Tímida contratación de oficinas en Madrid al inicio de año

Tras un cierre de año positivo en 2015, el mercado de alquiler de oficinas en Madrid registró una actividad tímida en el primer trimestre de este año, con tan sólo 94 operaciones contratadas. Esto supone una cifra de demanda por debajo de los 98.000 m2 y refleja una caída del 13% en comparación con el mismo periodo del año anterior, según Cushman & Wakefield.

Esta tendencia contrasta con la situación del mercado durante la segunda mitad del año pasado, en la que se verificaba una mayor actividad de la demanda, produciendo un aumento de la contratación bruta y una recuperación de las rentas prime. Javier Bernades, socio director de Business Space Agencia Oficinas e Industrial de la consultora, sostiene que la explicación de esta menor actividad se encuentra en la evidente falta de espacios de calidad y de gran dimensión en el centro de la ciudad. Un hecho que explica de alguna manera que de las 94 operaciones cerradas, sólo dos superaran los 4.000 m2 en los tres primeros meses del ejercicio.

La mayor disponibilidad de espacios y los niveles de renta más competitivos fuera de la M-30 contribuyeron a una mayor actividad en estas zonas, en las que se concentraron el 60% de la contratación total. El CBD de Madrid fue, no obstante, la zona donde se cerraron más operaciones. Concretamente 31, casi un tercio del total del mercado, pero con una media que apenas superó los 1.000 m2.

La oferta disponible se ha mantenido estable, en línea con la tímida demanda contratada. La tasa de disponibilidad de oficinas media en Madrid es del 11,2%, según C&W. Por zonas, la tasa es menor en el centro de la ciudad (6,6% en el caso del CBD), pero en la periferia alcanza el 16,5%. El precio del alquiler prime sigue en los 28,5 euros/m2/mes del trimestre anterior, aunque no se descarta una ligera presión al alza a lo largo del año por la falta de espacio de calidad señalado. Un escenario que afortunadamente puede cambiar en los próximos trimestres en los que se espera la salida al mercado de espacio de calidad rehabilitado e, incluso, obra nueva.

Mercado de oficinas de Barcelona

En el caso de Barcelona, donde en 2015 se contrataron 400.000 m2 de oficinas, muy cerca de los 500.000 m2 de Madrid, la disponibilidad en el tramo CBD se encuentra bajo mínimos. Hasta el punto de que la oferta en zonas como Plaça de Glories o el tramo que transcurre por la Avinguda Diagonal entre Plaça de Puis XII y Avinguda Sarrià se reduce al 4%, lo que hace especialmente complicado encontrar espacios grandes o de calidad disponibles, según CBRE.

Aunque no tenemos los datos de absorción del mercado durante el primer trimestre, de cara a este año, se prevé que la contratación se situé por debajo del nivel récord alcanzado en 2015, al ser difícil que se repitan operaciones de gran envergadura como el prealquiler de la Generalitat (46.000 m2), sobre todo por falta de producto disponible. Además de esperar que la contratación continúe desplazándose a zonas con una oferta más amplia como Plaça Europa y Zona Franca. El 22@, que va dejando atrás su condición de distrito tecnológico para convertirse en una zona prime del mercado barcelonés para todo tipo de empresas, también seguirá siendo un mercado con mucho movimiento a pesar de la escasez de espacios en la zona de Plaça de Glories.

Las rentas registraron un notable incremento en la zonas prime de Barcelona, cerrando en 2015 a 19,5 euros/m2/mes, lo que supone un aumento del 10% respecto a los 17,75 euros/m2/mes del año anterior. En 2016 se espera que las rentas logren situarse entre los 21 y los 21,5 euros/m2/mes. No obstante, estos datos positivos es conveniente tomárselos con cierta cautela por la incertidumbre que arroja la situación macroeconómica mundial.

Los expertos señalan que el sector inmobiliario del país experimentó una recuperación clara en 2015 y las previsiones indican que esta tendencia continuará en los dos próximos años, siempre que la economía española siga creciendo a tasas superiores al 2% y se reduzca el paro hacia el entorno del 15%. Un escenario que pudiera ser posible si la economía mundial crece alrededor del 3%, se produce un aterrizaje suave de la economía china y remontan ligeramente los precios del petróleo como consecuencia del ajuste entre oferta y demanda de crudo.