Tendencias CBRE: La inversión en el inmobiliario español se afianzará en 2018

2018 será otro año de alta actividad en el sector inmobiliario español en base a las buenas previsiones económicas para España, las favorables condiciones de financiación, el ciclo de madurez del mercado, el producto en venta en el pipeline y las operaciones corporativas en marcha. Tras un 2017 en el que la inversión mantuvo la intensidad de años anteriores, en este año se prevé que el volumen de inversión se situé en niveles similares a los del pasado ejercicio, según se desprende del Outlook Inmobiliario de 2018, elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, y presentado a los principales líderes del sector en el marco del evento anual de Tendencias Inmobiliarias.

En un entorno de elevada liquidez y costes de financiación aún bajos, el mayor reto para los inversores, cada vez más especializados, será encontrar el producto que encaje con su estrategia de inversión. Así, “en 2018 prevemos que seguirá habiendo mucho apetito y actividad por parte de todos los perfiles de inversor, desde el más core al oportunista”, ha comentado Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, que ha añadido que “las socimis que jugaron un importante rol del lado comprador en los últimos años, pasarán en 2018 a rotar activos o desinvertir aquellos no estratégicos”.

De igual modo, lo corrobora el Barómetro de Tendencias Inmobiliarias consultado anualmente por CBRE a más de 160 directivos expertos del sector en nuestro país. El inmobiliario encara 2018 con optimismo, en lo que se refiere a la previsión de rentas, demanda y rentabilidades. Uno de cada tres expertos opina que las rentabilidades prime en España en 2018 se mantendrán estables, y otro tercio asegura que registrarán aumentos ligeros. Por otro lado, la opinión generalizada según la encuesta es que las rentas de alquiler aumentarán de forma moderada en todos los sectores, y con algo más de fuerza en el sector residencial.

Una de las principales conclusiones del Barómetro –y que coincide con las previsiones que CBRE ha recogido en el Outlook– es que, por primera vez desde el cambio de ciclo, el sector residencial arrebata al de oficinas el lugar de honor, ya que un tercio de los principales expertos del sector prevé invertir en vivienda, frente al 27% que prevé hacerlo en oficinas. Además, un 18% de los encuestados piensa invertir en retail y un 12% en el sector logístico.

Ante este escenario, el sector residencial consolidará en 2018 su recuperación. El precio de la vivienda en España, según datos de CBRE, continuará en alza en 2018 y se espera una subida de precios en torno al 5-6% interanual, aunque en los mercados más dinámicos como Madrid y Barcelona el incremento podría ser más elevado. Este crecimiento es el resultado del ajuste del mercado a la actual intensidad de la demanda, que tras consolidar su recuperación en 2017 se estima que ronde las 550.000-570.000 unidades en nuestro país.
Por su parte, el alquiler continuará ganando peso progresivamente y se verá incentivado en España con la aprobación que tendrá lugar en 2018 del nuevo Plan Estatal de la Vivienda, cuya finalidad es fomentar el alquiler entre los jóvenes.

Oficinas

El mercado de oficinas sigue avanzando en su recuperación. Tras un año récord de contratación, se espera que en 2018, en base a las favorables previsiones económicas y de crecimiento del empleo, el mercado madrileño alcance una contratación en torno a los 600.000 m². Mientras tanto, en Barcelona la falta de espacios amplios y de calidad sigue siendo un hecho, por lo que la puesta en marcha de nuevo producto facilitará la contratación mediante operaciones de pre-alquiler. Así, según el estudio de CBRE, la contratación en Barcelona se situaría en torno a los 350.000 m².

Por otro lado, después de años sin apenas nuevos desarrollos, empezaremos a ver edificios de oficinas de nueva planta. Mientras que en 2016, el 100% fueron rehabilitaciones, actualmente el 60% de los 255.000 m² en construcción, con fecha estimada de terminación de obras entre 2018 y 2019, corresponde a obra nueva. Por su parte, en Barcelona, 2018 será el año con mayor superficie entregada desde el 2010, en su mayoría centrada en promoción de obra nueva.

La escasez de espacios disponibles amplios y de calidad en las zonas más demandas sigue ejerciendo presión al alza sobre las rentas de los mejores inmuebles. Así, en Madrid la previsión es que se sitúe entre los 33,00-34,00 €/m2/mes a cierre del año, siendo el mercado europeo con mayor crecimiento porcentual. Mientras, en Barcelona, los edificios actualmente en construcción o rehabilitación no solucionarán la falta de espacios disponibles, dado que muchos de ellos ya están pre-alquilados.

En este sentido, seguirá existiendo presión sobre las rentas en los edificios con mejores calidades, esperándose alcanzar los 24,75 €/m2/mes en el ACN. En esta línea, los expertos del sector también coinciden en que las rentas aumentarán este año, según recoge el Barómetro Inmobiliario. Un tercio de los encuestados afirma que las rentas de oficinas céntricas crecerán un 1-3%, mientras que otro tercio opina que lo hará entre 3-6%.

Retail

El sector retail en 2018 mantendrá la tendencia positiva iniciada en los ejercicios anteriores, gracias a que los principales indicadores del sector seguirán aumentando aunque de forma más moderada. Así, el consumo privado crecerá en torno al 2,3% en 2018 y un 1,9% en 2019. En este sentido, el pipeline de centros comerciales para el primer semestre del año se muestra vigoroso, con muchos activos en procesos de venta.

De este modo, se espera un volumen de inversión en torno a 1.800 millones de euros en 2018, y veremos, además, que las ciudades secundarias seguirán incrementando su protagonismo. Esto se debe al incremento de la demanda que, según el Barómetro de CBRE, aumentará de forma suave, de acuerdo con el 40% de los expertos.

Adicionalmente, se prevé la apertura de entre 5 y 10 nuevos complejos, lo que equivale a 225.000 y 275.000 m² de nueva SBA. Más a medio plazo, el pipeline de nuevos desarrollos aumentará, con el enfoque puesto en modernizar los centros comerciales, tanto en diseño como en oferta comercial.

Logística

El sector logístico español continúa con su evolución positiva y despierta gran interés entre los inversores. En 2017 ha superado el millón y medio de m² contratados, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga además de las dos principales plazas logísticas del país, Madrid y Barcelona. Así, en 2018 saldrá nueva oferta al mercado, y se estima una contratación en torno a los 850.000 m² en Madrid. Por otra parte, en Barcelona, con tan sólo un 3,8% de tasa de disponibilidad total en el mercado, se alcanzará una cifra muy similar a la de 2017.

En cuanto a la inversión, 2018 será otro año muy activo, en el que se podrá alcanzar una cifra en torno a los 1.000 millones de euros, gracias, por un lado, a la necesidad de contratar espacios logísticos que ha suscitado el auge del e-commerce, y por otro, a los previsibles reajustes del portfolio de algunos inversores, así como a rotaciones de activos de algunas socimis.

“La disponibilidad en el mercado logístico español es cada vez más escasa, por ello es urgente la incorporación de nuevos proyectos adaptados a las nuevas políticas de sostenibilidad y a los cambios tecnológicos”, ha añadido Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE.

La baja oferta en el mercado logístico español continúa propiciando la puesta en marcha de nuevos desarrollos. Dentro de la nueva oferta que se incorporará al mercado en 2018 en Madrid, alrededor de 500.000 m² se encuentran en construcción, repartidos entre los ejes, A-1, A-2, A-4 y A-42.

En Barcelona ya se han iniciado 342.000 m² cuya entrega está prevista para el próximo ejercicio, casi todos ellos localizados en la segunda corona. En cuanto a las rentas, en 2018 se esperan subidas de aproximadamente un 7%, alcanzando los 5,60 €/m²/mes en Madrid, y de un 4% hasta llegar a los 6,75 €/m²/mes en Barcelona.

Hoteles

Las perspectivas para el mercado hotelero en 2018 son optimistas gracias, especialmente, al nuevo récord de turistas que visitaron nuestro país en 2017 y que se espera que siga aumentando de forma moderada este año. Además, la demanda internacional se mantendrá fuerte, ya que los niveles de inversión, después de un año récord, seguirán creciendo. Así, el acceso a la financiación de proyectos va a continuar animando el desarrollo de nuevos hoteles pero de forma selectiva, ya que la mayor parte de la inversión hotelera se seguirá destinando a la adquisición y reforma de hoteles existentes.

Adicionalmente, las restricciones al desarrollo de nuevas plazas hoteleras en algunos destinos turísticos seguirán limitando el desarrollo de nuevos establecimientos. Por tanto, es previsible que la demanda, al igual que en los últimos años, crecerá por encima de la oferta. Según recoge el Barómetro de expertos, Málaga, Sevilla y Palma de Mallorca son las ciudades, además de Madrid y Barcelona, en las que estarían dispuestos a estudiar opciones de inversión.

La actividad inversora en este sector se prevé también muy activa durante el 2018. El mercado vacacional acaparará gran parte de la inversión, y el capital institucional continuará dominando el mercado. Por un lado, el capital value added seguirá a la búsqueda de nuevas oportunidades de reposicionamiento de activos, mientras que el capital core, ya consolidado en el sector hotelero español, invertirá en hoteles ya reformados con operadores hoteleros reconocidos y principalmente con contratos de arrendamiento.