Hacia dónde vamos

Por José Luis Marcos, presidente de Proel Consultoría

En un contexto económico de incertidumbre, agravado por la guerra en Ucrania, el negocio inmobiliario se mantiene con actividad, facturación y demanda. Sus empresas más pequeñas que en 2007, pero saneadas, alejan el riesgo de que se produzca un cataclismo sectorial como ocurriera en otros ciclos.

La situación actual está marcada por las consecuencias económicas y la crisis de suministros producida por la pandemia de la que aún no hemos salido, junto a la subida brutal de los costes de la energía, que macula todo y encarece todo, a lo que se une la guerra en Ucrania.

Todo esto y sus consecuencias afectan a todos los órdenes de actividades humanas, pero me voy a centrar en la situación del sector inmobiliario, a raíz de estos hechos y realidades sobrevenidas y los efectos que tienen sobre la actividad.

Uno de los problemas del sector es la dificultad de acopio de materia prima: la generación de suelo no se improvisa y hoy el suelo es un bien escaso. Lo que no se ha hecho en gestión de suelo en la época de la crisis, (2008-2016), lo estamos pagando ahora, cuando no hay muchas posibilidades de encontrar suelo para licencia, ni aun pagándolo por encima de lo que vale.

En muchas de las zonas donde se concentra la demografía nacional no hay suelo finalista: suelo con bordillo y presto para obtener licencia.

Asimismo, la gestión de los suelos calificados, pero no finalistas, se eterniza debido a que, aunque la iniciativa pueda ser privada, la gestión y las aprobaciones se dan en el ámbito comunitario y municipal y ahí hay de todo menos proactividad y voluntad política de solucionar problemas. Por ejemplo, ¿es normal y aceptable que en el Área de Reparto Pozuelo Oeste (ARPO), se constituyera la Comisión Gestora hace 22 años y hoy en día no se puedan fabricar las viviendas que la demanda necesita? Pues es lo que hay a lo largo y ancho de toda la geografía nacional. Lo mismo cabe decir de las licencias y demás actos reglados que rodean a la actividad inmobiliaria. Otra pregunta retórica: ¿es razonable que se tarde más en obtener la licencia para la construcción de una obra nueva, que en la ejecución material de la misma? Pues esto está pasando en muchas de nuestras ciudades.

“Uno de los problemas del sector es la dificultad de acopio de materia prima: la generación de suelo no se improvisa y hoy el suelo es un bien escaso”

Otras amenazas son la falta de mano de obra y el incremento de los materiales, ya que, aunque las obras continúan, las ventas se paran a la espera de tener claros los costes para no tener que vender a pérdidas.

Además, la presión de la demanda es superior a la oferta que podemos ofrecer los inmobiliarios, cuando el total de viviendas producidas en la nación no llega a las 100.000 unidades. Es más, la demanda insatisfecha va engordando sus filas. No siendo menos cierto que se incrementa la nómina de la demanda insolvente por el incremento de los precios, por los costes de la construcción y el aumento de los valores del suelo.

Otro elemento a tener en cuenta es que, el incremento brutal de la inflación está haciendo que el inversor vuelva sus ojos hacia el ladrillo como elemento defensor del valor de su dinero. Todo esto lleva a una situación infrecuente: que las cosas en general van mal en muchas actividades económicas y nuestro sector va como un tiro. Con amenazas, sí, pero en un nivel de actividad que se mantiene turgente.

La conclusión es que, en un contexto económico con razonables dudas en el futuro, el sector se mantiene con actividad, facturación y demanda. Y que, asumiendo el proceso de “jibarización” producido desde el año 2007, aunque más pequeños estamos saneados. Ahora, cualquier promoción residencial tiene el suelo pagado con recursos propios por el promotor y vendido el 70% de las viviendas para obtener financiación bancaria tradicional y en estas condiciones es más difícil que se produzca un cataclismo sectorial.