El resurgir de los centros comerciales
Por Gonzalo Senra, director nacional de Retail de CBRE España.-
El sector de centros comerciales recupera su ritmo y avanza por el buen camino. De hecho, el año pasado, por tercer año consecutivo, volvió a registrar un ejercicio notable, mejorando sustancialmente sus indicadores financieros y comerciales.
En 2016, para el conjunto de los 28 centros comerciales que gestionamos en España, registramos una subida de un 2,5% de media en la afluencia a estos espacios y un aumento del 1,5% en el conjunto de las ventas, lo que representó una moderación con respecto a los datos del 2015, cuando esta cifra se situó en el 6,1%. Sin embargo, cabe destacar que a finales del primer trimestre de este año los resultados ya son positivos, pues arrojan un crecimiento del 1,2%, en una línea moderadamente ascendente.
Desglosando los datos por sectores, volvemos a confirmar el gran protagonismo que ejerce la moda, representando más de un tercio de las ventas totales en los centros comerciales. Si bien es cierto que su comportamiento fue muy desigual durante el 2016, el sector ha empezado con muy buen pie el 2017, un hecho que ya demuestran diferentes índices como el Indicador del Comercio de la Moda, elaborado por Acotex. Según este informe, la moda ha registrado una subida en sus ventas del 2,8% entre enero y abril de 2017, contrastando así con la reducción en la facturación del -2,2% del año pasado.
Pese a la importancia de la moda, otros sectores también están teniendo un comportamiento muy positivo entre los que cabe destacar el comercio especializado, con un crecimiento del 6,9% en sus ventas el año pasado. Tras él se sitúan los sectores de hogar y muebles (5,5%), el ocio (5,1%) y la restauración (3%). Desde CBRE ponemos mucho foco en la importancia de la restauración, que se convierte en tendencia y nueva locomotora de los centros a la hora de alargar periodos de estancia y mejorar el atractivo del mix comercial.
La restauración es la nueva locomotora de los centros comerciales
Por otro lado, la mejora en las ventas también se refleja en la cuenta de resultados de los propietarios, que experimentan incrementos en los ingresos netos gracias a la subida de rentas, a la disminución de las bonificaciones y otros gastos no recuperables, y al aumento de las tasas de ocupación.
De hecho, las rentas han experimentado una subida desde el año 2015, cuando los alquileres prime se incrementaron entre un 5% y un 10%; las bonificaciones extracontractuales, por su parte, han decrecido paulatinamente desde 2013, reduciéndose un 20% de promedio durante el año pasado y en el conjunto de la renta bruta del portfolio de centros comerciales ya sólo representan el 3%; y por último, la ocupación media ha subido a un 93,5% de promedio en el primer trimestre de este año.
La mejora del sector no sólo se muestra en los resultados, sino que también se constata en la inversión recibida, que lleva tres años operando a pleno rendimiento. El año pasado cerró con 34 operaciones y una cifra histórica de 3.000 millones de euros, entre otros, gracias a la adquisición de Metrovacesa por parte de Merlín Properties.
Aunque las rentabilidades de centros comerciales se encuentran en niveles mínimos, éstas siguen con presión a la baja debido a la fortaleza de la demanda. En el entorno actual, el inversor core está dispuesto a ser muy agresivo cuando el activo es realmente prime y ofrece seguridad en los ingresos. Así, a principios de 2017, las prime yields para centros comerciales se han comprimido de nuevo, situándose en torno al 4,25%.
El inversor core está dispuesto a ser muy agresivo cuando el activo es realmente prime y ofrece seguridad en los ingresos
La rentabilidad para activos secundarios se ha reducido también, ubicándose en el rango de 5,75%-6,25%, a distancia de las rentabilidades de producto prime. El número de inversores para producto secundario es algo más limitado, por lo que la presión es menor que para producto prime.
En lo que va de año, operaciones cerradas como la del centro comercial Madrid Xanadú o la de Alcalá Magna son ejemplos del importante número de compra-ventas que se están registrando y que permitirán alcanzar un total volumen de inversión ligeramente por debajo de los 2.000 millones de euros.
En esta misma línea se sitúa la promoción y renovación en centros comerciales, que comienza a reactivarse y a hacer viables nuevos proyectos. De hecho, después de años con escasas inauguraciones, en 2016 se registraron siete aperturas de centros y parques comerciales, que permitieron alcanzar 306.000 m2 de superficie bruta abierta. Según nuestras estimaciones, la cifra en 2017 será algo menor, estando prevista la terminación de algo menos de 200.000 m2.
Con todo ello, el sector de centros comerciales está dando muestras del buen momento en el que se encuentra y de la transformación que está viviendo. Apostar por la innovación y por la creación de experiencias diferenciales que sigan atrayendo a los consumidores frente al e-commerce son las claves de un sector que ha resurgido tras la crisis y que promete un buen comportamiento en los próximos años.
