La inversión en el último trimestre del año supera los 2.300 millones, según BNP

Los datos del último trimestre del año reflejan que el volumen de inversión directa en activos inmobiliarios se sitúa en los 2.305 millones de euros, con el mercado residencial como el más activo de la serie, seguido del retail y del hotelero. Así lo confirma la consultora BNP Paribas Real Estate en su informe de inversión inmobiliaria que incluyen los datos a cierre de año y que reflejan la buena salud del sector.

Así, en el conjunto del año, la inversión registrada en 2022 marca un récord en la serie histórica, con un volumen de 15.400 millones de euros, cifra que representa un crecimiento del 35% sobre el año 2021 y del 21% sobre el anterior pico de mercado, año 2019.

Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate, apunta que “después de un año récord en la inversión inmobiliaria, hemos notado una ralentización durante el último trimestre. La situación macro, con una alta inflación y políticas de subidas de tipos, hacen que estemos en un momento de impass mientras que los inversores hacen sus análisis. Seguramente veremos un ajuste de las valoraciones, que será mayor en los activos, como el suelo, que no estén produciendo rentas.”

Además, añade que “posiblemente, hasta el segundo trimestre, cuando se tenga mayor visibilidad de las correcciones que se están produciendo en las valoraciones, y de las perspectivas macroeconómicas, la actividad inversora no vuelva a unos niveles de gran actividad”.

INVERSIÓN POR TIPOLOGÍA DE ACTIVO – TOTAL 2022
Mercado residencial

El mercado residencial en alquiler ha sido el más activo en actividad inversora registrada en el último trimestre del año. Se han contabilizado operaciones por un volumen total de 670 millones de euros, cifra que supone el 28% de la inversión trimestral.

Las operaciones más destacadas del periodo analizado han sido las adquisiciones de proyectos BTR por parte de Dea Capital en Valencia y Sevilla, la compra por parte de Vivenio de tres edificios BTR en Málaga, compuesto por 350 viviendas o la reciente venta por parte de Neinor Homes a un fondo alemán de un proyecto BTR de 150 viviendas por un volumen que se aproxima a los 40 millones de euros.

En el global del año, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS asciende a 2.560 millones de euros, cifra históricamente más elevada de este sector en España.

Retail

El sector del retail se ha situado en segunda posición, en el cuarto trimestre del año. El volumen de inversión registrado se alza hasta los 565 millones de euros, representando el 24% de la inversión total del trimestre. Es preciso destacar que el 86% del volumen registrado lo componen tres operaciones de gran volumen.

La firma más destacada por volumen ha sido la venta, por parte de El Corte Inglés, de Portal de Ángel 19-21 por un volumen aproximado de 200 millones de euros a Redevco y Ares. Destaca también, la reciente venta de una cartera de 36 puntos de venta de alimentación mayorista “Cash & Carry” por un precio total que se aproxima a los 180 millones de euros. Otra de las operaciones más importantes del trimestre ha sido la venta por parte de Generali de un activo comercial ubicado también uno de los ejes comerciales más exclusivos de España, como es la calle Portal del Ángel, en Barcelona, por un volumen que se acerca a los 105 millones de euros.

La inversión acumulada en retail en global del año se sitúa en los 4.261 millones de euros, cifra que representa un incremento anual del 222% y prácticamente iguala los máximos registros anuales alcanzados en el año 2018. Es preciso destacar que una operación (BBVA/Merlin–1.987M€) ha supuesto el 46% del total de la inversión del 2022.

Dentro de este sector, la tipología de activo más resiliente va a seguir siendo los puntos de venta de alimentación (supermercados e hipermercados) y los parques comerciales de proximidad a grandes núcleos urbanos. La actividad en locales comerciales (High Street) y centros comerciales, que estaba en fase de recuperación, tras el fuerte impacto de la pandemia, se prevé una recuperación más progresiva, dentro de este contexto de inflación y subida de tipos de interés.

Hoteles

BNP Paribas Real Estate apunta que el sector de los hoteles continúa en el punto de mira de los inversores, como consecuencia de la oferta existente y la confianza de los compradores en este sector, después del fuerte impacto sufrido en la pandemia. En los últimos meses del año se han contabilizado operaciones de inversión por un volumen de 374 millones de euros. Las ubicaciones más demandadas por los inversores continúan siendo los mercados vacacionales consolidados, principalmente Andalucía y las Islas Baleares y plazas urbanas de referencia, Madrid y Barcelona.

Las operaciones más destacadas de este último trimestre han sido la compra del hotel Incosol en Marbella, la venta del hotel Las Letras en la Gran Vía de Madrid, por un importe aproximado de 70 millones de euros y la venta de un portfolio de dos hoteles ubicados en Madrid y Sevilla a un inversor privado por parte de Mazabi.

La inversión acumulada en el total del año se aproxima a los 2.000 millones de euros, ligeramente por debajo de los volúmenes del año pasado. No obstante, actualmente hay operaciones de gran volumen en fase final de negociación, por lo que la actividad en el próximo año se va a mantener muy dinámica.

Oficinas

La actividad inversora registrada en el sector de las oficinas no ha sido muy elevada en el último trimestre, contabilizándose un volumen de inversión de 240 millones de euros. Esta cifra representa un ajuste importante respecto al trimestre anterior y sobre el mismo periodo del año 2021 y pone de manifiesto la situación de “wait & see” en la que se encuentran muchos inversores.

En total, en el cuarto trimestre del año se han cerrado 12 operaciones de inversión, siendo Madrid el mercado más dinámico, aglutinando el 50% de las operaciones y el 61,4% el volumen contabilizado. Las operaciones más destacadas, por volumen, han sido la reciente adquisición por parte de Ibervalles de un edificio ubicado en la zona de Arturo Soria por un precio aproximado de 40 millones de euros y la compra de un complejo empresarial compuesto por tres edificios ubicados en la zona de Madbit (calle Albarracín 34) por un volumen de 29,8 millones de euros.

El mercado de Barcelona ha sido el segundo más dinámico del periodo analizado, concentrándose gran parte de la actividad en la recta final del año. La operación más destacada por volumen, la adquisición por parte de BC Partners y FREO Group de la sede de Novartis en el centro de la ciudad, Gran Vía de les Corts Catalanes 764. Otra de las operaciones más relevantes ha sido la compra por parte de Perial Asset Management de la sede de McCann en el distrito de 22@. Destaca la actividad registrada en otros mercados secundarios en los últimos tres meses en ubicaciones como Valladolid, con la compra por parte de un inversor francés de un inmueble de 6.162 m² o una operación registrada recientemente en Santa Cruz de Tenerife.

En el acumulado del año 2022, la inversión en oficinas se alza hasta los 2.685 millones de euros, un 11% más que el volumen registrado en el año 2021 y un 42% por debajo del pico de mercado del año 2019.

Si se analiza el comportamiento de los fundamentales del mercado de este sector, se observa cómo la demanda se está dirigiendo a los edificios de mayor calidad dentro de cada zona, siendo más determinante en las operaciones de mayor volumen, criterios de sostenibilidad, incluso por encima del tema económico (las rentas). Hoy en día, el criterio Prime lo fija la calidad del activo, dentro de cada ubicación.

Logística

El sector de la logística, donde la demanda por parte de los usuarios continúa siendo muy dinámica y en algunos mercados como el centro de la península (Madrid) apunta a máximos niveles históricos en 2022, la subida de tipos de interés, la rentabilidad de los bonos y las perspectivas macro económicas están teniendo un fuerte impacto en el mercado de inversión, dilatando gran parte de las negociaciones de las operaciones en curso y posponiendo algunos procesos de venta. Todo esto se está traduciendo en un descenso considerable en el volumen de inversión registrado en los últimos meses, situándose el mismo en 266 millones de euros entre los meses de octubre y diciembre.

Esta cifra representa un ajuste del 75% respecto al trimestre anterior y del 78% sobre el último trimestre del año pasado (T4 2022), periodo de máxima actividad en el que se concentraron la venta de grandes carteras de plataformas logísticas con volúmenes considerables. En el último trimestre la actividad inversora se ha diversificado geográficamente de manera considerable. Los mercados más activos han sido Madrid, Cataluña, Sevilla, Valencia, Málaga, Pamplona y el País Vasco.

Las operaciones más significativas de los últimos tres meses han sido la compra de un proyecto “llave en mano” de una plataforma de 40.000 m² en Constantí (Tarragona) y la venta por parte de Mutualidad de la Abogacía de una plataforma logística de 32.381 m² operada por un usuario de alimentación ubicada en Getafe (Madrid) por un volumen aproximado de 30 millones de euros.

El volumen acumulado en logística en el global del año se sitúa en 1.732 millones de euros, un 39% por debajo de los máximos niveles registrados en el periodo 2021. Este ajuste se debe a la ausencia de ventas de grandes carteras, principalmente hasta el 1 de octubre y también a la situación de parada técnica general, desde entonces en la que se encuentra el sector inmobiliario, de ajuste de precios, vía rentabilidades principalmente. A pesar de todo este contexto actual, si se compra la cifra de inversión del 2022 con el resto de la serie histórica, se observa como a excepción del 2021, se sitúa alienada con el anterior pico de mercado (2019) y por encima del resto de periodos.

Alternativos

En el sector de alternativos, segmento en que gran parte de la actividad se canaliza a través de residencias de la tercera edad y estudiantes, el volumen de inversión se ha situado en los 218 millones de euros en el último trimestre del año. Destaca especialmente en el cierre del ejercicio, la elevada actividad llevada a cabo en las residencias de la tercera edad, “senior living” y centros medicalizados. En el total del año, la inversión marca un récord en la serie histórica con 2.005 millones de euros

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.