Las claves de la nueva Ley Hipotecaria aprobada in extremis

Tres años después de su elaboración, con cambios ministeriales por medio y decisiones judiciales que han generado inestabilidad, llega la nueva Ley Hipotecaria. Lo hace con mejoras sensibles para el consumidor, que ya veremos si no se vuelven en contra, ya que es previsible que los bancos encarezcan las hipotecas para compensar la pérdida de su posición de fuerza.

La nueva ley de crédito inmobiliario ha quedado lista para su publicación en el BOE tras este último trámite parlamentario, aunque no entrará en vigor al menos hasta finales de mayo, una vez que el plazo máximo para trasponer esta directiva europea expirara hace ya tres años, en marzo de 2016.

Estos son los principales cambios que introduce la ley:

Las entidades bancarias pagarán todos los gastos vinculados a un crédito excepto la tasación: las primeras copias del notario, los gastos de registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos (AJD), que es el que ha originado las controvertidas decisiones jurídicas.

El pago del AJD también se extiende a las cajas rurales y a las cooperativas de crédito, hasta ahora exentas de pagar este impuesto.

El comprador pagará solo la tasación y podrá elegir libremente el tasador, se eliminan las cláusulas suelo y se podrá pactar en el contrato la dación en pago. Además, sólo pagará las segundas copias del notario y los gastos de tasación.

Y el cliente podrá contratar con la compañía que quiera los seguros de vida u hogar que, hasta ahora, muchas entidades vinculan al crédito.

Desahucios

En cuanto a los desahucios, se amplían las cuotas impagadas para que se pueda hacer una ejecución. Además bajan las comisiones de amortización anticipada y se reducen los intereses de demora que en algunos casos llegaban al 25%.

A partir de la entrada en vigor la nueva ley, las cuotas no pagadas ascienden a 12 o el equivalente al 3% del importe del préstamo en la primera mitad del crédito. En la segunda mitad de la hipoteca, el número de cuotas impagadas asciende a 15 o el 7% del préstamo.

No obstante, los embargos que se encuentren suspendidos o pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea quedarán fuera del alcance de la nueva normativa, que no garantiza la prohibición del desalojo a colectivos sociales vulnerables que no dispongan de otra opción donde hospedarse.

Coste de amortización

La nueva ley bajará a la mitad del coste de cancelar anticipadamente el préstamo para las hipotecas a tipo fijo. Estas comisiones serán del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% una vez se cumpla el decenio.

Si la hipoteca es a tipo variable, el cliente será quien elija el tipo de amortización: a tres años (con comisión del 0,25%) o a cinco años (con un coste del 0,15%). La entidad no podrá cobrar comisiones de novación en el crédito y los clientes tendrán la posibilidad de subrogar su hipoteca sin coste.

La norma es una transposición de una directiva europea que llega con casi tres años de retraso. De hecho, la Comisión Europea amenazaba a España con una multa de más de 100.000 euros por cada día de demora. El margen que tienen los bancos para aplicar las nuevas condiciones hipotecarias es de tres meses, cuando finalmente entre en vigor la nueva ley.

Finalmente, la nueva norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. Sin embargo, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

«Información, tiempo y dinero. Estas serán las tres principales ventajas de la ley de cara a los clientes. De esta manera, los hipotecados recibirán más información de su contrato de hipoteca, tendrán más tiempo para estudiarlo y se ahorrarán dinero con la reducción de los gastos a la hora de formalizar su crédito», explican desde iAhorro.com.

“La Ley también es muy importante para los bancos ya que por fin se define el marco de actuación dentro del mercado hipotecario. Las diferentes entidades ya cuentan con toda la información para poder presentar sus ofertas hipotecarías. En los últimos meses varios bancos habían retirado esta información a la espera de tener en marcha la nueva ley”, destaca Marcel Beyer, CEO de iAhorro.com.