La inversión en oficinas alcanza los 5.000 millones en 2016

La inversión en oficinas alcanzó en 2016 los 5.000 millones de euros. Este volumen de inversión sitúa al ejercicio pasado como el tercer mejor año desde que existen registros, solo superado en 2007 y 2015, según Aguirre Newman.

El informe de Aguirre Newman señala que, del total del volumen de inversión en 2016, el 84% se transaccionó en Madrid y el 16% restante en Barcelona, mientras que la tipología del inversor más activo fueron las socimis, que generaron más del 50% del volumen de inversión total del mercado en las 16 operaciones que se realizaron. Entre ellas, sobresale de forma singular la compra por parte de Merlin Properties de la cartera de inmuebles de Metrovacesa. Operación que por sí sola representó el 36% de la inversión total.

Según esta fuente, la tasa de rentabilidad inicial mostró en 2016 un importante retroceso de compresión en los denominados Distritos de Negocios de Madrid y Barcelona hasta situarse en mínimos jamás alcanzados en toda la serie histórica. El rango de rentabilidad inicial se ha situado entre el 3,5% y el 7% según la calidad, localización y situación arrendataria de los inmuebles.

A pesar de que las rentas de alquiler han cerrado el ejercicio lejos de sus máximos, los niveles en los que se encuentra la yield ha llevado a los valores capitales en la zonas prime a situarse en línea con los máximos históricos de los años 2007/2008, mientras que el resto de las zonas todavía cuentan con recorrido respecto a los valores alcanzados en 2007.

Madrid

El stock de oficinas de Madrid alcanzó los 12.854.146 m2 en 2016, mientras que la actividad promotora se ha centrado principalmente en rehabilitación de edificios, lo que supone algo más de 96.000 m2, ya que únicamente se han incorporado como nuevo stock 16.251 m2. En cuanto al comportamiento de la demanda, Aguirre Newman afirma que se ha registrado una contratación bruta de 496.109 m2 en 561 operaciones, el 78% de las mismas sobre superficies por debajo de 1.000 m2.

El informe de esta consultora inmobiliaria también señala que la tasa general de disponibilidad en el mercado de Madrid se ha reducido ligeramente hasta el 11,4%, lo que representa en valores absolutos que la desocupación se ha reducido en 32.977 m2 en 2016. Mientras tanto se ha producido un incremento de rentas generalizado en todas las zonas que ha supuesto una subida media global del 6,9% anual. En concreto, la renta media en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) o zona prime ha aumentado hasta los 27,89 euros/m2/mes.

La previsión de Aguirre Newman para 2017 es que se incorporen al mercado de oficinas de Madrid cerca de 81.900 m2 y en 2018 más de 157.000 m2. En 2017 la consultora inmobiliaria considera que la contratación alcanzará los 540.000 m2. Los niveles de disponibilidad seguirán ajustándose y el comportamiento de los precios de alquiler será muy similar al de 2016.

Efecto tecnología y formas de trabajar

El papel cada día más preponderante de la tecnología y las nuevas formas de trabajar son las causantes del que el nuevo rasgo diferencial del mercado de oficinas sea la búsqueda de eficiencia. La ratio superficie/empleados ha pasado de 15 m2 en 2007 a los 10-12 m2 actuales. Hoy día un mismo espacio de oficinas es capaz de alojar alrededor de un 30% más de empleados que en 2007, cuando la absorción en Madrid superó los 800.000 m2 y el PIB creció un 3,8%. Es decir, que para alcanzar aquellas cifras de contratación se necesitaría un crecimiento mucho más fuerte, asegura Cushman & Wakefiel.

A pesar del efecto que ocasionará la robótica y la inteligencia artificial en el mundo laboral, el actual desarrollo de actividades del sector servicios, así como la creación de puestos de trabajo de gestión, jurídicos, contables, de consultoría e inmobiliarios hacen prever una evolución positiva de la demanda de oficinas en Madrid durante 2017, lo cual ayudará a reducir los espacios vacios e impulsar las rentas. Con todo ello, las oficinas más buscadas son las del Centro del Distrito de Negocios que cuenta con una renovada oferta en la zona de Azca, gracias a las recientes renovaciones de Castellana 79, Castellana 81 y Torre Europa. El interés de las empresas también se ha desplazado al entorno de la A-1 (en las zonas de Las Tablas, Manoteras, La Moraleja y Alcobendas), así como a la A-2, en edificios ubicados entre la M-30 y la M-40.

Barcelona

El stock de oficinas de Barcelona ha alcanzado los 5.944.153 m2, situándose el 59% del mismo en la zona centro de la ciudad, según Aguirre Newman. En 2016, según esta fuente, se han incorporado al mercado 58. 475 m2 de superficie y la contratación bruta ha alcanzado los 330.000 m2, con especial predilección por las zonas del Centro de Distritos de Negocios que, con 40.639 m2, supone un incremento anual del 11,35% frente a 2015.

El informe de esta consultora inmobiliaria destaca que, como consecuencia de la buena evolución de la demanda y la escasa oferta disponible que se ha incorporado al mercado en 2016, la tasa de desocupación ha continuado descendiendo hasta llegar al 9,5% del stock. El comportamiento de las rentas de oficinas en el mercado de Barcelona, al igual que en Madrid, también ha sido positivo, ya que los precios se han incrementado de media un 6,1%.

Para 2017, Aguirre Newman prevé que salgan al mercado 35.550 m2 y en 2018 cerca de 93.000 m2, mientras que la demanda continuará activa, hasta alcanzar los 340.000 m2 en 2017. La tasa de desocupación seguirá ajustándose y de forma más notoria en las zonas periféricas y fuera de la ciudad. La tendencia de los precios de alquiler tendrá un crecimiento homogéneo para todas las zonas como consecuencia de la extrema escasez de espacios disponibles.

Previsiones 2017

Según Aguirre Newman, durante 2017 se va a mantener una alta actividad inversora y los fondos internacionales de carácter más institucional y las socimis serán los principales protagonistas: la oferta en el mercado seguirá sin satisfacer la demanda esperada, lo que junto con el nivel de precios alcanzado, dificultará la decisión de inversión.

El nivel alcanzado por las yields en el Distrito de Negocios se estabilizará, aunque existe la posibilidad de mayores ajustes en las zonas periféricas. Finalmente, esta fuente considera que los valores capitales continuarán creciendo como consecuencia de la tendencia de crecimiento de las rentas de alquiler y el comportamiento esperado de las yields.