El build to rent entregará 9.000 viviendas anuales en España durante los próximos dos años

El build to rent sigue creciendo en España; con una previsión de 6.337 nuevas viviendas disponibles en 2022 y 102.560 en desarrollo, tanto públicas como privadas. Estos datos han sido obtenidos por Atlas Real Estate Analytics, consultora especializada en data science aplicada al ámbito inmobiliario, en la segunda edición de su estudio Estado y tendencias del build to rent en España.

Un crecimiento que se produce en un contexto de regulación incierta; tras el anuncio del anteproyecto de la nueva Ley de Vivienda y el desarrollo del Índice del alquiler para la regulación del mercado. La firma estima que la regularización del mercado puede llegar a reducir la oferta de alquiler en las zonas tensionadas en hasta un 48%, un 21% en la oferta total de los municipios analizados. En el caso de los grandes tenedores de vivienda, se calcula que hasta un 67% de su stock podría salir del mercado; mientras que en el caso del stock en manos de particulares el éxodo de inmuebles ascendería hasta el 47%.

“Como se ha observado en otros mercados de vivienda que han experimentado regulaciones de precios, así como en mercado con precios limitados en general, el principal impacto que se puede esperar de la legislación es que disminuya la rentabilidad de los activos en oferta; provocando su salida del mercado y compensando así cualquier caída de precios provocada por la regulación inicial”, indica Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics.

Hacia un alquiler profesionalizado

Si bien el porcentaje de viviendas del mercado del alquiler propiedad de grandes tenedores aumenta a un ritmo lento, (4,4% frente al 4,2% de 2022), se ha podido observar una fuerte actividad inversora, orientada tanto a la compra de portfolios como a la adquisición de inmuebles de obra nueva. En 2021, se llevaron a cabo operaciones de compraventa de portfolios dedicados al alquiler por valor de 1.564 millones de euros.

En la actualidad, el ranking de tenedores con viviendas en régimen de alquiler en propiedad lo sigue liderando Caixa Bank con aproximadamente 25.000 unidades; seguido por Testa Home que aglutina alrededor de 20.000 unidades; y Sareb, con 14.583 que suma los activos residenciales en alquiler y el parque de viviendas comprometido a la Administración. Lazora y ARES se posicionan inmediatamente después con 9.000 y 7.000 viviendas respectivamente; seguidos por AXA IM (3.744), Vivenio Residencial (3.500) y Témpore Properties (2.550).

La oferta de alquiler sigue siendo insuficiente

Durante el año 2020 se rompió la tendencia creciente de personas viviendo en régimen de alquiler en España. Ciertas comunidades como Madrid (22%) o Cataluña (27%) han sufrido pequeños descensos; mientras que otras como Islas Baleares (32%) han disminuido significativamente su porcentaje de población en régimen de alquiler.

El mercado español ha mostrado una mayor resiliencia que el del resto de países europeos

La caída del porcentaje de personas viviendo en alquiler en 2020 es común a todo el contexto europeo. La media a nivel comunitario de hogares en alquiler a precios de mercado ha bajado del 23.4% al 21.9%; mientras que algunos países específicos han sufrido caídas más acusadas, como es el caso de Francia que ha pasado del 19.5% al 15%. Al tratarse el 2020 de un año atípico en términos de movilidad, es pronto para concluir si esto es verdaderamente un cambio de tendencia o un efecto coyuntural en el mercado.

En este contexto, la cifra de viviendas necesarias para alcanzar a las principales economías europeas desciende un 5,5% respecto al anterior análisis, hasta 1.739.903. Esto indica que el mercado español ha mostrado una mayor resiliencia que el del resto de países europeos.

Próximas tendencias en el mercado

Entre los desafíos que se suelen citar a la hora analizar los productos de build to rent, uno de los más recurrentes es la dificultad añadida en la comercialización de los activos, al no existir la posibilidad de preventa; así como la incertidumbre sobre la ocupación de los inmuebles, que puede acabar lastrando la rentabilidad de los portfolios.

Otra de las grandes tendencias que ha superado todas las expectativas respecto al anterior análisis es la construcción industrializa de inmuebles. Los indicadores fundamentales del mercado indicaban que este nuevo modelo de edificación off-site iba a ganar un mayor protagonismo en los próximos años y el mercado de build to rent es el modelo óptimo para su desarrollo por sus necesidades constructivas. Factores como la escasez de mano de obra, el aumento en el número de actores, el estancamiento de la productividad en la construcción o el incremento sustancial han impulsado este modelo, que, entre otros beneficios, acelera la obtención de rentabilidad de los activos.

En 2022, la construcción industrializada tendrá la oportunidad de consolidarse a través de numerosos proyectos de algunos de los promotores con más volumen de España; por lo que será el año en el que sector pueda finalmente comprobar los beneficios reales de este nuevo modelo constructivo.

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