Rehabilitación y obra nueva para paliar la escasez de espacios disponibles

La contratación en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona será en 2018 muy similar a las cifras de récords registradas al año pasado en el que, según el Real Estate Market Outlook de CBRE, la renta prime ascendió un 10% en Madrid y un 8% en Barcelona. La apuesta por la rehabilitación de oficinas y la obra nueva está modernizando ligeramente el stock anticuado de ambas ciudades que, desde una perspectiva europea, ocupan el primer puesto, en el caso de Madrid y el cuarto, en el de Barcelona, donde se prevé que la renta prime aumente de forma más acusada en 2018.

El año 2017 registró niveles de contratación de oficinas superiores a los del año anterior tanto en Madrid como en Barcelona. Según el Real Estate Market Outlook elaborado por CBRE Research, en el caso de Madrid las previsiones iniciales se quedaron cortas, y el retorno del sector público como demandante de espacio de oficinas, después de una década de casi inactividad, impulsó el take-up en la capital en el último trimestre del año, representando el 20% de la contratación total del mercado madrileño.

Aunque es preciso señalar que gran parte de estos movimientos son relocalizaciones a edificios céntricos, dejando atrás otros que han quedado completamente obsoletos. De esta manera, la contratación a lo largo del año pasado alcanzó en Madrid los 606.000 m2, un 29% más que el año anterior, en el que ya es el mejor año desde 2007.

Mientras tanto Barcelona ha mantenido el pulso. Debido a la nueva fase constructora por la que atraviesa el mercado de oficinas barcelonés, muchas de las demandas de gran tamaño pudieron encontrar el espacio adecuado gracias a los pre-alquileres. Los ejemplos más notorios son los de Amazon y WEWork que, en el 22@ ocuparán los edificios Luxa Silver y Luxa Gold, respectivamente. En total, la contratación en Barcelona en 2017 alcanzó los 344.000 m2, un 4% más que el año anterior, en línea con lo previsto a principios de año.

Buenas perspectivas

De cara a 2018, en base a las favorables previsiones económicas así como de crecimiento del empleo en los sectores demandantes de oficinas, más moderadas que en los tres últimos años, pero positivas (+2,3% según Oxford Economics), el informe de CBRE espera que el buen momento del mercado madrileño continúe y alcance una contratación similar a la de 2017.

La falta de espacios amplios sigue siendo un hecho palpable en Barcelona, por lo que es de esperar que la puesta en marcha de nuevo producto facilite la contratación mediante operaciones de pre-alquiler. Por otro lado, existe una demanda de grandes espacios que ha aplazado sus planes de expansión a la espera del desarrollo de los acontecimientos políticos tras las elecciones del 21-D.

Sobre este particular, el informe recoge que es posible que la inestabilidad política tenga cierto impacto y refleje una contratación menor a la esperada en circunstancias normales. No obstante, estima que la contratación se sitúe en torno a los 350.000 m2, un 13% por debajo de la estimación de un entorno normalizado.

La obra nueva cobra protagonismo

2017 fue el año de la vuelta decidida de la construcción de obra nueva al mercado de oficinas. Desde 2014 la rehabilitación de edificios llevada a cabo especialmente en el ACN de Madrid ha modernizado ligeramente el stock en general anticuado de la capital.

En 2016, el 100% de los m2 que salieron fueron rehabilitaciones. En 2017, de los 238.000 m2 entregados casi el 70% eran rehabilitados. Actualmente, de los 255.000 m2 en construcción, con fecha estimada de terminación de obras entre 2018-2019, el 60% corresponde a obra nueva, si bien de los 151.000 m2 que están previstos que se entreguen este año, el 65% seguirá siendo superficie rehabilitada.

Las socimis han sido las grandes protagonistas de la rehabilitación de oficinas y seguirán siendo activas al igual que en obra nueva, donde junto a Colonial o GMP aparecen nombres como Iberdrola Inmobiliaria, Bouygues, Insur o Torre Rioja, retomando proyectos postergados a causa de la crisis. En este sentido, de los 255.000 m2 actualmente en construcción o rehabilitación, tan solo 50.000 m2 están comprometidos, el resto están disponibles.

A diferencia del mercado madrileño, en Barcelona la rehabilitación no ha tenido tanto peso dentro de la actividad constructora, salvo en casos contados generalmente alejados del centro. Esta actividad se ha centrado desde el inicio de este ciclo en la obra nueva, y 2018 será, con un total de 170.000 m2, el año con mayor superficie entregada desde 2010.

La zona más activa es la del 22@, donde el fuerte interés por parte de la demanda anima a promotores a invertir en nuevos desarrollos, muchos de los cuales se han ido pre-alquilando sobre la marcha. En esta zona además, se están firmando numerosas operaciones de compraventa de suelos para desarrollar nuevos proyectos como el futuro Parc Central que, entre otros usos, dispondrá de algo más de 40.000 m2 destinados a oficinas.

Rentas de oficinas en ascenso

La escasez de espacios disponibles amplios y de calidad en las zonas más demandadas sigue ejerciendo presión al alza sobre las rentas de los mejores inmuebles. En este sentido, el Real Estate Market Outlook de CBRE sostiene que a lo largo de 2017 la renta prime ascendió un 10% en Madrid y un 8% en Barcelona, hasta situarse en los 31 euros/m2/mes y 23,50 euros/m2/mes, respectivamente, continuando con la fase de recuperación de rentas iniciada en 2014.

El incremento de las rentas sólo se ha apreciado ostensiblemente en el ACN de Madrid. La previsión es que se sitúe entre los 33,50 y los 34,00 euros/m2/mes a finales de año, siendo el mercado europeo con mayor crecimiento porcentual. Aunque en menor medida, también se esperan subidas en otros submercados como el Central Secundario, A-1y A-2, dado que la disponibilidad en los edificios rehabilitados está reduciéndose y presionando al alza las rentas en aquellos que aún disponen de espacio. Además, está previsto que los edificios de nueva construcción en estos submercados se comercialicen a rentas más elevadas que las actuales.

En el mercado barcelonés, donde el ciclo de recuperación está más avanzado, los incrementos ya se han extendido a todos los submercados. Por otro lado, los edificios actualmente en construcción o rehabilitación no solucionarán en 2018 la falta de espacio disponible, debido a que muchos de ellos ya están pre-alquilados. Seguirá, por tanto, existiendo presión sobre las rentas en los edificios con mejores calidades y no se descara que alcancen los 24,75 euros/m2/mes en el ACN. Incluso se prevén incrementos en la mayoría de los submercados, aunque a ritmos dispares.

Con una perspectiva europea, Madrid es la ciudad donde se prevé que la renta prime aumente de forma más acusada en 2018, mientras que Barcelona se sitúa en cuarto lugar. Más a largo plazo, ambas ciudades se sitúan entre las urbes con mayor crecimiento anualizado hasta el año 2022, con un 6% en el caso de Madrid, que ocupa la primera posición, y un 3% para Barcelona, en séptima posición.

Llega la oficina flexible

En un entorno de profundos cambios en los que la tecnología juega un papel fundamental, el aterrizaje de empresas como Regus, WeWork o Lexington, proveedores de espacios flexibles y de coworking, pone de manifiesto que la oficina flexible ha venido para quedarse, y tendrá su reflejo en la contratación de espacio en ciudades como Madrid y Barcelona, donde su presencia empezó a ser notoria a lo largo del año pasado.

De hecho, dos de las socimis más grandes del país, como son Merlin Properties y Colonial, han decidido introducirse en este campo tomando posiciones en empresas ya establecidas. El pasado mes de octubre Colonial adquirió una participación de Utopic-Us, que dispone de varios centros en Madrid y planea extenderse a la Ciudad Condal, y Merlin hizo lo propio con Loom House.

El objetivo es claro. Ofrecer flexibilidad y un mayor nivel de servicios a sus clientes en inmuebles modernos, adaptados a perfiles muy variados: desde emprendedores y trabajadores autónomos a startups, pasando por grandes multinacionales.