La escasez de locales prime marca la evolución del retail en las grandes ciudades españolas

La alta demanda de espacios comerciales en las principales calles comerciales de las grandes capitales y la escasez de una oferta que reúna las condiciones que exigen inversores y operadores marcan el paso del mercado de retail a pie de calle. Esta situación ha impulsado la inversión y está presionando el alquiler de los locales prime.

El retail sigue siendo un mercado atractivo para los inversores y España, que mantiene una economía en crecimiento y buenas perspectivas para los próximos años, se ha convertido en un país un mercado de gran interés para inversores nacionales e internacionales.

Las cifras de inversión del año pasado, de unos 4.000 millones de euros, y la elevada actividad de fondos y socimis, protagonistas del 80% de las operaciones, avalan este interés. Sin embargo, la falta de locales que cumplan con los requisitos exigidos por estos inversores está marcando el ritmo de las operaciones, según un informe de Valliance Real Estate.

La consultora, que analiza la escasa disponibilidad de espacios en las más representativas vías comerciales de Madrid, Barcelona, Valencia y Palma de Mallorca, señala que en zonas con escasez de locales han aumentado las operaciones de valor añadido o value-added. Además, aprecia un aumento de la actividad en mercados alternativos, en ciudades de segundo nivel.

Rentabilidad en zonas prime

Al hablar de las yield de los locales en zonas más exclusivas, el informe constata comportamientos muy similares en las principales capitales. De media, los locales prime a pie de calle de las principales ciudades españolas arrojan una rentabilidad cercanas al 4%, con pequeñas variaciones, según Valliance.

Sevilla, Málaga y Valencia se mueven en rentabilidades en torno al 4-4,5%, dato que se reduce aproximadamente un punto para Madrid y Barcelona hasta valores cercanos al 3-3,5%. En Palma de Mallorca, se obtienen rentabilidades algo mayores, en el entorno del 5%.

En el mercado secundario español, para ciudades y calles menos comerciales, la yield oscila por regla general entre el 6-6,5%.

Por otro lado, además de la escasez de espacio, se aprecia un cambio de tendencia entre los operadores ya que muchos quieren abrir grandes tiendas en el centro de las ciudades. Incluso marcas con fuerte implantación en centros y parques comerciales están apostando por grandes superficies en localizaciones en el centro de las ciudades. Y la escasez de estos espacios está presionando los precios.

En cambio, otros sectores como el lujo siguen apostando por ubicaciones prime con tiendas de tamaño más reducido. Pero si eso no es posible, encuentran espacios en calles aledañas.

Alquileres en calles prime

La disputa por ubicaciones prime se aprecia en la reducción del número de locales disponibles en las principales calles comerciales de Madrid, como es el caso de Ortega y Gasset y Gran Vía.

En Barcelona, donde la tasa de disponibilidad está ya muy constreñida, sólo se hay menos locales libres en la Rambla de Cataluña, llegando en algunos casos a la plena ocupación de algunos de sus tramos.

Esta falta de locales en las principales vías comerciales ha empujado las rentas al alza, según Valliance. En las calles más disputadas de Madrid y Barcelona, con tasas de disponibilidad reducidas, los alquileres ya superan en muchos casos los 150 – 200 euros/m2 al mes.

La calle Preciados de Madrid, donde los locales libres se pueden contar con los dedos de una mano (tasa de disponibilidad del 1,9%), el m2 en alquiler supera los 255 euros mensuales, mientras que en Portal de l’Angel en Barcelona, que también tiene una reducidísima tasa de disponibilidad del 1,7%, se pagan hasta 270 euros/m2 al mes de alquiler.

En este sentido, en Madrid la apertura de la Galería Canalejas y del Edificio España en los próximos meses, sumará alrededor de 30.000 m2 de superficie comercial en el centro de la capital, lo que contribuirá a diversificar la oferta y consolidar estas zonas como punto de atracción para consumidores y turistas.

Por su parte, Barcelona mantendrá estable su oferta de locales comerciales, ya que la mayoría de los proyectos comerciales en construcción son reformas y rehabilitaciones, entre las que destaca la reforma del centro comercial Diagonal Mar.