La contratación de oficinas en Madrid bate récords

Durante 2015 se alquilaron 490.000 m2 de oficinas en Madrid, la cifra más alta desde el inicio de la crisis en 2007. La mayor parte de la absorción la protagonizaron las multinacionales en edificios de clase A, según Knight Frank. La consultora inmobiliaria señala que este año empezaremos a ver la construcción de nuevos proyectos de oficinas ante el buen comportamiento de la demanda.

En el pasado ejercicio se superaron en Madrid un 17% las previsiones más optimistas y, finalmente, se ha cerrado 2015 con la absorción de oficinas más alta desde el inicio de la crisis, y lo mismo ha ocurrido en Barcelona. Según Humphrey White, socio, director del Área Comercial de Knight Frank, “la cifra de absorción de oficinas en Madrid se sitúa en un nivel cercano a la media histórica, lo que significa que el mercado de ocupación ha ido evolucionando positivamente hasta colocarse en una franja de mercado saludable”. Para el directivo, este incremento de los últimos meses respecto a las previsiones que manejaba la consultora es consecuencia de un mercado menos conservador, que ha evolucionado con mayor rapidez gracias a las buenas perspectivas económicas.

Respecto a 2014, la cifra ha aumentado un 27%, 385.000 m2 frente a 490.000 m2, la más alta desde el pico de mercado de 2007. Aunque todavía estamos lejos de los niveles pre-crisis, la evolución en los últimos años ciertamente ha sido positiva. Es más, el segundo trimestre de 2015 fue el que impulsó aún más la demanda. Baste señalar que hasta junio se registró una absorción de 198.000 m2 y de junio a diciembre se alcanzaron 292.000 m2, un 47% más.

Para Humphrey White, “la contratación de oficinas en Madrid durante 2015 ha superado un 17% nuestras previsiones. La absorción ha sido claramente protagonizada por usuarios multinacionales en edificios clase A, que son los que tienen más demanda. Además, la falta de espacio de calidad junto a la mayor actividad de la demanda, han empujado rentas prime un 6% en el último ejercicio, hasta situarse en 27 euros/m2/mes”.

Entre las operaciones de alquiler del año destacan sin duda los 36.000 m2 de WPP en Ríos Rosas 26 –la más importante por volumen de superficie–, KPMG en Torre Cristal con 20.000 m2, BNP Paribas en Emilio Vargas 4 con 19.100 m2 y E&Y en Torre Titania con 19.000 m2.

Obvia decir que la actividad de inversión ha acompañado a la evolución positiva del mercado de ocupación, ya que como informa Cushman & Wakefield, durante 2015 se cerraron en Madrid 54 operaciones de inversión que suman 3.900 millones, una cifra que supera los 3.700 millones de euros que se obtuvieron en 2007. Naturalmente los precios se han ajustado y las rentabilidades se han corregido 75 puntos básicos a lo largo del año, hasta situarse las yield prime en el 4%, según esta última consultora inmobiliaria.

La tendencia también es positiva en Europa

En la mayoría de los mercados europeos también se registraron incrementos en las cifras de contratación de oficinas el año pasado, y la previsión para 2016 es que ésta siga en aumento, con incrementos de hasta un 10% más este año. Los datos reflejan que el número de operaciones firmadas ha registrado un crecimiento de más del 20% interanual.

Esta mejora en el mercado anima ya a los promotores a desarrollar nuevos espacios de oficinas. Desde Knight Frank se señala que la construcción de nuevos proyectos va a estar caracterizada por la actual polarización de la demanda, enfocada hacia edificios de clase A en las zonas más céntricas de las principales ciudades europeas.

Oportunidades para la promoción y la inversión

Según el reciente informe de Knight Frank “European Commercial Property Outlook”, la principales oportunidades en 2016 se encuentran en la promoción y en la inversión. La consultora inmobiliaria defiende la promoción de oficinas en el CBD (Área Central de Negocios), teniendo en cuenta la escasez de espacio prime disponible en el CBD de ciudades como Londres, París, Dublín, Frankfurt y Madrid. En su opinión, quienes recojan este consejo constatarán que los usuarios que buscan grandes oficinas céntricas se enfrentan actualmente a una oferta muy limitada. Además hay otro argumento: la demanda embolsada respecto a ese espacio de oficinas supondría que los promotores capaces de desarrollar nuevos proyectos bien emplazados podrían dominar el panorama de las rentas.

El informe también propugna el re-desarrollo de la oferta secundaria en ciudades como Ámsterdam y Bruselas, y más concretamente en el caso de oficinas de clase B y ubicaciones, donde la desocupación se mantiene relativamente alta. En opinión de los autores del estudio cabe la posibilidad de obtener valor a través del re-desarrollo de tales inmuebles y mediante un cambio de uso (a uso residencial o de sectores especializados).

La otra gran apuesta se encuentra en la inversión, por la existencia de “puntos calientes” con mayor crecimiento de rentas. Las rentas de las oficinas prime siguen manteniéndose por debajo de las medias a largo plazo en países como España y Francia. El informe prevé que el auge de la demanda de ocupación y la caída de la tasa de desocupación favorezcan el crecimiento de las rentas en varios mercados europeos en 2016, lo que a su vez impulsará las decisiones en materia de inversión.

El estudio, finalmente, dedica un apartado a los sectores especializados. Sectores como el sanitario, la automoción y las residencias de estudiantes están ganando impulso en los mercados europeos al ofrecer mayores rentabilidades que los sectores tradicionales, así como la posibilidad de diversificar la cartera.