El precio de la vivienda crece un 3,37% en 2021, recuperando el nivel prepandemia, según Tecnocasa y la UPF

El precio de la vivienda crece un 3,37%, recuperando el nivel prepandemia. Esto se revela en un nuevo Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF). La XXXIV edición del estudio ha sido presentado por Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa España, y Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. El encuentro ha contado con la presencia, además, de José García-Montalvo, Catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe.

En el repaso por la situación del mercado inmobiliario, Lázaro Cubero ha desgranado la tendencia que puede observarse en cuanto al precio de la vivienda: «El máximo de la serie histórica se encuentra a finales de 2006 –principios de 2007, cuando el metro cuadrado rozó los 3.500 euros. Desde entonces, y hasta el último dato analizado (2.327 euros en el segundo semestre de 2021), el precio nominal se ha reducido un 33,3%. Actualmente, el precio de la vivienda está a niveles inferiores a 2004″. Sin embargo, añade que «la tasa de variación del precio por metro cuadrado en el segundo semestre de 2021, al compararlo con el mismo semestre de 2020, es de 3,37%«.

Móstoles (6,52%) es la población que experimenta una mayor tasa de crecimiento del precio de la vivienda, mientras que el menor crecimiento está en Málaga (1,33%). Todas las ciudades seleccionadas presentan una tasa de crecimiento positiva del precio de la vivienda, con la excepción de la ciudad de Alcorcón (-4,85%). La ciudad con un mayor precio por metro cuadrado en el segundo semestre de 2021 es Barcelona (3.035€ el metro cuadrado).

Sobre viviendas de segunda mano, el mercado crece un 15,5% respecto a 2019. En la mayoría de ciudades principales se han producido crecidas por debajo de la media nacional, (excepto en Málaga).

En definitiva, a nivel nacional, el mercado está en fase de crecimiento, aunque algunas ciudades importantes ya han entrado en la fase de madurez.

La hipoteca media crece un 2,5%

En el terreno financiero, se han analizado algunos indicadores en torno a las hipotecas. Según apunta Paolo Boarini, «la hipoteca media ha crecido el 2,5%«. Y añade que «el máximo históricos se alcanzó en el primer semestre de 2007,cuando la hipoteca media llegó a 185.642 euros. Desde entonces, y hasta el primer semestre de 2014 (80.900 euros), el importe medio cayó un 56,42%. En el segundo semestre de 2021se sitúa en 118.506 euros».

Los indicadores de riesgo hipotecario se encuentran en niveles estándar. La evolución de estos indicadores permite saber si ha habido un endurecimiento o, contrariamente, una relajación por parte de las entidades bancarias a la hora de conceder hipotecas a sus clientes. Hablamos de valor medio de tasación, ratio préstamo a valor, tipo de contrato laboral del hipotecado, ratio cuota mensual de la hipoteca / ingresos del hipotecado o plazo de la hipoteca.

El mercado hipotecario español sigue comportándose de forma ortodoxa. Actualmente, al igual que viene sucediendo a lo largo de los últimos 15 años, se observan valores de préstamo a valor por debajo del 80%. De hecho, durante los últimos años, el valor de esta ratio se sitúa alrededor del 73%.

Oferta y demanda de vivienda

En el caso de Madrid, por ejemplo, la distribución de la demanda es muy similar a la que había hace un año. Se puede observar un interés por residir en el barrio; así como interés por viviendas con balcón y/o terraza. En Tecnocasa han recibido más de 40.000 solicitudes de compra de pisos.

En cuanto al perfil del cliente en 2021, la mayoría buscan una primera vivienda (71,1%), frente a una segunda residencia o para inversión. «Sin embargo, sí cabe subrayar que el porcentaje de este perfil comprador inversor ha aumentado con respecto a 2020 y vuelve al terreno de juego», asegura Lázaro Cubero. En este sentido, Valencia, Zaragoza y Madrid son las ciudades con un mayor porcentaje de inversores.

Sobre la oferta, «en las zonas donde tenemos oficinas, y analizada la oferta disponible, apreciamos la siguiente diferencia entre nuestras valoraciones profesionales y las expectativas de los propietarios: 17% de sobrevaloración en ciudades como Madrid, Barcelona y Sevilla; un 16% en Zaragoza, un 13% en Valencia y hasta un 18% en Málaga«, añade Cubero.

El precio del alquiler, por su parte, se estabiliza a nivel nacional (-0,43% de variación con respecto a 2020). Sin embargo, la evolución es diferente por ciudades: Madrid con un -4,25% y Barcelona con un -0,20% están en un cara de la moneda; mientras que en Zaragoza (0,34%), Sevilla (3,48%) o Valencia (9,52%) se puede ver un aumento significativo en algún caso.

Las tendencias actuales

Para concluir, José García-Montalvo ha puesto el broche a la presentación con un análisis del mercado: «En España, los precios han experimentado un crecimiento más rápido que en lo últimos trimestres, pero no tenemos aún las tasas de crecimiento que se observan en otros países». En algunos países, como Alemania, Suecia, Países Bajos, Estonia, República Checa, Luxemburgo y Dinamarca, este crecimiento ha superado los dos dígitos. No es el caso de España, que con crecimientos entorno al 3%, solo supera a Italia, Chipre y Rumanía.

Asimismo, «se puede observar un desplazamiento geográfico del sector inmobiliario. Los centros de ciudades empiezan a perder atractivo. Se produce el llamado efecto ‘donut’ que se aprecia ya en algunas ciudades en EE. UU. como San Francisco, donde la población se desplaza hacia las afueras o hasta otros ciudades del entorno como Austin», apunta el catedrático.

Sobre las perspectivas de España, «nos encontramos en un momento de aceleración de precios. Ahora los precios de tasación crecen más lentos que los precios de compraventa efectivos. Esto es una señal clara de la tendencia creciente. Por lo tanto, España está ganando impulso en esta dirección». Según apunta el experto, hay una gran masa de financiación disponible y, al vez, una gran incertidumbre en cuanto al mercado de valores; esto hace que las inversiones en el mercado inmobiliario se recuperen.

En materia de alquileres en España, «estos cayeron muy significativamente en las principales ciudades como Madrid y Barcelona hasta un 10%; pero ahora se están recuperando a distintos ritmos según la ubicación. Esta tendencia se mantendrá en el futuro», concluye García-Montalvo.