Claves para entender la inversión en centros comerciales en España

Por José Manuel Llovet, managing director Retail Grupo Lar.-

El mercado de oficinas es más grande que el de centros, pero es pequeño en relación a una muy fuerte demanda y además la esperada subida de rentas no acaba de llegar. Sin embargo, las rentas de los centros comerciales se están viendo impulsadas por un incremento importante y sostenido del consumo y el incremento de rentas y la bajada de gastos de explotación empiezan a ser una realidad.

Esta es una de las conclusiones de la mesa redonda sobre inversión en centros comerciales celebrada el pasado 29 de septiembre durante el Congreso de la Asociación Española de Centros Comerciales, en la que tuve el honor de participar y en la que había expertos de la talla y experiencia de Luis Lázaro, de Merlin, Ruepert Lea, de C&W, Josep Cusí, de EY, y Carlos Pestaña, de Scopeone, que actuaba como moderador. Se trata de un grupo de profesionales muy activos en el mercado de inversión, especialmente en los dos últimos años.

En el transcurso de la mesa se llegó a otras conclusiones, entre las que quisiera destacar las siguientes.
España es uno de los principales destinos de inversión en real estate en el mundo: hay una abundancia de liquidez provocada por la política monetaria expansiva. Las distintas economías mundiales han optado en los últimos años por políticas de aumento de la masa monetaria. Esta abundancia de liquidez busca nichos de inversión y el sector de real estate está atrayendo más dinero que nunca.

Los inversores institucionales, fondos e inversores privados buscan de manera muy activa estar presentes en España por varias razones, entre las que destacan dos: el excelente comportamiento de nuestra economía y la corrección de precios y de rentas que se produjo durante la crisis del 2007 al 2014. En definitiva, se trata de un mercado de oportunidad con sólidas bases macroeconómicas.

El mercado de inmobiliario en España es limitado: el tamaño de nuestros mercados y el hecho de que haya una gran parte de los activos que está en manos de inversores a largo plazo ha hecho que los inversores busquen otros vehículos de inversión indirecta, como socimis, participaciones en fondos, hipotecas u otros tipos de instrumentos financieros con subyacente inmobiliario.

Papel fundamental de las socimis: los grandes protagonistas de este periodo son las socimis en general y en particular las que tienen mayor enfoque en centros comerciales, como Lar España y Merlin Properties. Estas empresas inmobiliarias están atrayendo un volumen muy interesante de inversión indirecta y se entiende que serán los vehículos de mayor protagonismo en los próximos años.

La velocidad del ciclo de inversión: desde el primer trimestre de 2014 ha arrancado un ciclo de inversión muy acelerado. El producto empieza a escasear, las tasas de retorno se comprimen y los precios suben. Hay mucha competencia y se vuelven a ver precios relativos similares a los de 2005-2006.

Y, finalmente, pero no menos importante, la profesionalidad del gestor: La inversión en centros comerciales requiere de un equipo de especialistas muy amplio y profesionalizado. Su objetivo es la creación de valor. No es un activo para todos los públicos.