En Barcelona, el 60% de la oferta futura de oficinas está prealquilada

Barcelona acusa la falta de superficie disponible y los datos de oferta futura de oficinas no parecen contribuir a mejorar la situación. Según la consultora inmobiliaria JLL, el 60% de la oferta de oficinas que saldrá al mercado en la Ciudad Condal los dos próximos años está ya prealquilada, lo que provocará una presión sobre las rentas al alza, que actualmente se prevé aumenten un 3,8% de media anual hasta 2020.

Tras un análisis del comportamiento del mercado durante los últimos 20 años en relación a la tasa de disponibilidad, oferta actual y oferta futura, JLL ha elaborado un ranking de ciudades con mayor potencial de crecimiento de rentas. Y en ese ranking, Barcelona se sitúa en octava posición, por detrás de Amsterdam, Stuttgart, Estocolmo, Munich, Praga, Dublín y Edimburgo y por delante de urbes como Varsovia o Utrecht, que completan el top 10.

Se trata de ciudades donde el crecimiento de rentas viene motivado por un conjunto de factores. Así, en el caso de Barcelona se han tenido en cuenta datos tales como que la disponibilidad media se ha reducido a la mitad en 4 años –actualmente se sitúa en el 7,1% -, y que en el centro y en las nuevas áreas de negocio, como 22@ y Plaza Europa, este porcentaje se reduce al 5%.

Si a esto se le suma que el stock de Grado A representa alrededor del stock total de oficinas, cuando esta categoría de edificios es la más solicitada por las empresas, el informe de JLL apunta a una fuerte presión de las rentas al alza, sobre todo en los inmuebles de nueva construcción, por la incapacidad de atender la demanda futura de espacios.

Se calcula que en los dos próximos años saldrán al mercado barcelonés 328.000 m2 nuevos de oficinas – el 60% ya prealquilados – de los cuales casi 100.000 m2 lo harán a finales de 2020, por lo que se prevé que su entrega se acabe posponiendo a 2021. No obstante, si se tiene en cuenta que continuarán los sólidos niveles de contratación en Barcelona cifrados entre 320.000 y 350.000 m2 por año, es fácil concluir que la oferta para la demanda existente y la presión sobre las rentas será un constante real.

Un dato que deben de tener muy presente los inversores, que pueden encontrar en Barcelona un mercado de proyección con oportunidades de inversión, mediante el desarrollo de nuevos espacios para los próximos años, como señala Mercè Franquesa, directora de la oficina de Barcelona de JLL.

Madrid, objetivo para la inversión en oficinas

Sin embargo, Madrid sigue siendo el mayor polo de atracción de capital en el mercado de oficinas. En 2017, la inversión en el mercado madrileño fue un 60% superior a Barcelona, alcanzando los 1.324 millones de euros. Los inversores auguran un 2018 con mayor actividad debido a la posible rotación de activos de las socimis, que cumplen en algunos casos con el umbral de los tres años desde la adquisición de sus activos, y de los fondos value add para dar cumplimiento a su business plan, asegura Knight Frank.

Según esta consultora inmobiliaria, el precio medio de venta en el CBD de Madrid y Barcelona sigue la tendencia creciente observada en los últimos años. Madrid supera los 8.000 euros/m2, mientras que en Barcelona se han alcanzado los 6.000 euros/m2. El precio más elevado del año pasado se alcanzó en Madrid en la sede de Colón 1, comprada por CBRE GI a Barclays por 14.000 euros /m2.

Tras la publicación, por parte de Savills Aguirre Newman, que el volumen de inversión en Europa durante el primer trimestre de 2018 ha ascendido a 46.000 millones de euros, un 8% menos que en el mismo periodo del año pasado, Borja Sierra, vicepresidente ejecutivo de la firma, ha comentado que “el mercado de inversión inmobiliaria español sigue dando muestras de fortaleza en el contexto europeo”.

En oficinas, por ejemplo, que sigue siendo el segmento más buscado en el continente, la escasez de producto estabilizado, moderno y con sostenibilidad de las rentas, o producto disponible únicamente en rentabilidades en mínimos históricos, “hace que en España el centro de actividad se desplace cada vez más a situaciones de reposicionamiento, promoción o gestión activa, o que otra estrategia sea poner la mirada en activos menos tradicionales”.