El mercado del alquiler alcanza niveles nunca vistos

El alquiler pasa a ocupar lugares de privilegio en el mercado inmobiliario. Cada vez son más las personas que optan por esta modalidad de acceso a la vivienda. Las rentabilidades que ofrece el mercado del alquiler son interesantes y los precios se disparan para alcanzar máximos históricos.

Según todos los estudios publicados recientemente nunca ha sido tan caro alquilar. Ni siquiera en la cresta de la burbuja económica allá por 2008. El INE ha cerrado el año con una subida histórica del precio a nivel nacional, el 8,9%, la mayor de la década, mientras que en Madrid ha sido del 7%, si bien es cierto que el incremento en la capital empezó a producirse mucho antes que en el resto del país.

El auge que vive el mercado del alquiler en Madrid también se traslada al segmento premium, en el que tanto la demanda como los precios acusan fuertes crecimientos en la ciudad. Las tasas de ocupación en los últimos años se sitúan entre el 80% y el 90% en algunos barrios. Los de Salamanca y Chamberí son los que mayor auge han experimentado. Como quiera que la elasticidad de la oferta es muy relativa, no aparecen pisos de estas características en alquiler de la noche a la mañana, mientras se mantenga la demanda los pisos de alto standing, se alquilan rápido y muy caros.

Los especialistas consideran que es una acumulación de circunstancias lo que produce esta escalada en los precios de los alquileres, especialmente en las grandes ciudades. En primer lugar, la demanda es muy superior a la oferta. En este sentido influye el fenómeno de la llamada turistificación, que está haciendo que muchos propietarios, especialmente los que tienen sus pisos en zonas céntricas, saquen sus pisos del mercado residencial y los pasen al turístico, porque les proporciona mayores beneficios.

Por otro lado, se va produciendo un cambio en la tendencia. A pesar de ser España tradicionalmente un país de compradores, la crisis ha ido cambiando radicalmente la tendencia histórica respecto a la postura compra-alquiler. Si hace 7 años alrededor de un 60% afirmaba que comprar era más interesante que alquilar, hoy el porcentaje alcanza a duras penas el 20%. Además, el cambio en las condiciones de financiación y la situación económica actual que vive el país hace que pocas familias dispongan de ese 20% inicial que es preciso para aventurarse en el mundo de la hipoteca.

También es cierto que se han modificado las condiciones de los ciudadanos en lo referente a la vida laboral y que en la actualidad para mucha gente es preferible el alquiler a la compra porque no supone una atadura permanente a un lugar, ya que hoy cambiamos más a menudo de trabajo y de residencia que antes.

Otro factor y no menos importante es que con los tipos de interés a los niveles actuales muchos inversores piensan en comprar pisos para alquilarlos ya que las rentabilidades que pueden obtener están, en el peor de los casos, en el entorno del 5%, muy por encima de lo que pueden obtener en deuda pública o en bolsa. Y la previsión es que vayan en aumento. Según datos del Banco de España, la vivienda ya produce una rentabilidad muy atractiva (un 1,6% superior a la del pasado año), y se sitúa en un más que interesante 9.8% bruto anual. Cada vez más compradores, nacionales e internacionales, especialmente en el sector del lujo, optan por comprar una vivienda para alquilar.

En las ciudades grandes la situación se complica para las rentas medias. Los precios crecen mucho más rápido que los salarios y como se ha perdido mucho poder adquisitivo en estos años, el acceso a una vivienda se hace muy complicado en las grandes urbes. En Madrid, en concreto, los alquileres han subido con respecto a 2013 más del 32%, mientras la renta media ha caído más de un 7%. Los alquileres son cada vez son más caros y los inquilinos cada vez más pobres.

Los inquilinos se ponen a temblar cuando piensan en la renovación de sus contratos de arrendamiento. Son conscientes de la locura que se vive en el mercado. Nunca ha sido tan caro alquilar en Madrid como ahora, ni siquiera en la cresta de la burbuja económica, allá por 2008 y todo el mundo conoce algún caso que al enfrentarse al momento de la renovación le han pedido un 50% más sobre el precio actual del arrendamiento. La ciudad atraviesa una ola de pánico con los alquileres.

Intervenir en el mercado del alquiler

En algunos círculos se piensa que quizás haya llegado el momento de intervenir el mercado del alquiler en favor de los ciudadanos. Algunos colectivos entienden que el detonante que ha llevado a la situación actual ha sido la reforma de la LAU de 2013. Consideran que ha sido una reforma hecha a medida de la banca, que entonces acumulaba un stock de inmuebles y no sabía cómo darles salida.

Además, eliminar la referenciación al IPC a la hora de actualizar los contratos, dio rienda suelta a la especulación más salvaje. Aunque en principio se dijo que la ley iba a flexibilizar el mercado, que iba a hacer crecer el parque de viviendas y a bajar los precios, lo cierto es que la oferta no ha aumentado pero los precios están disparados y las socimis se han hecho con buena parte del mercado.

Algunas miradas se giran hacia Berlín. La capital alemana estableció en julio de 2015 la ‘Mietpreisbremse’, o ley de “freno del precio de alquiler”, que marcó topes en las rentas, según un índice general establecido y actualizado por un observatorio público. La ciudad ha conseguido en dos años estabilizar las subidas del alquiler (que en 2012 fueron de un 33% y en 2013, del 19%), sin desalentar a los propietarios, que mantienen una oferta similar a la de antes.