Dificultades legales en la obtención de financiación comercial

Por Mikel Echavarren, CEO de irea.-

El sector de centros y parques comerciales ha sufrido durante la crisis, como otros segmentos del mercado hipotecario, tratando de adaptarse a las necesidades de sus inquilinos y a las obligaciones financieras ante sus acreedores. En este sentido, muchos aspectos clave de los acuerdos de financiación quedaron muy dañados por dicha experiencia:

· La rápida desaparición de las rentas variables.
· La inseguridad de las rentas fijas en situaciones de crisis.
· Las dificultades de sostener un centro cuando entra en barrena su ocupación.
· La inaplicabilidad de los covenants bajo la legislación española.
· Las trampas concursales y las dificultades de ejecución de las garantías reales y pignoraticias en dicho contexto.

Estas experiencias negativas condicionan actualmente el otorgamiento de nueva financiación a propietarios sin una masa crítica de activos. Entre estos condicionantes, cabe destacar la muy baja credibilidad respecto a la aplicación de las condiciones acordadas en los préstamos, más allá de los vencimientos y tipos de interés.

Esta laxitud en la aplicación de lo acordado por parte de los tribunales españoles, incide en que en la concesión de financiación por parte de la banca internacional y de los fondos especializados, se requiera en bastantes ocasiones el sometimiento a la ley inglesa para hacer valer realmente los covenants de los préstamos, así como la “exportación” de los activos hacia vehículos societarios radicados en Holanda o Luxemburgo, de cara a poder ejecutar con agilidad las garantías pignoraticias de acciones de los vehículos societarios frente al calvario concursal español.

A pesar de la modificación de la Ley Concursal de 2015, que en su nueva redacción del art 56 indica que “En particular, no se considerarán necesarias para la continuación de la actividad las acciones o participaciones de sociedades destinadas en exclusiva a la tenencia de un activo y del pasivo necesario para su financiación, siempre que la ejecución de la garantía constituida sobre las mismas no suponga causa de resolución o modificación de las relaciones contractuales que permitan al concursado mantener la explotación del activo”, no existe jurisprudencia suficiente que otorgue confort a la banca internacional para creer en la agilidad de los juzgados españoles en la ejecución de las garantías de sus préstamos.

Mediante dicha modificación queda claro que los deudores no pueden escudarse en la necesidad de mantener estas participaciones en vehículos societarios ajenas a las obligaciones concursales. Sin embargo, la falta de experiencia en la interpretación de esta nueva normativa conlleva que la banca internacional siga sospechando de las garantías regidas por la legislación española.

La legislación inglesa permite ejecutar, en el muy corto plazo, lo dispuesto en las minutas de financiación cuando las “alarmas” establecidas en éstas se disparan, por falta de cobertura suficiente de las garantías reales, por disminución de los ingresos de arrendamiento de un activo o por su falta de mantenimiento, por utilizar algunos ejemplos obvios.

De esta forma, se puede tutelar el riesgo real de la financiación en relación con la evolución de la explotación del activo inmobiliario, frente a la concepción decimonónica y extrema de algunos jueces españoles de lo mercantil de que lo realmente importante en un préstamo es el pago de los intereses.

No deja de ser triste que nos parezca “revolucionaria” una legislación, como la inglesa, que obligue a cumplir lo prometido y que tenga mecanismos efectivos para ejecutar las garantías en caso de no hacerlo.

Del mismo modo, las legislaciones holandesa y luxemburguesa permiten asegurar al acreedor que si tiene el derecho a ejecutar sus garantías pignoraticias sobre las acciones del vehículo que es propietario del activo financiado, lo podrá realizar en un tiempo récord, o vender su deuda a un tercero sin un descuento relevante por las incertidumbres de los plazos de ejecución de estas garantías.

Es la evidencia de que nuestra legislación, y sobre todo su interpretación por juzgados colapsados, desequilibra los pactos mercantiles en favor de quienes no cumplen sus obligaciones. El inmenso coste social y económico que supone no cumplir lo que se promete se traduce, entre otros aspectos, en el aparente absurdo de estructurar operaciones sobre activos ubicados en España a través de legislaciones ajenas.

Una muestra más de los costes que se derivan de la falta de seguridad jurídica.