En los próximos cuatro años el parque de oficinas de Madrid aumentará un 25%

Madrid y Barcelona, las dos ciudades que suman el 85% del inventario total de oficinas de España, verán en los próximos cuatro años aumentar considerablemente su oferta para satisfacer la demanda existente. El caso de Madrid será especialmente llamativo ya que, según un informe de Deloitte, la puesta en marcha de los grandes desarrollos previstos sumarán 3,3 millones de metros cuadrados, lo que supone aumentar un 25% el parque de 13 millones de metros cuadrados actual.

El parque madrileño de oficinas cuenta actualmente con una superficie de 13 millones de metros cuadrados, de los que un 9,5% está sin ocupar, y la renta media en el distrito financiero es de 33 euros/m2/mes.

Según el informe elaborado por Deloitte, Madrid claramente es el principal foco de negocios de España con un stock de oficinas que duplica ampliamente los 6,1 millones de metros cuadrados de Barcelona, las dos ciudades que suman el 85% del inventario total de oficinas del país. Las otras ciudades secundarias son Málaga, Sevilla, Valencia y Bilbao, con una superficie conjunta de 3,3 millones de metros cuadrados.

Por proyectos, el más ambicioso de Madrid es el previsto para Valdebebas, el nuevo barrio del noreste de la capital. El denominado Fintech District se presenta como un distrito empresarial de más de un millón de metros cuadrados, que incluirá además uso hotelero y comercial. De la comercialización de la pastilla comercial se encarga la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman.

A este proyecto se suma el centro de negocios de Madrid Nuevo Norte, con la estación de trenes como epicentro. El futuro distrito de negocios de Chamartín contará con tres nuevos rascacielos, uno de 250 metros de altura muy similar a los de sus vecinas Cuatro Torres del Paseo de Castellana y otros dos más pequeños, de 230 metros y 190 metros de altura, respectivamente.

Aena, por su parte, anunció en el marco de su plan inmobiliario para el Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas la puesta en marcha de un hub empresarial global que aspira a ser un polo de atracción para la implantación de sedes corporativas y oficinas de empresas en una superficie prevista de 642.000 metros cuadrados.

Detrás de estos desarrollos se colocan Pegaso City, un área de 520.000 metros cuadrados que se levantará sobre los terrenos de la antigua fábrica de Iveco-Pegaso, y los desarrollos en Las Tablas, con 150.000 metros cuadrados de superficie para oficinas.

Es de esperar que los nuevos desarrollos de oficinas en zonas descentralizadas conllevarán un crecimiento de las rentas en determinadas zonas donde los nuevos edificios sean capaces de satisfacer a la exigente demanda existente. Y también parece muy probable que los grandes desarrollos como Distrito Castellana Norte (DCN) redibujarán el mapa de oficinas de Madrid, extendiendo el distrito de negocios hacia el norte, de una manera similar a lo que ha ocurrido en el 22@ de Barcelona en los últimos años.

A corto y medio plazo, el informe de Deloitte apunta que se entregarán 400.000 metros cuadrados de nueva superficie en Madrid y cerca de 375.000 metros cuadrados en Barcelona. En 2018, el mercado de oficinas de Madrid sumó 75.600 metros cuadrados con proyectos como Torre Chamartín y Príncipe de Vergara, 112.

Para este año en curso se prevén desarrollos con 128.000 metros cuadrados con, entre otros, el proyecto Helios y los números 29 y 31 de Julián Camarillo. El resto, con cerca de 273.000 metros cuadrados, se desarrollarán de 2020 a 2022, con, entre otros el Campus de Méndez Álvaro, un nuevo edificio en el parque empresarial Adequa o el A2 Plaza de Iberdrola Inmobiliaria, cercano al centro comercial Plenilunio.

Mercado de oficinas de Barcelona

Por otro lado, el distrito 22@ se posiciona como el mercado de oficinas más dinámico y demandado de la Ciudad Condal, según BNP Paribas Real Estate. En un reciente informe, BNP prevé que salgan al mercado barcelonés otros 335.000 metros cuadrados de oficinas en los próximos tres años, de los cuales alrededor de 77.800 metros cuadrados se entregarán durante 2019.

Promotores y fondos de inversión mantienen su confianza en la solidez de la absorción del distrito de la innovación, que en 2018 entregó 33.200 metros cuadrados de nueva superficie. La gran demanda de empresas que quieren instalarse en el distrito 22@ y la escasez de producto terminado se está traduciendo en importantes operaciones de compra de suelo y en un impacto en los precios.

Además de esta nuevas propuestas, uno de los vectores del crecimiento del mercado de oficinas pasa por la inversión en el reposicionamiento de los activos para atraer nuevos inquilinos e incrementar las rentas y el valor de los edificios, especialmente en las áreas secundarias y periféricas.

Según los datos que maneja Deloitte, en los próximos cuatro años se rehabilitarán más de 300.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid y en Barcelona unos 58.000 metros cuadrados.

Y es que la demanda de edificios de calidad pensados para los millennials y la generación Z, que representarán cerca del 75% de la fuerza laboral en el mundo en 2035, se ha convertido en una constante del sector. En apenas una década se ha pasado de ratios de ocupación de 14 o 15 metros cuadrados por empleado al entorno de los 10 metros cuadrados.

Hoy, a la hora de rehabilitar o desarrollar un edificio, es importante tener en cuenta las nuevas formas de trabajo, donde la flexibilidad, la transformación digital y la sostenibilidad tienen un papel clave para captar la demanda y un impacto directo para que las empresas atraigan y retengan el talento.

La inversión alcanza niveles precrisis

El volumen transaccionado en España en el mercado de oficinas en lo que va de año, según un informe de Savills Aguirre Newman, supera los 800 millones de euros, lo que supone más del doble que el primer trimestre completo del año pasado y un 80% superior a la media registrada en ese periodo desde 2008.

Según la consultora, el ‘magnífico’ arranque del año recoge el ritmo del mercado a cierre de 2018, cuando tras dos años de descenso de actividad, se alcanzaron 2.800 millones de euros, un 17% más que en 2017.

El 90% de la inversión se ha concentrado en Madrid, donde las operaciones más voluminosas han sido la venta de una cartera de activos procedentes de Hispania por parte de Blackstone a Zurich y el portfolio de Autonomy adquirido por Starwood. Como ya ocurrió en 2018, el capital internacional continúa liderando el mercado de oficinas de la capital, con una participación del 60% del volumen total, mientras que en la serie histórica apenas alcanzaban el 30%.

Por zonas, la consultora inmobiliaria señala que la escasez de producto prime y CBD ha continuado desviando la atención hacia el área urbana y hacia núcleos empresariales consolidados de la periferia cercana. Sin embargo, el exterior de la M-30 registró en 2018 el 63% del volumen transaccionado, cuando en la serie histórica apenas supera el 40%.

En lo que va de año, se mantiene la tendencia, si bien en esta ocasión, tras varios ejercicios de escasez de producto, se prevé la rotación de activos en las zonas prime de Madrid y Barcelona.

Según Savills Aguirre Newman, los inversores continúan interesados en el mercado inmobiliario de España. En la comparativa europea, el mercado español es uno de los que se muestra más fuerte en términos de confianza inversora, con la ventaja de situarse muy por debajo de los niveles medios de precios.

La comparativa de capital values se sitúa un 12% por debajo de la media europea en Madrid y un 39% en Barcelona, y las rentas, en fase de crecimiento, un 20% por debajo de la media europea en Madrid y un 36% en Barcelona.

En la expectativa de retorno de los activos inmobiliarios para el bienio 2019-2020 tendrá más peso el lado del ingreso que el de la revaloración, según un informe reciente de Cushman & Wakefield (C&W).

Para la consultora inmobiliaria, la fuerte reducción de las rentabilidades iniciales implica que la mayor parte del potencial de ganancias de capital ya está integrada en los precios actuales de los activos y los inversores obtendrán sus rendimientos principalmente de estos tres argumentos: aumentos de los alquileres, reducciones de las tasas de disponibilidad y por la indexación de las rentas a la inflación.

Las perspectivas para estos tres elementos subyacentes del retorno a juicio de C&W son positivas, por lo menos, para los próximos tres años en España. Además, tendrán un impacto en los activos near-prime, en especial aquellos con alta calidad y con estrategias creativas de gestión.