Madrid necesita un centro de negocios más competitivo para atraer a los inversores internacionales

Madrid necesitará diseñar un distrito financiero tipo CBD que sea competitivo en los próximos años para poder sostener la economía madrileña a largo plazo y atraer a los inversores internacionales que ahora miran a París, Londres o Ámsterdam, y que cuentan con mercados de oficinas proporcionalmente más grandes y de mayor calidad que la capital español.

Así lo afirma un estudio realizado por CBRE, que concluye que Madrid necesita adaptar su stock reemplazando al menos 1.120.000 m2 de oferta distante y obsoleta por otra más cercana y de más alta calidad para hacerla más competitiva.

Daniel Zubillaga, director nacional de Consultoría Estratégica en Valuation Advisory Services de CBRE, señala que Madrid tiene el potencial de convertirse en un centro europeo de negocios muy importante, pero para ello “debe poner fin a la actual carencia de calidad que disminuye la capacidad de la ciudad para atraer empresas y talento”. Y donde –añade- “la calidad y la sostenibilidad serán clave en la regeneración del mercado de oficinas en los próximos años, que lo convertirán en un mercado más competitivo”.

Si bien el parque de oficinas de Madrid presenta una oferta de 12.500.000 m2, existe una tasa de disponibilidad del 11,1% que se sitúa por encima del 5% aceptable, lo que supone más del doble de la media de París y Londres combinadas.

Más aún, destaca el dato de que el 80% de esta oferta vacante se encuentra alejada del centro urbano, fuera de la M-30 y, por lo tanto, no cumple los requisitos para ser parte de un distrito financiero como tal.

Adicionalmente, dentro de la M-30, los edificios nuevos y modernos son escasos, ya que solo el 2% de esa oferta actual está construida después de 2010.

Motivo por el cual el informe alerta de que existe un desajuste entre oferta y demanda, y que Madrid necesita renovar su parque de espacio de oficinas con una oferta moderna y de calidad para no sufrir las consecuencias a largo plazo.

En este sentido, el informe de CBRE concluye que Madrid Nuevo Norte (MNN) se erige como la extensión natural del actual eje de negocios de la ciudad en su desplazamiento hacia el norte.

En opinión de esta consultora inmobiliaria, este proyecto de regeneración urbana, que después de más de veinte años parece que cuenta con el beneplácito de todos los agentes implicados para su puesta en marcha en Madrid, reúne las características más importantes en términos de premisas de calidad de la oferta, tamaño del ámbito y las redes de comunicación regionales e internacionales, para convertirse en el CBD que Madrid necesita.

2.000 millones de inversión pendiente

Madrid acumula proyectos de inversión en el mercado de oficinas por cerca de 2.000 millones de euros pendientes de materializarse durante el segundo semestre de 2018, según anticipa un estudio de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, que indica que en Barcelona la previsión es que se cierren antes que acabe el ejercicio operaciones por cerca de 700 millones de euros.

Durante los seis primeros meses de este año, según esta nueva fuente, en Madrid se ha producido una reducción del 11% en el nivel de contratación.

En concreto, la absorción en el segmento de oficinas madrileño se situó en los 273.000 m2, por lo que la disponibilidad se coloca en el 10,1% al contar la ciudad con 1,34 millones de oferta disponible inmediata.

Sin embargo, esta tasa disminuye en el eje Castellana prime a apenas dos décimas respecto al primer trimestre del año. Durante el segundo trimestre, la tasa de disponibilidad se ha mantenido en niveles similares al trimestre anterior, excepto en la zona CBD, donde ha descendido, y en la periferia lejana, que ha aumentado ligeramente.

Según Savills Aguirre Newman, el volumen de inversión en oficinas ha superado los 580 millones de euros en el primer semestre de 2018, lo que representa el 90% del total invertido en España, unos 645 millones.

Los inversores más activos han sido los fondos internacionales, seguidos de las socimis y los inversores privados. Del total de inversión en Madrid, más del 55% pertenece a inversores transfronterizos, si bien, la media histórica de esta tipología de inversores representa el 30%.

La reactividad de la actividad promotora incrementará la oferta de calidad en el mercado. De hecho, esta consultora prevé que entrarán en el mercado 260.000 m2 especulativos hasta 2019, el 77% de los cuales está en construcción o en proceso de rehabilitación, por lo que la tasa de disponibilidad se podría incrementar en los próximos meses.

Entre los nuevos desarrollos y rehabilitaciones previstos para este años destacan: Vía de los Poblados 1 (33.000 m22), Puerto Somport 1 (14.000 m2), Avda. de Bruselas 38 (14.500 m2), Príncipe de Vergara 112 (11.400 m2), Rosario Pino 5 (10.000 m2), Josefa Valcárcel 40 (8.000 m2) y el más grande, A2 Plaza (50.000 m2) que promueve Iberdrola Inmobiliaria en el polígono Las Mercedes y cuyo proyecto llevamos en la portada de la revista.

La superficie media contratada en las 312 operaciones que se han realizado en el primer semestre ha sido de 875 m2. Y respecto a las rentas, la renta media en Madrid ha tocado los 17,70 euros/m2/mes, un 12% más que en el periodo anterior, mientras que la renta teórica prime en el CBD ha alcanzado los 32 euros/m2/mes, un 10% más.

En Barcelona están pendientes de invertir 700 millones

Barcelona acumula proyectos de inversión en el mercado de oficinas por cerca de 700 millones de euros pendientes de materializarse durante el segundo semestre del año.

En concreto, la capital catalana cuenta con una decena de transacciones con una elevada probabilidad de cerrarse hasta finales de año, según Savills Aguirre Newman.

El dinamismo del mercado de inversión de Barcelona confirma el atractivo de la ciudad para los inversores internacionales, que ya concentran el 74% del volumen de las operaciones.

Con estas proyecciones, el mercado de inversión de la Ciudad Condal alcanzaría su segundo mejor semestre de los últimos 10 años. Dándose la circunstancia de que el distrito 22@ se postula como el más atractivo para los inversores, tras concentrar el 39% de las operaciones previstas.

Durante el primer semestre del año también se consolida la buena evolución del mercado de oficinas, al experimentar un alza del 53% en el nivel de contratación con respecto al semestre anterior. En concreto, la absorción del segmento de oficinas en Barcelona se situó en 207. 447 m2.

Por zonas, la periferia es el área que ha registrado un mayor incremento de las operaciones con el 78% respecto al mismo periodo del año anterior, situándose en 53.000 m2, al tiempo que se producía una acusada caída en el CBD debido a la escasez de oferta.

La tasa de disponibilidad general se sitúa en un 6,5%, experimentando un descenso del 15% en seis meses. Esta reducción de disponibilidad es más acusada en la zona de la periferia y en las nuevas áreas de negocio, mientras que la zona prime del CBD cuenta con niveles residuales de disponibilidad.

En este periodo han crecido un 20% las transacciones inferiores a 500 m2, mientras que la demanda de superficies superiores a 1.000 m2 se mantiene estable y se acumula prácticamente el mismo número de operaciones mayores de 3.000 m2 que en todo 2017.

Algunas de las operaciones más relevantes en este tiempo son el traslado de Indra al edificio Inneo en Sant Joan Despí (11.314 m2), la operación de CCC en Torre Glòries (9.027 m2) o la de los registradores de la Propiedad a Torre Marina (6.500 m2).

Nueva oferta de oficinas en Barcelona

Según las previsiones de Savills Aguirre Newman, durante 2018 y 2019 saldrán al merado de Barcelona 265.000 m2 de nueva oferta, de los cuales el 38% corresponderán a rehabilitaciones.

Entre los principales proyectos que aportarán durante este año nuevo espacio disponible al mercado se encuentra el edificio Luxa (22@) con 17.000 m2 de superficie, Tánger 66 (22@) con 8.000 m2 y el Parc Glòries, con 24.000 m2. En 2019, destacan la salida del proyecto de Can Batlló en Plaza Cerdà, con 17.000 m2 de superficie o el Hexagon en 22@, con 10.800 m2.

Por último, la evolución de los precios de alquiler de oficinas en Barcelona sigue experimentando una tendencia alcista, con un crecimiento del 6,2% de media en el último año. Con todo, el precio medio en prime CBD se ha situado en los 19,35 euros/m2/mes y en 15,7 euros/m2/mes en las nuevas áreas de negocio.