Las empresas se animan a ampliar superficies de oficinas

Los buenos datos de contratación que registran los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona ponen de relieve el buen nivel de actividad que atraviesa el sector. La tendencia alcista de las rentas prime ha situado a Madrid como la segunda ciudad europea más atractiva para los inversores internacionales, mientras que el mercado barcelonés capea con buen tono las tensiones políticas.

La contratación en el mercado de oficinas madrileño rozó los 140.000 m2 en los tres primeros meses de 2018, un 37% por encima del promedio de los últimos 10 años para el mismo periodo. El mercado de Madrid muestra, por tanto, un buen nivel de actividad, con cada vez más operaciones superiores a 1.000 m2, según CBRE, que añade que hay un buen número de empresas buscando ampliar superficie, ya sea en el edificio que ocupan o bien trasladando su sede corporativa.

Jaime Pesquera, director de A&T Investor Leasing de CBRE en Madrid, opina al respecto que “el buen momento económico que atraviesa España está animando a las empresas a ampliar superficies de oficinas, aunque esto no significa que, en su proceso de búsqueda, hayan dejado de tener en cuenta la contención del gasto y la optimización de los espacios que alquilan”.

Entre las operaciones destacadas del trimestre se encuentra el arrendamiento de 9.300 m2 por parte de la empresa de viajes Avoris en el Edificio Milenium en Campo de las Naciones, así como el alquiler por parte de Allfunds Bank del edificio propiedad de Merlin Properties en la Cuesta de los Dominicos. Por otro lado, se sigue apreciando el auge de la demanda por parte de empresas como Regus, WeWork, Utopicus o Loom House, proveedores de oficinas flexibles y espacios de coworking, que han alquilado entre todas más de 18.500 m2 en los últimos tres meses.

Adicionalmente, cabe destacar el alquiler de 27.000 m2 por parte de la consultora Everis como una de las operaciones más importantes del año. El cambio será a un edificio próximo a su sede actual de la zona de Manoteras. El lugar elegido es el recientemente rehabilitado edificio Novus Building, propiedad de Axa Investment Managers, en el que debido al crecimiento de la plantilla que están registrando tuvieron que ampliar espacio hace unos meses.

La superficie vacante en el mercado de oficinas madrileño se sitúa alrededor de 1,3 millones de m2 a cierre de marzo. Esta cifra representa el 10,4% sobre el total del parque de oficinas, lo que supone un descenso de siete décimas frente al trimestre anterior y de casi dos puntos respecto al mismo periodo de 2017. Durante estos meses se han finalizado las obras en cinco inmuebles que suman casi 34.000 m2, de los cuales más de 10.000 m2 estaban pre-alquilados.

Rompiendo la tónica de los últimos años, en los que los edificios de nueva construcción brillaban por su ausencia, para los próximos meses el informe de CBRE destaca la puesta en comercialización de tres edificios de nueva planta desarrollados por tres grandes propietarios como son Colonial, Merlin y GMP, que sumarán casi 45.000 m2 de gran calidad al stock madrileño.

Durante el primer trimestre de 2018, la renta prime ha continuado su progresión al alza situándose en 31,25 euros/m2/mes a cierre de marzo, lo que representa un incremento del 7% frente al mismo periodo del año anterior. Desde que se alcanzara su nivel más bajo a finales de 2013, la renta prime ha subido un 28%, lejos de los valores próximos a los 40 euros/m2/mes que se alcanzaron en 2008. Sin embargo, se espera que esta tendencia ascendente se mantenga a medio plazo. Madrid, según todos los pronósticos, es una de las ciudades europeas con mayor potencial de crecimiento de las rentas.

En cuanto al mercado de inversión, la fusión de Colonial y Axiare es un paso adelante en la concentración de las socimis y del sector de oficinas. Dejando a un lado esta operación, el total invertido asciende a 289 millones de euros, lo que supone un leve descenso respecto a los 331 millones registrados en el trimestre anterior, ya que como señalan desde CBRE “se aprecia como el producto core comienza a escasear en el mercado y que, especialmente en el centro de la ciudad, los inversores buscan oportunidades para reposicionar activos”.

Barcelona mantiene un buen tono

La contratación en el mercado de oficinas barcelonés alcanzó durante los tres primeros del año los 76.000 m2, una cifra en línea con la media trimestral registrada desde los inicios de 2014, momento en el que empezó la recuperación del mercado. En cualquier caso, este volumen de contratación es el mejor de los tres últimos trimestres demostrando que, a pesar de las tensiones políticas en la región, la actividad en el mercado de oficinas mantiene un buen tono. De hecho, Lindy Garber, directora de A&T Investor Leasing de CBRE en Barcelona, afirma que “actualmente hay varias grandes empresas estudiando nuevas ubicaciones para sus oficinas, por lo que la previsión en el corto y medio plazo es que la contratación se mantenga en buenos niveles”.

Entre las operaciones más destacadas se encuentran el alquiler de 6.500 m2 por parte de Registradores de la Propiedad en el complejo BCN Fira District del Passeig de la Zona Franca, el traslado a las antiguas oficinas de Nike en el polígono Mas Blau de la compañía Norwegian Air, donde ocupará 5.400 m2, así como el de Pepsico Iberia a sus nuevas oficinas de 4.900 m2 en el complejo WTC Almeda Park. Al igual que en la mayor parte de las ciudades a nivel global, se observa en Barcelona un aumento de las demanda por parte de empresas que ofrecen espacios de coworking.

Por otra parte, la superficie disponible en el mercado de oficinas de Barcelona sigue descendiendo un trimestre más. En el último año ha pasado del 12,5% al 10,3% actual, lo que hace prácticamente imposible encontrar espacios amplios y de calidad disponibles. Un problema que no mejora con la entrada de nuevos proyectos, ya que se pre-alquilan antes de que se acaben de construir. Algo alivia la salida al mercado de Torre Glòries, aunque 9.000 m2 de sus 27.000 m2 han sido rápidamente alquilados por la empresa Competence Call Center (CCC) con la que Facebook espera frenar el auge de las noticias falsas.

Las rentas prime en la Ciudad Condal han subido un 35% desde 2014 y prosiguen con su trayectoria ascendente hasta situarse en los 24 euros/m2/mes. Si bien aún están lejos de los 28 euros/m2/mes alcanzados en 2008. Con unas rentabilidades prime que se mantienen en torno al 4,25%, durante los tres primeros meses del año el mercado de inversión ha registrado un volumen de 121 millones de euros debido principalmente a la compra de Axiare por parte de Colonial. Sin embargo, la incertidumbre política está teniendo un impacto sobre el mercado de inversión.

Xavier Güell, director de Capital Markets en Barcelona para CBRE, comenta que “durante el último trimestre del año pasado los inversores paralizaron las operaciones que tenían en marcha por dicha incertidumbre, volviendo muchos de ellos a retomar los procesos de compra a inicios de este año, si bien manteniendo cierta cautela. Dado que estos procesos requieren cierto tiempo de consolidación, no será hasta el segundo y tercer trimestre cuando dichos cierres se reflejen en los volúmenes de inversión”.