Suben los alquileres y vuelve la promoción de oficinas

Tras cuatro años de rentas moderadas, el buen comportamiento de la demanda propicia que los alquileres medios en la zona prime de Madrid se aproximen a los 29,00 euros/m2/mes, y a los 23,00 euros/m2/mes en Barcelona. La mejoras de las expectativas empresariales, el interés inversor y el incremento de las operaciones de mayor tamaño anima la promoción de nuevos espacios de oficinas, especialmente en la capital, donde además hay 300.000 m2 en proceso de rehabilitación.

La contratación bruta de oficinas durante el primer semestre de 2017 ha superado en Madrid los 270.000 m2, destacando el positivo comportamiento de la demanda en el segundo trimestre del año, según un informe de Aguirre Newman. La mejora de las expectativas empresariales y el incremento de las operaciones de tamaño medio/grande habrían contribuido notablemente a la consecución de estos resultados, destacando especialmente el elevado interés de la demanda por aquellos edificios que se han rehabilitado en los últimos meses.

Para la citada fuente uno de los datos más característicos del periodo analizado ha sido la vuelta al mercado de la promoción de nuevos espacios de oficinas. Se trata de proyectos con un volumen de superficie importante y con elevados estándares de calidad, entre los que destacan: Torre Chamartín (14.000 m2), Julián Camarillo 29-31 (40.000 m2), Madrid Río (26.000 m2), Discovery Building (10.000 m2) o Príncipe de Vergara (11.000 m2). Por otro lado, continúan las rehabilitaciones de edificios ya existentes. Se calcula que en la actualidad hay al menos 300.000 m2 en proceso de rehabilitación, lo que va contribuir a mejorar sensiblemente el parque de oficinas de Madrid.

El importante volumen de nueva oferta disponible que ha entrado últimamente en el mercado, como consecuencia de las rehabilitaciones y la desocupación de segunda mano, ha impedido un ajuste mayor de la disponibilidad, especialmente dentro de la M-30. No obstante, a cierre del primer semestre, la desocupación inmediata se acerca a los 1.400.000 m2, lo que representa casi el 11% del stock madrileño total.

Los buenos datos de contratación, el descenso de la disponibilidad y la mejora en la calidad de los inmuebles, han propiciado que el crecimiento de las rentas ganase impulso. Hasta el punto de que, según este informe, las rentas en el Centro del Distrito de Negocios se han acelerado hasta niveles medios de 28,74 euros/m2/mes, llegando a firmarse contratos por encima de los 35 euros/m2/mes, tras cuatro años consecutivos de subida moderada de las rentas de los alquileres. Esta subida se ha apreciado también en la periferia, donde las rentas han tenido un comportamiento positivo.

En cuanto a las perspectivas para lo que resta de 2017, este informe prevé que la demanda continúe con su buen comportamiento, mejorando el registro de 2016, hasta superar los 500.000 m2 de contratación bruta. Es previsible que los precios medios de alquiler sigan incrementándose en el Distrito de Negocios y con subidas más suaves en el resto de la ciudad y en los mercados descentralizados, al tiempo que la tasa de disponibilidad prosiga con su tendencia a la baja, debido fundamentalmente al buen comportamiento de la demanda.

Crece la contratación en Barcelona

Según Aguirre Newman, la contratación bruta de oficinas en el mercado de Barcelona ha aumentado en el primer semestre de 2017 hasta los 207.653 m2, lo que supone un incremento del 29% respecto al mismo periodo del año 2016 y de un 22% respecto al semestre anterior. El comportamiento de la demanda habría mejorando conforme avanzaba el semestre, siendo sustancialmente mejor la segunda parte con 127.000 m2 contratados, un 59% por encima de la contratación observada en el primer trimestre.

En los primeros seis meses del año, el parque de oficinas en Barcelona ha crecido mínimamente hasta alcanzar un total de 5.967.703 m2. Durante este periodo se ha incorporado únicamente un proyecto en la zona descentralizada: Torre Marina en BCN Fira District, con 20.800 m2. La zona donde se va concentrar principalmente la actividad promotora en los próximos años será el 22@. Según esta fuente, hasta 2018 no está previsto que se incorporen nuevos desarrollos, a excepción de un proyecto de 2.750 m2 que está previsto que se añada al mercado próximamente en el distrito tecnológico mencionado.

El estudio pone de manifiesto que durante el primer semestre las rentas medias se han incrementado en todas la zonas de la capital catalana analizadas, destacando el crecimiento inferior al 2% observado en el Centro del Distrito de Negocios (CDN), impulsado por una tasa de disponibilidad muy reducida, y donde las rentas máximas alcanzan los 23 euros/m2/mes, mientras que las rentas medias restantes se aproximan a los 18,50 euros/m2/mes.

En el primer semestre la tasa de desocupación en el mercado de oficinas en Barcelona ha ido disminuyendo hasta situarse en julio de 2017 en el 8,43%. Según este informe, en la actualidad existen 503.000 m2 de espacios de oficinas disponibles, tras reducirse la disponibilidad en 62.000 m2 durante los seis primeros meses del año. La zona donde más se ha notado está disminución ha sido en el CDN, que se ha situado en el 1,8%. Si tomamos como referencia los últimos 18 meses, la disponibilidad del mercado de la capital catalana ha descendido más de 300 puntos básicos.

Aguirre Newman prevé que la contratación del mercado de oficinas de Barcelona alcance los 390.000 m2 totales en 2017, dado los buenos resultados obtenidos en el prime tramo del año y las buenas perspectivas existentes a corto plazo. Las previsiones marcan una tendencia al alza de las rentas medidas, sobre todo en aquellas zonas donde la disponibilidad es prácticamente residual, como el CDN+ RDN. En el resto del mercado y especialmente en el 22@, las rentas de alquiler seguirán mejorando su comportamiento en función de la disponibilidad, la calidad de los edificios y la evolución de la contratación que muestre cada zona.

1.150 millones de inversión

Aguirre Newman señala que durante los seis primeros meses de 2017 el volumen de inversión ha superado los 1.150 millones de euros, con un reparto inusualmente equitativo en los dos principales mercados del país: Madrid y Barcelona. Al margen de ello, esta intensa actividad se ha desplazado también a otros mercados secundarios como Valencia, Málaga, Sevilla y Granada.

En los últimos seis meses se han realizado 26 operaciones de inversión que han supuesto la venta de 37 edificios de oficinas y un parque empresarial. Las más representativas han sido la compra por parte de Merlin Properties de la Torre Agbar, rebautizada como Torre Glories, en Barcelona; la venta por parte de BBVA del portfolio Boston compuesto por 14 edificios (8 situados en Barcelona, 5 en Madrid y uno en Málaga) y la compra por parte de Tristán Capital y Zaphir Asset Management del complejo de edificios Isla Chamartín, situado en la calle Manoteras 20 de Madrid.

Como viene siendo habitual, los inversores más activos han sido los fondos de inversión y las socimis, En el caso de las segundas, se ha observado una mayor actividad en el primer trimestre de este año que el ejercicio pasado por esas mismas fechas, dentro de su política de compras basada en la selección de activos estratégicos.

La compresión en la yield iniciada a finales de 2013 se ha estabilizado en el mercado de Madrid. El informe de Aguirre Newman señala que será difícil que en el Distrito de Negocios de la capital se produzca una mayor contracción de las rentabilizadas de las ya realizadas, pero no descarta mayores ajustes en los mercados periféricos en la medida que mejora la contratación y se incrementan las rentas.

Por el contrario, en Barcelona, la tasa de rentabilidad inicial ha seguido contrayéndose de forma moderada durante los últimos meses. El mayor ajuste que tiene respecto al mercado de Madrid, el elevado interés que despierta entre los inversores y el positivo comportamiento de la contratación, renta de alquiler y disponibilidad son, en opinión de esta fuente, las razones que han seguido presionando la yield a la baja.

La elevada correlación entre la evolución del PIB y el comportamiento del mercado de oficinas hace a Aguirre Newman ser muy positivo respecto a la evolución del mercado de inversión como mínimo hasta finales de 2018. Aunque las rentas están acentuando su crecimiento, especialmente el Distrito de Negocios, el potencial pendiente para acercarnos simplemente a niveles máximos es muy elevado. Razón por la cual, en su opinión, el mercado inmobiliario español va a seguir ocupando una buena posición desde el punto de vista de la asignación geográfica de capital por parte de los inversores especializados en el sector inmobiliario.

Trabajo y bienestar

Bien es cierto que para que esta tendencia positiva no se diluya, no estaría de más tener presente las tres recomendaciones básicas que recoge el informe Well place to work elaborado por Cushman & Wakefield:

1) Construir un buen espacio de trabajo repercute en un mejor impacto comercial para los inversores, en términos de valor y prima de alquiler.

2) La tendencia va hacia un enfoque colaborativo, orientado a conocer las demandas de los ocupantes, en la que la tecnología jugará un rol protagonista.

3) Cada vez existirán más agentes relacionados con el bienestar y la gestión de espacios para retener el talento o conseguir inquilinos de calidad.