Madrid y Barcelona, entre las ciudades europeas con mayor recorrido de las rentas prime

Los alquileres de las oficinas prime en las principales ciudades europeas aumentaron en 2017 una media del 6%, lo que supone el quinto año consecutivo de crecimiento, según Savills Aguirre Newman, que prevé que el incremento continúe, al menos, durante los tres próximos ejercicios. Los mercados de Madrid y Barcelona destacan como el primero y séptimo con mayor recorrido de rentas, con picos que en la primera se situaron en los 48 euros/m2/mes, y 28 euros/m2/mes en la segunda.

El incremento medio de las rentas de las oficinas prime en los distritos de negocios centrales de Europa ha aumentado constantemente desde 2010. En los principales mercados ese incremento medio, en concreto, se ha situado en el 2,4% anual, porcentaje que llega al 5,4% anual en los países nórdicos.

El informe de la citada fuente señala que las tasas de disponibilidad en el los CBD´s de las principales ciudades europeas alcanzaron mínimos históricos del 6,6% en el tercer trimestre del año pasado, lo que evidencia la falta de espacio de oficinas de alta calidad en el mercado inmobiliario europeo. Una circunstancia que ha resultado desfavorable para los inquilinos, que compiten por un espacio limitado y se enfrentan a costes crecientes.

En la actualidad, se da el hecho de que en varias ciudades europeas los alquileres de las oficinas prime son considerablemente más altos que en el pico previo a la crisis financiera de 2007. Entre ellas, se hallan Estocolmo (+ 49%), Berlín (35%), Oslo (26%), Múnich (16%) y el West End londinense (14%).

“La economía de estos mercados ha pasado de la recuperación a una rápida expansión, con un fuerte crecimiento del PIB previsto para los próximos años y una continua expansión comercial que mantendrá un crecimiento positivo del alquiler en los CBD´s de Europa”, explica Matthew Fitzgerald, director de Tenant Representation Europa en Savills Aguirre Newman.

Según el estudio, la cantidad total de espacio para 2018-2019 en los distritos de negocios centrales europeos es de cerca de 10,5 millones de m2, lo que equivale a la superficie promedia correspondiente a un año de contratación. Teniendo en cuenta el tiempo necesario para reequilibrar oferta y demanda, es muy posible que se mantenga la presión alcista sobre los alquileres prime en los mercados.

Esta consultora inmobiliaria prevé en 2018 un aumento medio anual de las rentas del 2,5%. Sin embargo, advierte que ciudades como Oslo, Madrid, Barcelona y Copenhague sufrirán un aumento mayor que otras ciudades europeas, ya que los incrementos alcanzarán el 4%, con una presión al alza sobre las rentas más altas en algunos de estos mercados. Hasta el punto que para las industrias claves, esta carrera por atraer el mejor talento ha superado en preocupación a los constes relacionados con la ubicación.

“Esta es una tendencia que probablemente continuará, a menos que haya una caída en el índice de sentimiento empresarial en toda Europa y los costes inmobiliarios vuelvan a ser una carga demasiado pesada para los balances de las empresas”, subraya Fitzgerald.

La compraventa se acelera en Barcelona

Tras años de bajadas de precios y una demanda poco activa, el mercado de oficinas en los ejes prime de Barcelona se está reactivando fuertemente, asegura Nacho Catella, CEO de la consultora inmobiliaria Cat Real Estate, que acaba de vender a un inversor extranjero unas oficinas de 450 m2 situadas en el edificio número 54 de Paseo de Gracia a 6.000 euros el m2, lo que demuestra, asegura, “que hemos vuelto a los precios de 2007 en el valor de compra de oficinas en uno de los principales ejes comerciales de la capital catalana”.

Una afirmación que se puede extender a parte del extrarradio, como ratifica el informe de Cushman & Wakefield, que señala que Sant Cugat del Vallès se ha consolidado como el submercado de oficinas más demandado de la periferia de Barcelona, no sólo por volumen de usuarios, sino también por el número de inversores y promotores. Según esta fuente, el espacio contratado en los últimos tres años supera los 130.000 m2, llegando a registrar un récord anual de contratación en 2015 superior a los 75.000 m2.

Sant Cugat ha pasado de ser una ciudad dormitorio a un núcleo de creciente actividad del sector servicios; por ello tiene últimamente un rol relevante en las cifras de contratación de oficinas de Barcelona. En los años 2015 y 2016, por ejemplo, se cerraron en Sant Cugat un total de 54 operaciones de alquiler, que sumaron 104.000 m2, el 27% del total de la capital catalana. En ese bienio se instalaron Stradivarius (26.400 m2), Laboratorios Echevarne (12.000 m2), Mapfre (10.000 m2) o Natura Bissé Internacional (9.200 m2).

Unas cifras que no pudo mantener en 2017, donde la absorción apenas superó los 22.000 m2 debido a que los niveles de oferta han decrecido. Con todo, la demanda de oficinas en Sant Cugat está enfocada en un 93% a producto de calidad “A”. El 96% de la superficie contratada se ubica en edificios clasificados como “A/B+”, lo que provoca una disponibilidad muy limitada en la zona de 25.500 m2, que a cierre de 2017 disminuía un 39% respecto al año anterior.

Contratación histórica en Valencia

La contratación en Valencia alcanzó en 2017 su máximo histórico, al situarse en los 39.000 m2, según BNP Paribas Real Estate. Además, el buen comportamiento de la demanda está provocando una ligera tendencia alcista de las rentas que, en el centro de la ciudad, se aproxima a los 14,5 euros/m2/mes en los edificios más representativos del casco urbano, en el entorno de la Plaza del Ayuntamiento.

Desde finales del año 2013, el comportamiento de la demanda ha sido positivo. Los motores de actividad en los últimos meses han sido el sector de la construcción junto con el sector servicios y el industrial. La demanda no se ha centrado en una zona en particular, habiéndose contratado entre 8.000 y 12.000 m2 en las cuatro zonas que componen el mercado.

En la zona prime se han contratado 8.300 m2, una cifra que supera con creces la media de los 3.000 m2 de los últimos diez años. Los buenos registros de contratación en los últimos años, unido a la carencia de nuevos proyectos, está generando una ajuste considerable de la tasa de disponibilidad del mercado valenciano que, a cierre de 2017, se redujo hasta el 10%, sobre un total de 774.000 m2, lo que significa que actualmente hay 80.546 m2 disponibles en el mercado, según BNP Paribas Real Estate.

El 90% de la zona prime de Málaga está ocupada

Finalmente, el mercado de oficinas de Málaga alcanzó en 2017 niveles de contratación y ocupación previos a la crisis, según Savills Aguirre Newman, que confirma la reducción considerable del stock de oficinas en la zona centro y en la zona financiera de Málaga. De hecho, este crecimiento de la demanda ha supuesto que el porcentaje de ocupación alcance el 90% de la zona prime, distrito financiero y entorno próximo a Vialia, identificado como zona Centro de negocio.

En estas zonas, las rentas han alcanzado valores máximos que abarcan desde los 18 euros/m2/mes en el edificio más exclusivo de la calle Marqués de Larios, hasta el rango de 13-14 euros/m2/mes en el eje Corte Inglés-Vialia.

Según esta consultora inmobiliaria, esta tendencia continuará en 2018, hasta alcanzar la previsión de que las transacciones en arrendamiento puedan alcanzar un volumen récord en el parque de oficinas malagueño, ocupándose inmuebles disponibles desde hace casi una década.

Savills Aguirre Newman ha asesorado operaciones por una superficie total cercana a los 10.000 m2 en los últimos 15 meses, situándose como la consultora líder en cuota de mercado en el segmento de oficinas. De este volumen, destacan las operaciones para la administración pública en la zona centro, que han supuesto casi la mitad de la superficie intermediada por la consultora, y los mandatos de asesoramiento en exclusividad para las sociedades patrimoniales Salsa, Hispania e Ibedrola Inmobiliaria.

El primer impulsor de este crecimiento del mercado de oficinas de Málaga ha sido las propias empresas del sector inmobiliario, seguido de las tecnológicas, que han demandado espacios próximos a la urbe para superficies inferiores a 1.000 m2 y en el caso de superficies superiores, ante la falta de producto disponible en el entorno de la zona centro, se han ubicado en el Parque Tecnológico de Málaga.

También han sido impulsores destacados las empresas constructoras, los bufetes de abogados, que han supuesto un representativo porcentaje de la superficie ocupada, y las compañías de telemarketing, que han ocupado superficies medias en entornos céntricos.

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