Las operaciones de suelo crecerán un 4% en 2022 y el precio recuperará los niveles prepandemia

El mercado de suelo va a seguir siendo muy activo en 2022. El número de operaciones de suelo avanzará hasta superar la barrera de las 31.000 transacciones, arrojando un crecimiento del 4%, mientras que este año el precio del suelo finalista alcanzará los 167 €/m², superando la cota prepandémica de 2019 (161 €/m²), pero muy lejos del pico de 2007 previo al estallido de la crisis (279 €/m²).

Así lo recoge la nueva edición del informe especial sobre el “Mercado de Suelo y Promoción” elaborado por Servihabitat Trends para Serviland, la filial independiente y especializada en la gestión urbanística de carteras de suelo de Servihabitat.

Según Iheb Nafaa, presidente de Serviland, aunque 2022 comenzó de forma espectacular, la segunda mitad de año se espera llena de incertidumbre: “Los incrementos en los costes de los materiales, la energía y el transporte están dificultando la producción de obra nueva”. Nafaa destaca que “en este contexto tan volátil, en el que confluyen una demanda que está experimentando una reducción en su poder adquisitivo y una oferta que tiene que revisar sus balances constantemente, se hace más necesario que nunca una gestión profesional del suelo, materia prima por excelencia dentro de la promoción inmobiliaria”.

Por su parte, Ernesto Tarazona, consejero de Serviland, señala que “el escenario inflacionista que atravesamos impacta sobre la correcta simbiosis de los agentes económicos con el sector inmobiliario como eje”. En esta línea, Tarazona declara que “asumir el reto de ofrecer soluciones a la fragmentación de públicos y mostrarse dispuestos a llegar a acuerdos de colaboración con el sector público son las claves para deshacer los desequilibrios entre oferta y demanda”.

Operaciones de suelo y transacciones de vivienda nueva

Las bolsas de suelo en manos de grandes tenedores se siguen ampliando. No solo para levantar viviendas en venta, sino también en alquiler, lo que refuerza el interés del sector por el BTR (build to rent). Además, el residencial en alquiler pone el foco en ciudades periféricas con potencial. Esto supone una buena noticia para aliviar la presión que sufren los centros urbanos hacia provincias con más suelo disponible y rentabilidades cómodas.

La compraventa de obra nueva será robusta, superando las 70.000 firmas. Prácticamente se venderá casi la totalidad del nuevo producto que se ponga a la venta. El calentamiento de este mercado responde más a una oferta exigua que a una carencia de solvencia, sobre todo, por parte de los que compran vivienda como inversión. La vivienda sigue siendo un activo en el que refugiarse ante la pérdida de poder adquisitivo que genera la inflación. El mercado ve reducidas las oportunidades de segunda mano listas para volcar al alquiler o para obtener plusvalías en el corto-medio plazo.

La respuesta de la obra nueva está condicionada por la situación geopolítica, si bien se esperan unas 100.000 viviendas nuevas este año. El sector promotor se enfrenta a la delicada tarea de equilibrar sus balances en un contexto de costes de construcción disparados en más de un 15%, falta de mano de obra especializada y cuellos de botella en las cadenas de suministros. Los nuevos proyectos deben estudiarse al detalle para que resulten viables y rentables y no correr el riesgo de quedar paralizados.

Precio por territorios

Las diferencias territoriales con respecto a la rentabilidad del suelo son notables. Los márgenes más altos los arrojan destinos donde el empuje comprador está limitado a la demanda natural, lo que reduce la capacidad de absorción de stock nuevo, como Lugo y Extremadura. Otras ubicaciones más consolidadas arrojan márgenes de rentabilidad interesantes teniendo en cuenta la rapidez con la que se drenaría el producto residencial que saliera nuevo al mercado, como el País Vasco y Baleares. También hay casos completamente anómalos, con precios de adquisición altos y rentabilidad negativa, lo que paraliza el inicio de nuevos desarrollos y plantea un problema serio para el equilibrio del mercado, como ocurre en Barcelona.

La tensión existente para acceder a suelo con el fin de arrancar nuevos proyectos hace necesario el desbloqueo del mismo y la búsqueda de nuevas fórmulas para financiarlo. En toda España, la superficie de suelo vacante con el que se podría incrementar el parque de bienes inmuebles es del 35%. Una escasa disponibilidad que, en algunas provincias, y no solo en las zonas prime, se ve acusada por el elevado porcentaje de suelo ya edificado que presentan.

Ubicaciones céntricas

La Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat despliega un optimismo prudente y traslada un mensaje de estabilidad dentro del sector gracias al apetito inversor, la recuperación de la segunda residencia y la vuelta del cliente extranjero. Más de la mitad de estos expertos admite que el inicio de nuevos proyectos en el mercado de la promoción se mantendrá, mientras que las operaciones de suelo arrojaran cifras similares a las de 2021 para alrededor del 65%.

Aunque el grueso de las operaciones de suelo está protagonizado por los perfiles de particular y promotora local, estos compradores han perdido cierto empuje respecto el año pasado a favor de los inversores, tanto corporativos como privados, que protagonizan más del 26% de las operaciones, según datos de Servihabitat. El tipo de suelo más demandado es el urbano con fines promotores, según casi el 72% de los API. Hay que prestar atención al suelo urbanizable, que gana protagonismo, dado que los planes parciales y de reparcelación sobre la mesa de los ayuntamientos son muy prometedores. La primera corona metropolitana, que ofrece precios más asequibles, dotaciones de todo tipo y buenas conexiones, es la más beneficiada tras la vuelta a la normalidad, concentrando el casi el 30% de la preferencia de suelo en las ciudades.

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