Madrid y Barcelona liderarán el incremento de las rentas prime hasta 2020

Las dos principales ciudades españolas serán, según los pronósticos, la primera y la tercera metrópolis europeas donde más crezcan las rentas prime de oficinas durante los próximos cuatro años. Los niveles de contratación de oficinas, combinados con la escasez de producto de calidad, continúan presionando las rentas de oficinas de Madrid y Barcelona al alza, tal y como se desprende del último informe de oficinas presentado por la consultora JLL.

En el caso de Madrid, las rentas máximas del CBD se sitúan ya en los 28 euros/m2/mes, mientras que en la Secundaria se incrementan hasta los 16,5 euros/m2/mes. Sólo en Periferia y en Satélite se mantienen estables, con 14,24 euros/m2/mes y 10,5 €/m2/mes, respectivamente. Por su parte, Barcelona ha experimentado un fuerte incremento de las rentas en todas las zonas: del 6,25% en Paseo de Gracia/Diagonal, hasta los 21,25 euros/m2/mes; del 7,46% en CBD (18 euros/m2/mes); del 6% en Nuevas Áreas de Negocio (17,5 euros/m2/mes) y del 18,75% en Periferia (9,5 euros/m2/mes).

Las previsiones apuntan que esta tendencia alcista continuará durante cuatro años más.. De hecho, según JLL, Madrid será la ciudad de Europa donde más crezcan las rentas de oficinas los próximos años, con un incremento medio anual del 5,7% de aquí al 2020, mientras que Barcelona se sitúa en tercer lugar con un aumento del 4,9% al año, por detrás de Estocolmo.

En cuanto al mercado de inversión, de los 6.200 millones de euros invertidos en activos terciarios en lo que va de año, las oficinas han representado el 25% del total, al sumar 1.572 millones de volumen de inversión en estos nueve meses. Si bien este dato supone una caída del 28% respecto al mismo periodo del año anterior, el tercer trimestre ha sido un periodo especialmente bueno para el mercado de oficinas, pues sólo en estos tres últimos meses se han cerrado operaciones por valor de 764 millones de euros, un 28% más que en el trimestre anterior.

Madrid ha concentrado el 70% de la inversión entre julio y septiembre, con 539 millones de euros, todas ellas ubicadas en CBD. La operación más destacada corresponde a Torre Cepsa, adquirida por Pontegadea por 490 millones, y también ha sido relevante la compra por parte de Mutua Madrileña del edificio ubicado en José Abascal 51, por 31 millones de euros.

En Barcelona, por su parte, el volumen de inversión alcanzado durante el último trimestre ha sido de 225 millones de euros, lo que supone un incremento del 58% respecto al trimestre anterior. En total se han cerrado 12 operaciones, repartidas fundamentalmente en Centro Ciudad y en las Nuevas Áreas de Negocio, como por ejemplo la compra del Edificio NAO por parte del fondo de inversión M&G por 30 millones de euros.

La tasa de disponibilidad de superficie de oficinas en Madrid se mantiene estable en un 10,24%, gracias a la salida gradual de producto en edificios como Manuel de Falla 7 o Torre Europa, que tras emprender una profunda rehabilitación del inmueble puso en el mercado más de 20.000 m2 de nueva superficie de oficinas en alquiler. En Barcelona, en cambio, la tasa continúa su tendencia a la baja, situándose en el 9,56% de media, y en zonas de gran demanda como Paseo de Gracia/Diagonal, roza ya el 6%. Los 565.000 m2 de oficinas disponibles en la Ciudad Condal se encuentran muy fragmentados en las diferentes zonas, lo que provoca que compañías que busquen más de 3.000 m2 tengan serias dificultades para encontrar espacios.

Destaca además el hecho de que, mientras que en Madrid hay proyectos emblemáticos en rehabilitación que servirán para paliar la falta de producto de calidad disponible, en Barcelona la situación de escasez persistirá en los próximos dos años. En este sentido, en 2017 únicamente está previsto que se entreguen dos proyectos de oficinas nuevos (Torre Marina de Iberdrola Inmobiliaria en el Paseo de la Zona Franca, y el proyecto Luxa de Grupo Castellví en el 22@), que suman 37.000 m2 y son claramente insuficientes para atender la demanda.

Durante este trimestre se han contratado en Madrid 88.200 m2, lo que supone una disminución del 14% respecto al segundo trimestre del año. Hasta la fecha la contratación acumulada es de 289.500 m2, sólo un 8% menos que en el mismo periodo de 2015. Sin embargo, a pesar de ello, en estos nueve meses se ha incrementado el número de operaciones un 17%, lo que demuestra la solidez del crecimiento del take-up.

El tamaño medio de las operaciones en Madrid se situó en 850 m2 aproximadamente, y sólo dos operaciones se situaron por encima de los 5.000 m2 contratados: la ampliación de 5.300 m2 de Everis en la calle Fuente de la Mora, en la zona de Manoteras, y la compra de casi 6.000 m2 de oficinas en Santa Leonor 32 para la sede central de una empresa de servicio técnico.

En el caso de Barcelona, en el tercer trimestre se contrataron casi 77.000 m2 de oficinas, el mismo volumen del trimestre anterior. La contratación acumulada, por su parte, alcanzó los 222.000 m2, un 30% menos que en los nueve primeros meses de 2015. Por áreas, casi el 51% del volumen total de este año 2016 se concentró en Centro Ciudad, el 25% en Nuevas Áreas de Negocio, y el 24% en Periferia.

Madrid es una de las ciudades que más inversión recibe

El informe “Wining in Growth Cities” de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield consolida a España como uno de los países de referencia en cuanto a inversión inmobiliaria. Madrid, que ha bajado nueve escalones, sigue siendo la ciudad española con un volumen de inversión total más elevado, llegando a los 5.229 millones de euros. Actualmente, la capital se sitúa en la 36ª posición del ranking global, por delante de metrópolis como Las Vegas, Dublín o Viena. Este ranking lo encabeza de nuevo Nueva York, mientras que Londres ha sufrido el impacto del Brexit y ha perdido la segunda posición en beneficio de Los Ángeles.

El estudio también elabora clasificaciones de las cincuenta metrópolis que destacan a escala económica, financiera, tecnológica, con mejor conectividad aérea y de atracción a la gente joven. Las categorías que son los criterios que más determinan la inversión extranjera, según los expertos. Madrid sobresale en atracción de jóvenes talentos, posicionándose en el 22º escalón, superando a Roma, Miami o Shanghái. Y la capital española también aparece como ciudad con mejor conectividad aérea (21ª posición) y en la escala económica repite el puesto del año pasado (40º), superando a Bruselas, Frankfurt y Sídney.

Barcelona también sigue despuntando a nivel mundial. La ciudad condal ocupa el 16º escalón en la clasificación de poblaciones con mejor conectividad aérea, superando metrópolis como Berlín, Toronto o Nueva York. De hecho, en esta clasificación aparecen dos ciudades españolas más, Palma (32ª posición) y Málaga (49ª). Barcelona también repite en el ranking de poblaciones con mejor calidad de vida, en el puesto 39 sobrepasando a Londres, Nueva York y Los Ángeles. Finalmente, la capital catalana también aparece en la clasificación de hubs tecnológicos (42º escalón), aventajando a urbes en auge como Shanghái.

1.307 millones se van a Cataluña

La inversión inmobiliaria en Cataluña hasta septiembre se situó en 1.307 millones de euros, una cifra muy similar a la del mismo periodo del año anterior y que representa el 20% de total nacional, según CBRE. La cifra contrasta con el descenso registrado a nivel nacional, que ha registrado una caída del 16% hasta cerca de 6.400 millones de euros. Los más activos han sido los inversores internacionales que han aportado más de 1.000 millones de euros respecto del total, algo que también se ha producido a escala nacional.

De acuerdo con el informe de esta consultora inmobiliaria, el sector en Cataluña cerrará el año superando los 1.555 millones de euros. El más activo ha sido el de retail, que ha acaparado el 41% de la inversión (537 millones), además de haber sido el segmento que más ha crecido en comparación al año pasado gracias a la venta del centro comercial Diagonal Mar por 493 millones de euros, asesorada por CBRE. En segundo lugar se situó el segmento de oficinas, con 292 millones. El sector hotelero concentró el 13% y el sector industrial logístico superó hasta septiembre los 71 millones de euros. u