El project management en las reformas de edificios de oficinas, según TYPSA

En los últimos tres años, los principales protagonistas del sector inmobiliario en España han sido fundamentalmente los fondos de inversión y las socimi. El cambio de ciclo, propiciado por la incipiente recuperación económica, ha producido por parte de estos agentes un número muy elevado de transacciones inmobiliarias y entre ellas destaca el sector terciario y en concreto los edificios de oficinas. Así lo ven en TYPSA.

Es un hecho que durante los años de la crisis, de 2008 a 2013, no ha habido apenas inversión en promoción de nuevas oficinas ni tampoco en adaptación, modernización o mejoras de los edificios existentes. Eso ha provocado que, debido a esa carencia en inversión, tengamos parte del parque de oficinas algo obsoleto o poco eficiente.

Los edificios de oficinas que han cambiado de propietario, conllevan una importante inversión para su puesta en valor o como se dice en el mundo anglosajón un “Capex”. Es decir, hoy en día las oficinas deben adaptarse a las exigencias del mercado y de sus usuarios y cumplir con aspectos de sostenibilidad (certificados Leed o Breeam), flexibilidad, gestión, seguridad, comunicación, imagen, etc. Además la legislación vigente, tanto a nivel municipal como autonómica, es cada vez más exigente y compleja y requiere de una experta y eficaz gestión para conseguir la correspondiente Licencia de Actividad, Obras, etc.

Para poder realizar una idónea reforma, adaptación o rehabilitación de un edificio de oficinas, en TYPSA recomendamos aplicar la metodología del Project Management durante todo el proceso. Esto permite llevar el control y la gestión en todo el ciclo de vida del activo, de forma que se cumplan los objetivos fijados por la propiedad. Así, no solo nos comprometeríamos con el presupuesto previsto y con una fecha fijada de finalización, sino que deberemos ser capaces de gestionar adecuadamente los riesgos del proyecto, unos recursos optimizados y una calidad requerida, manteniendo en todo momento informada a la propiedad.

Otro aspecto a tener en cuenta en una reforma de oficinas son los continuos cambios que surgen tanto en la etapa de diseño como en la de obra y que pueden alterar las previsiones. En función de la etapa en que se produzcan o de la naturaleza y alcance del cambio el impacto puede ser de mayor o menor calado. El Project Management establece el método que dota de flexibilidad al proyecto para incorporar los cambios.

Reducción de riesgo

Con nuestros servicios de Project Management se reduce notablemente el riesgo, porque contamos con equipos altamente capacitados en la detección, valoración y soluciones de riesgos, capaces de aportar nuevas opciones, puntos de vista diferentes, flexibilidad a la hora de decidir, precisar y concretar alcances de proyecto.

En definitiva, el papel del project manager en la gestión de proyectos de rehabilitación de oficinas no es otro que el de asimilar en profundidad las expectativas del cliente y convertirse en un aliado esencial para que pueda vislumbrar un horizonte claro, sin riesgos desconocidos que puedan poner en peligro los objetivos del Proyecto.

Actualmente TYPSA está realizando el Project Management en la reforma de dos edificios de oficinas en Madrid, la ampliación de las oficinas de Bankinter en Arroyo de la Vega en Alcobendas y las oficinas para alquiler de Mapfre en la calle General Perón en Madrid.

La ampliación de las oficinas de Bankinter abarca la adecuación de un nuevo edificio de 6.329 m2 construidos y la ejecución de unas pasarelas sobre la vía pública para comunicar dicho edificio corporativo con el actual.

TYPSA está participando activamente desde la fase de redacción de proyecto, revisando los criterios de diseño para el cumplimiento normativo-legal, para la optimización del edificio desde el punto de vista de operación y mantenimiento y para la consecución del objetivo de certificación LEED Oro.

En una actuación de rehabilitación, acondicionamiento o reforma como ésta, es fundamental la gestión previa ante el Ayuntamiento y otros organismos oficiales para verificar los requerimientos exigidos en cuanto a cumplimiento de normativa (CTE y normativa local), muchas veces sujeto a interpretación de los Técnicos Municipales o ECU’s.

En este caso, además de las tareas propias de Project & Construction Management (gestión del diseño, gestión de licencias, Licitación y Contratación y Gestión de ejecución de la obra y entrega), TYPSA está coordinando junto con una empresa especializada el proceso de la «Gestión del Cambio» que abarca tanto el traslado del personal al nuevo edificio como las nuevas formas de trabajo que se van a implementar.

En el caso de las oficinas de Mapfre en la calle General Perón, ubicadas en un edificio de 69.733,42 m2, incluida además un área comercial, los servicios de TYPSA abarcan la redacción de los proyectos básicos y de ejecución para la adecuación de diversas zonas del edificio, la gestión y tramitación de las preceptivas licencias y permisos hasta su obtención, la Gestión de Licitación, la Gestión de Construcción y la Dirección Facultativa de las obras.

El reto de este proyecto es llevar a cabo las obras de adecuación con el edificio en funcionamiento en el que además del área de oficinas existe un gran complejo comercial lo que exige una planificación y una coordinación exhaustiva de los trabajos, una gestión gran parte de ellos realizados fuera del horario laboral para no interferir en la actividad diaria de los inquilinos, operadores y clientes. Por otro lado, las características del inmueble y del proyecto, exige una cuidadosa gestión de los múltiples stakeholders o partes interesadas del proyecto, quienes deben estar informados adecuadamente de la evolución del mismo.

Esta experiencia está siendo exportada a otros proyectos de oficinas en México, en los que actualmente estamos trabajando para diversos fondos de inversión, en proyectos como la torre en Neuchatel en Nuevo Polanco.

Otros ejemplos de project management de TYPSA

TYPSA actualmente está realizando numerosos trabajos de Project & Construction Management fuera de España, como es el Laboratorio de Luz Sicroton, en Campinas, Brasil; la Universidad Internacional de Casablanca y el Campus de la Universidad Al Jouf, en Arabia Saudí; y en el campo del PM de infraestructuras destaca la construcción de 412 kilómetros de líneas ferroviarias para la compañía saudí SAR, el Program Management para la ampliación del aeropuerto de Bogotá, el nuevo Hospital de Malabo (Guinea Ecuatorial), y el Project Management para la construcción de 343 km de línea de cercanías como parte de DFCCIL (Dedicated Freight Corridor Corporation of India).

Y ya en nuestro país, están entre otros, el centro de formación para Iberdrola en San Agustín de Guadalix, el Program Management para la implantación de nueva imagen corporativa de red de cajeros de BBVA en España o la rehabilitación de un edificio de viviendas de lujo en el centro de Madrid.