El mercado logístico de Madrid registra el segundo mejor trimestre de serie histórica

El mercado inmobiliario logístico sigue viviendo uno de sus mejores momentos en Madrid y Barcelona. Así lo constata el informe de mercado que la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate ha presentado con datos del primer trimestre del año. Las perspectivas para el resto del año tanto para Madrid como para Barcelona son muy buenas.

En Madrid, el elevado dinamismo de la demanda, reflejado en las cifras registradas en el primer trimestre y el gran número de operaciones que están actualmente en fase de negociación, algunas de gran volumen, hacen mejorar las previsiones de absorción proyectadas en el cierre de 2021. Se prevé que la demanda en el conjunto del ejercicio 2022, pueda superar el 1.300.000 metros cuadrados, cifra que marcaría un nuevo récord en la serie histórica.

Por su parte, en Cataluña está previsto que se incorporen al mercado alrededor de 81.000 metros cuadrados en el resto del año 2022, tres proyectos que actualmente están en fase de construcción. El elevado dinamismo de la demanda continúa generando que promotores y fondos de inversión continúen adquiriendo suelos para desarrollar nuevas promotoras. Además, durante los años 2023 y 2024 podrían inaugurarse cerca de 1,3 millones de nueva superficie logística, aunque es precioso destacar que muchos de estos proyectos a día de hoy no van a arrancar si no tienen un cliente comprometido y otros tienen tramitaciones urbanísticas pendientes.

Madrid: la demanda continúa en máximos históricos de contratación

Con los datos de demanda del primer trimestre registrados, se confirma que la demanda sigue en máximos históricos de contratación y, como proyectaba la consultora inmobiliaria a cierre de 2021, se espera que la cifra de absorción se mantenga o incluso pueda superar la cifra de 2021.

Entre los meses de enero y marzo, la absorción de espacios logísticos ha sido de 417.646 metros cuadrados, distribuida en 30 nuevos contratos, lo que supone un incremento del 21% respecto al anterior trimestre y sobre el mismo periodo de 2021. Se trata de la segunda cifra de trimestral más elevada de la serie histórica, tan solo superada por el tercer trimestre de 2020.

Se confirma que la demanda sigue en máximos históricos de contratación

El tamaño medio de los 30 contratos firmados en el primer trimestre asciende a 14.402 metros cuadrados, muy condicionado por una operación de 120.000 metros cuadrados registrada en Illescas. Si no se tiene en cuenta esta operación, la demanda media registrada se reduce hasta los 10.630 metros cuadrados.

Rentas y tasa de disponibilidad

A nivel general, las rentas no han sufrido grandes variaciones durante los últimos tres meses, mostrando una ligera tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el primer trimestre se sitúa en los 4,40 €/m2/mes, mientras que la renta prime se mantiene en el 6,25 €/m2/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor de Henares.

Se observa cómo en determinados mercados, el crecimiento de rentas atisbado en trimestres anteriores, se está consolidando. Destaca San Fernando de Henares donde las últimas operaciones se sitúan en torno a los 5,25 €/m2/mes y la zona de La Carpetania, en Getafe, con varias operaciones en niveles de rentas 5,5 €/m2/mes. En Illescas, las rentas de salida de los nuevos proyectos se sitúan en el 3,65-3,80€/m2/mes.

Uno de los datos más positivos del año, es el leve descenso de la tasa de disponibilidad, pasando del 6,65% a fecha 1 de abril de 2021 a 6,56% actual, en un mercado se ha incrementado el parque logístico en 960.800 metros cuadados, durante los últimos doce meses. La fortaleza actual de la demanda ha continuado manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles bajos, máxime teniendo en cuenta que recientemente se han incorporado al mercado 75.000 metros cuadrados de nuevas plataformas disponibles en Vicálvaro.

Cataluña: la autopromoción impulsa la contratación

La contratación de espacios logísticos registrada durante el primer trimestre del año ha sumado un total de 260.561 metros cuadrados, una cifra que se traduce en una réplica de los registros del primer trimestre del año pasado prácticamente (-1,5%). De igual manera que sucedió en el mismo periodo de 2021, las operaciones de autopromoción han sido determinantes para conseguir estos niveles tan elevados de contratación, ya que han representado el 42,2% de la superficie contratada durante los tres primeros meses del año.

En este trimestre se han contabilizado un total de 16 nuevos contratos, siendo el 62,6% de los mismos, firmas sobre plataformas disponibles existentes, el 18,7% de las firmas han sido proyectos «llave en mano» y el 18,7% restante operaciones de autopromoción, por parte de usuarios que van a desarrollar plataformas para uso propio. En total se han firmado 3 contratos menos en lo que llevamos de año que en el primer trimestre del 2021.

El tamaño medio de las operaciones registradas asciende a 16.285 metros cuadrados, sobre los 16 contratos formalizados, siendo el 44% de los contratos sobre superficies inferiores a 10.000 metros cuadados, el 38% en superficies comprendidas entre 10.000 metros cuadrados y 20.000 metros cuadados y el 19% restante sobre plataformas por encima de 20.000 metros cuadrados.

Uno de los datos más destacados del periodo analizado ha sido la elevada actividad registrada en el mercado de suelo, fundamentalmente en la tercera corona, lo que podría generar un incremento de la oferta a corto-medio plazo en zonas que actualmente presentan disponibilidad.

Rentas y disponibilidad en Barcelona

Analizando el comportamiento de las rentas, en general se observa una estabilización de rentas durante los últimos tres meses, la renta media se ha mantenido en niveles de 5,4 €/m²/mes, lo que representa ligero incremento trimestral del 0,6%.

La renta prime se mantiene en el entorno de 7,25 €/m2/mes, con respecto de los últimos nueve meses, no obstante, es preciso insistir que estos niveles de renta sí se podrían incrementar en plataformas logísticas con unos porcentajes de ocupación sobre parcelas más reducidos, principalmente por parte de usuarios vinculados al comercio electrónico y la alimentación.

La fortaleza de la demanda continúa manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles realmente bajos, que se sitúa en el 2,49% a fecha 1 de abril de 2022. Por su parte el parque logístico de Cataluña se aproxima a los 7,2 millones de metros cuadrados, habiéndose incrementado en alrededor de 145.000 m2 en los últimos 12 meses.

Si se analiza los espacios vacantes en los distintos arcos logísticos que componen el mercado, se observa cómo en el arco local y regional la tasa de desocupación se reduce al 0,63% y 0,69% respectivamente, mientras que en tercer arco se incrementa ligeramente hasta niveles de 7,47%.

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