamientos Urbanos española que está en vigor es de las más garantistas de Europa para el inquilino”.

Alicia Coronil ha puesto sobre la mesa la necesidad de estar preparados para el cambio demográfico que sufrirá el país en 10-15 años, con una población más envejecida y que condicionará el tipo de vivienda. “Hay que hacer un planeamiento inmobiliario adecuado para dar respuesta a esta nueva estructura y también contemplar otra realidad que va a transformar las necesidades de vivienda, como es la conectividad, que nos va a permitir trabajar en remoto y desde localidades de la periferia, que deben tener los servicios y coberturas para que puedan dar respuesta a los movimientos migratorios. Además, hay que hacer una transición energética”.

La directora de Economía del Círculo de Empresarios ha concluido con una propuesta de diversas soluciones al actual problema de alquiler que tiene España: “Debería modificarse la Ley del Suelo, la administración pública tiene que mejorar los trámites burocráticos para acceder a una vivienda, porque se está tardando en torno a 18 meses, ya sea en régimen alquiler o en propiedad; y sería interesante reformar la fiscalidad y establecer incentivos para las personas que deciden sacar una vivienda al mercado del alquiler”.

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