El ‘asset management’ toma el testigo de la inversión en el retail español

Tras un ejercicio marcado por un volumen de inversión récord en los centros y locales comerciales, el próximo 2016 será un año marcado por la escasez de activos ‘prime’ y por la necesidad de que el asset management cobre protagonismo en la gestión y el reposicionamiento de los activos comerciales. No obstante, la buena marcha de las ventas y la recuperación de la confianza de los consumidores seguirán empujando la recuperación del retail y animando a los inversores.

Desde el punto de vista inmobiliario, el retail vive un momento dulce. La campaña navideña, de la que se espera un incremento en la facturación de entre el 5% y el 7%, puede apuntalar la recuperación que viene experimentando el comercio minorista desde hace ya dos años y que ha impulsado el interés por el retail. De hecho, los centros comerciales y locales se han convertido en uno de los motores del mercado inmobiliario español durante el 2015 que acabamos de despedir.

La inversión ha alcanzado, un año más, cotas de vértigo en los centros comerciales españoles, impulsada por el despertar del consumo, la mejora de las expectativas de nuestra economía y el interés de los operadores. Según los últimos datos de CBRE, la inversión en centros y parques comerciales habría superado en septiembre lo invertido durante todo 2014, y la consultora espera que el sector del retail en su conjunto cierre el año en los 4.000 millones de inversión aproximadamente.

De cara a los próximos meses, la inversión seguirá siendo importante, aunque entrarán en confluencia con otros factores que empiezan a marcar el ritmo del mercado. “Si los últimos años se han caracterizados sobre todo por ser años de gran inversión, el 2016 será un año donde la inversión continuará, pero entrará en escena la labor de gestión, el asset management, que adquirirá un papel cada vez más preponderante”, afirma Sergio Fernandes, director de Retail Management de JLL.

Para Fernandes, la liquidez de los mercados y el bajo coste de capital, así como las buenas perspectivas para el retail seguirán atrayendo a los inversores, aunque “muchos de los activos adquiridos a lo largo de los últimos años necesitan actuaciones no sólo comerciales y de marketing, sino también estéticas, estructurales y arquitectónicas, para que puedan reposicionarse”.

Román García-Serrano, director división de Inversiones de Aguirre Newman, también espera que la inversión siga fluyendo aunque ve previsible que se reduzca el volumen debido a la falta de producto. “Consideramos que la mejora de la economía en general y la marcha del sector hace que haya margen para la inversión en centros secundarios que requieran gestión o reposicionamiento”, señala.

¿Quiénes moverán la inversión en 2016?

Varios son los protagonistas llamados a seguir invirtiendo en el retail español. En la presentación de las perspectivas inmobiliarias para 2016, la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) apostaba por la continuidad de la presencia de inversores institucionales en este mercado, si bien llamaba la atención ante la escasez de activos ‘prime’ que obligará a los inversores especializados a fijarse en activos de más riesgo.

No obstante, Sergio Fernandes apunta que “en un mercado en el que predominan los activos de reducido tamaño en ciudades o ubicaciones más secundarias, seguiremos viendo inversores no institucionales, como fondos internacionales (private equity funds), y por supuesto también socimis que buscan oportunidades en activos con capacidades de generar valor añadido”.

El director de la división de Inversiones de Aguirre Newman apunta, además, por la posibilidad de que aquellos fondos oportunistas que invirtieron durante la crisis, quieran aflorar plusvalías vendiendo activos a fondos ‘core’ o ‘core+’. “En cualquier caso, la elevada actividad de los inversores y la expectativa en la mejora de ventas y rentas, seguirá empujando a la baja las rentabilidades exigidas por los fondos, a ratios incluso por debajo del 5,5% en los centros prime”, apunta García-Serrano.

Reposicionamiento de centros comerciales

‘Reposicionar’ es un verbo que escuchamos cada vez más a la hora de hablar de centros comerciales. En opinión de Román García-Serrano, repensar el posicionamiento comercial podría ser la única salida para aquellos centros ‘bronce’ o secundarios a los que no está llegando la mejora de afluencias y ventas que ya disfrutan los centros ‘oro’ y ‘plata’. “No esperamos, una mejora en los centros bronce, que aún están sufriendo ajustes y se verán obligados, cuando menos, a llevar a cabo procesos de mejora y reposicionamiento”, comenta el directivo de Aguirre Newman.

También cunde la sensación de que la escasez de producto adecuado está frenando oportunidades en el sector de los centros comerciales. No obstante, tras las lecciones aprendidas de la crisis, desde el mercado se transmite el mensaje de que la recuperación se está levantando sobre bases sólidas, con proyectos muy estudiados. “Solo se inauguran centros comerciales en los que la viabilidad económica ha sido muy medida y la precomercialización ha sido exitosa”, destaca la ACI en la presentación de sus previsiones para 2016. No obstante, aunque la oferta de nuevos centros comerciales se mantiene en “niveles muy ajustados”, la ACI prevé que entre este año y el que viene se incorporen al mercado 630.000 m2 de nueva SBA.

“Si bien la promoción de nuevos espacios ha caído en los últimos años como consecuencia de la crisis económica y de la saturación de algunas plazas, aún queda espacio para la promoción en zonas menos saturadas o en el caso de grandes centros dominantes de ámbito regional”, destaca Román García-Serrano, quien también ve recorrido para el desarrollo de nuevos parques de medianas.

Las rentas despiertan en los locales ‘prime’

La gran actividad de los operadores en busca de ubicaciones ‘prime’ están impulsando las rentas de alquiler en casi todas las zonas. Desde ACI destacan que “los planes de expansión de los grandes y medianos operadores comerciales han estado centrados, en exclusiva, en locales comerciales situados en los mejores ejes comerciales y en aquellos que, encontrándose en un segundo nivel, muestren mayores posibilidades de crecimiento”.

La buena marcha de los indicadores de consumo y la confianza está alentando nuevas apertura. En CBRE destacan la “explosión de flag-ships” en el segmento mass-market que se ha producido en los últimos meses, con ejemplos como las aperturas de Mango en Rambla Catalunya en Barcelona y en la calle Orense de Madrid; la gran tienda de Primark en la Gran Vía madrileña; o la próxima apertura de H&M en Passeig de Gracia, 11, en Barcelona.

Desde esta consultora también ponen de relieve que, por primera vez desde 2007, las rentas han subido este año en las calles comerciales ‘prime’, al igual que lo han hecho en los centros comerciales. El incremento se sitúa entre un 5% y un 10% respecto a 2014. Portal del Angel en Barcelona y las calles Preciados, Gran Vía y Serrano en Madrid son las que registran las rentas más altas de España, según CBRE.

En este sentido, Cushman & Wakefield ha publicado recientemente su “Main streets across the World”, donde el Portal del Angel barcelonés se ha colado entre las 20 calles comerciales más caras del mundo -concretamente en el puesto décimo cuarto- y la que ostenta los alquileres más altos de España. Los 3.240 euros que se paga por el m2 de la calle comercial barcelonesa están muy lejos de los 33. 812 euros/m2 que se pagan en la calle más cara del mundo, la Quinta Avenida de Nueva York, pero lidera el ránking nacional, por delante de la madrileña calle Preciados (3.000 euros/m2), el Passeig de Gracia (2.760 euros/m2) o la calle Serrano (2.700 euros/m2).

En Cushman & Wakefield también ven como un revulsivo para el mercado de locales comerciales la apertura de flag-ships, aunque también señalan al aumento de turistas que está experimentando la ciudad condal, como uno de los factores que está impulsando el precio de alquiler de sus vías más comerciales.

A nivel general, desde la consultora señalan que la disponibilidad de espacio en las mejores calles de las ciudades es limitada y algunos minoristas están dispuestos a considerar vías más alejadas de las principales para albergar sus negocios. La fuerte competencia en el mercado ha estimulado un crecimiento de la renta del alquiler en Madrid, especialmente en Gran Vía (9,76%); mientras que en Barcelona destacan la subida de la Diagonal (22,22%) y Rambla Catalunya (5,56%). Así, Cushman & Wakefield considera que las rentas están creciendo de media en las principales vías comerciales españolas un 4,74%.

“La mejora de la economía española ha impulsado la demanda de tiendas de propiedad nacional, pero también ha reafirmado la confianza de los inversores y arrendatarios extranjeros”, señala Robert Travers, director de Agencia Retail en España de Cushman & Wakefield.

El atractivo de los locales comerciales se mantendrá en 2016, donde además de los ‘family office’, se mostrarán activos las socimis y los nuevos fondos de inversión especializados en este tipo de superficie comercial, como apuntan desde la ACI. No obstante, habrá un cambio de tendencia en la demanda de locales comerciales, con ubicaciones fuera de las grandes ciudades y ejes comerciales principales, auguran los consultores inmobiliarios.