La presión demográfica transforma el negocio y reorienta la inversión mundial

Menos personas y más longevos. La primera consecuencia del envejecimiento de la población mundial, que afecta menos a los países emergentes y sí al resto del mundo y, por supuesto, a España, la está sufriendo el sistema de pensiones con un aumento progresivo de prestaciones y cuantías. Pero los efectos se extienden al mercado laboral, a la política monetaria, a la vivienda y al ahorro, cuya dirección por parte de los gestores de capitales se ha desviado al mercado inmobiliario en busca de rentabilidad y seguridad.

 

distribucion de hogares

De acuerdo con las proyecciones demográficas a largo plazo, uno de los primeros efectos será la caída de la población entre 2035 y 2050, según las previsiones del INE y Eurostat. Pero el ratio de población mayor de 65 años sobre las personas en edad de trabajar en España aumentará de forma significativa, pasando del 30% actual hasta un rango entre el 50 y 70% en 2050, según el Banco de España.

Y es un factor generalizado. Según la consultora estratégica Boston Consulting Group, en diez años la población del país norteamericano por encima de los 55 años será responsable de la mitad de todo el gasto del consumidor interno desde la crisis de 2007. En Alemania será del 86% y en Japón, del 67%. La nueva rama de la economía que se centra en este fenómeno poblacional, la conocida como “ageingnomics” tiene como objetivo rentabilizar el envejecimiento de las personas y tiene como “target” a los “babyboomers”, que nacieron entre 1965 y 1975, y con un alto poder adquisitivo.

“Esta nueva situación, fuerza el cambio de comportamiento de los individuos, en lo que se llama Preferencia Temporal, impactando en sus patrones de consumo e inversión, difiriéndolos, y de ahorro, anticipándolo. Como ejemplo de este fenómeno, en España, los datos del padrón contínuo muestran una rápida caída del peso relativo de la población joven de 20 a 29 años, desde el 16,4% en 2002 hasta el 10,4% en 2018”, detalla Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Colliers International. Este alargamiento de la esperanza de vida a nivel global, junto con el escenario de bajos tipos de interés, incluso nulos, incide en la anticipación de decisiones de ahorro y en el incremento exponencial del dedicado a planes de pensiones.

Los cambios abren la puerta a otros modelos de negocio, recuerda José Luis Marcos (Proel Consultoría): “Otro tipo de viviendas, más pequeñas, fuera de los centros, cerca de las costas; otro tipo de activos en alquiler; pagos de activos en una fórmula de alquiler de un solo pago, una mezcla de negocio inmobiliario, patrimonial y actuarial”

Así, como revela Echavarren, “el ahorro mundial se incrementa en términos de porcentaje sobre el PIB batiendo récords y una tendencia creciente imparable. Los últimos cinco años han batido año a año estos niveles, que suponen más del 26% del PIB mundial, 21 billones de dólares de ahorro global que busca alternativas de rentabilidad en los mercados de capitales y en el inmobiliario”. El consejero delegado de Colliers llama la atención sobre la presión añadida que ejercen los mercados emergentes que están exportando sus excedentes de capital al exterior, y que también muestran signos de población envejecida, como Corea, China o Japón.

“Según los datos más recientes del INE, España registra una media de esperanza de vida de 80 años para los hombres y 85 para las mujeres, lo que supone un reto para el sector inmobiliario, que deberá adaptar su oferta a las necesidades de los compradores. En España, cada vez nacen menos niños y la esperanza de vida se dilata más”, explica Víctor Pérez Arias, consejero delegado de ASG Homes. “La foto que ofrece la pirámide poblacional invertida es un reclamo al que debe de prestar atención toda la economía, desde el promotor inmobiliario, hasta el agente financiero. No hacerlo, sin duda, sería una suerte de suicidio empresarial”, recalca Nick Wride, director de Living & Alternatives en la consultora JLL España.

Por su parte, José Luis Marcos, consejero delegado de la consultora Proel, añade un factor preocupante. “Los cambios demográficos en acelerada llegada, no se refieren solo al envejecimiento poblacional, sino, y lo que es muchísimo más grave, a la bajísima tasa de reemplazo de la población, la fertilidad a la baja de las familias, que impacta a la formación de hogares, y a la obra nueva. Esos dos hechos combinados, llevan a la presencia de importantes cohortes demográficas que viven jubilados más de 20 años, con lo que ello representa para los quebrados sistemas de pensiones”.

Pero en su opinión, el hecho de que la gente viva más años, no es grave para el promotor; “imaginemos un número importante de ciudadanos europeos que vendiesen sus casas en sus boreales países y se fuesen a vivir a nuestra particular “Florida europea”, acompañados de sus pensiones. De hecho, el gran yacimiento de desarrollo inmobiliario que tiene pendiente el sector hoy es la venta de viviendas en el extranjero”, asegura Marcos.

Para Wride, “en el caso del promotor de residencial o retail el estudio del mercado previo al desarrollo es básico para asegurar su viabilidad y éxito. Si, por ejemplo, se identifica una oportunidad para un proyecto dentro de un área poblacional envejecida, tendrá que anteponer, por ejemplo, la accesibilidad a otros elementos o situarse cerca de centros de asistencia médica”.

proyecciones demograficas

El directivo de ASG Homes hace hincapié en que los promotores deberán adecuar sus promociones a una población envejecida, lo que supone un diseño de sus viviendas adaptado siempre a las necesidades que este sector pueda necesitar. Mayor accesibilidad a las viviendas compuestas de todos los servicios necesarios como puede tratarse de zonas comunes como gimnasios, zonas ajardinadas, salón social y excelentes conexiones y múltiples servicios próximos a la promoción”.

Desde CBRE añaden que en el retail, y en concreto en los centros comerciales, “afectará a los servicios y a la mezcla comercial, ambos tendrán que ir más dirigidos a gente de mayor edad. Los centros tendrán que integrar una oferta que interese más a ese colectivo, que dispone de más tiempo libre (con un posible aumento del tiempo de permanencia) y que hará crecer la demanda para negocios y servicios de salud. El cambio será muy gradual, no rupturista, y no prevemos que afecte realmente a la rentabilidad en el corto y medio plazo”.

Los centros comerciales tendrán que integrar una oferta que interese más a personas de mayor edad, que dispone de más tiempo libre y que hará crecer la demanda para negocios y servicios de salud, apuntan desde CBRE

Y sobre el sector residencial, precisan que el concepto de “living”, más allá del tradicional de vivienda, cobrará mayor protagonismo con el desarrollo de nuevas tendencias habitacionales como el senior living, de cara a satisfacer las necesidades de una población envejecida no dependiente y con una calidad de vida mejor que la de pasadas generaciones.

Para Metrovacesa, “en primer lugar, una prioridad fundamental para el sector en los próximos años buscará dar respuesta a cuestiones tan relevantes como las necesidades de emancipación de los jóvenes o al reto inmigratorio, por lo que será necesaria una mayor oferta de vivienda. La mayor esperanza de vida reduce la oferta de segunda mano, lo que hace necesaria una mayor oferta de vivienda de obra nueva. Para ello es fundamental la iniciativa privada que tendrá que ir de la mano de un sector público ágil y dinámico”.

Adaptación del producto

Se hace necesaria una reflexión sobre el modelo y el diseño de los inmuebles que se venderán, al menos en el medio plazo. Desde el punto de vista del promotor, Manuel Moreno, director corporativo (CCO) de Inmoglaciar, precisa que el consumidor español es singular a la hora de plantearse su envejecimiento y a día de hoy prefiere afrontarlo en su vivienda habitual, por lo que no le está pidiendo al promotor medidas que mejoren la accesibilidad, ni las está valorando. “Desde el sector inmobiliario, creemos que todo esto irá evolucionando, como viene ocurriendo en otros países de nuestro entorno, y es posible que las próximas generaciones sí que decidan incluso cambiar su vivienda, a determinadas edades, en función de las preferencias y necesidades que tengan”, relata el directivo.

Para Aedas Homes, “los mayores de 55/65 años van a ser un público para el que tendremos que impulsar proyectos residenciales singulares; además de los proyectos para seniors, estamos trabajando en varias promociones con el concepto de “viviendas evolutivas”, casas flexibles que cuentan con hasta 5 distribuciones diferentes y de fácil reconversión, según las necesidades en cada momento del propietario. Por ejemplo, en nuestra promoción Monier, en El Cañaveral (Madrid)”. En paralelo, la promotora ha decidido adentrarse en el negocio de las comunidades para mayores en la playa, aún muy incipiente en España, e incluso ya ha identificado dos proyectos en Estepona (Málaga) y Alicante para ofrecer hasta 400 viviendas pensadas para prejubiliados del norte de Europa.

evolución de poblacion

“En este marco, por ejemplo, los edificios se pueden orientar a espacios comunes para el tratamiento de personas mayores o la versatilidad de las casas para convertirse en colivings donde puedan personas que compartan gastos comunes. A su vez, los compradores verán su inversión como un bien patrimonial por lo que las promociones deberán de diseñarse atendiendo a factores como el tiempo de ocupación de la vivienda”, señala el consejero delegado de ASG Homes.

El hecho de que vivamos más va a suponer que tengamos que dedicar más recursos a nuestra vivienda durante más tiempo. Alfredo Millá, CEO de Sonneil, recalca que “la generación de los baby boomers va a impulsar el consumo en los próximos años. En este sentido, el promotor inmobiliario deberá ofrecer viviendas y productos residenciales adaptados a las necesidades de una población cada vez más longeva implantando, por ejemplo, soluciones tecnológicas y asistenciales”. Y se refiere a Reino Unido, para explicar cómo hay muchas viviendas individuales con adaptaciones para las necesidades de la 3ª edad; “es un nicho pendiente de desarrollo en España, que además goza de mejores condiciones climatológicas y de precio para atraer no sólo cliente local si no extranjero”.

Aedas Homes ya ha identificado dos proyectos en Estepona (Málaga) y Alicante para ofrecer hasta 400 viviendas pensadas para prejubilados del norte de Europa

“Cabe destacar que la tipología de los hogares se está ya viendo transformada a viviendas unipersonales, monoparentales y el incremento del envejecimiento poblacional hará que crezca el porcentaje de hogares unipersonales y especialmente de personas mayores de 60 años “, detallan en CBRE.

David Botín, director general de Aúrea Homes, cree que existe un claro nicho de población que por factores de edad demanda una oferta diferente, “con unas necesidades de convivencia y de relación con otras personas distintas, derivadas principalmente de la necesidad de consumir el tiempo que antes se dedicaba al trabajo y de un fenómeno cada vez más creciente como es la soledad, que afecta también a una gran parte de la población en esta franja de edad. En mi opinión, estos modelos se consumirán mejor en alquiler que en compra, ambos pueden funcionar, pero una oferta de alquiler que permita una mayor movilidad y flexibilidad e incluso modelos donde puedas combinar diferentes alternativas geográficas podrían, ser muy demandados”.

Los cambios abren la puerta a otros modelos de negocio, recuerda positivamente el consejero delegado de Proel Consultoría. “Otro tipo de viviendas, más pequeñas, fuera de los centros, cerca de las costas. Otro tipo de activos en alquiler, otro tipo de prácticas como pagos de activos en una fórmula de alquiler de un solo pago, que es una mezcla de negocio inmobiliario, negocio patrimonial y negocio actuarial”, enumera José Luis Marcos.

Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, apunta que anticiparse a las necesidades del mercado es “absolutamente crucial” en el sector promotor. Es decir, “entender estas necesidades demográficas de las ciudades y de la población y adecuar la oferta a estas necesidades no es una voluntad sino una necesidad de los promotores. Por este motivo, el envejecimiento poblacional ya está dando cabida a soluciones como el senior living, el co-senior living, la propiedad compartida o las hipotecas inversas, entre otras, que van a alterar y van a modificar las ofertas de producto en los próximos años”, puntualiza.

Fernando Ramírez de Haro, director general de Savills Investment Management para España y Portugal, enumera las tendencias que se perciben: “En residencial contamos con una creciente demanda para pisos de menor tamaño, especialmente las nuevas tendencias como co-living a largo plazo o assisted living. En general, vemos un cambio sustancial en la demanda hacia diferentes fórmulas de alquiler en lugar de la compra tradicional. Y en retail, “esperamos una mayor penetración del e-commerce en las ventas, también entre la gente mayor, que resultará en menores rentas en todas las tipologías de retail fisico”.

La necesidad de rentabilidad a medio plazo y el aumento de la esperanza de vida va a seguir alimentando la inversión inmobiliaria en España

Joaquín Castellví, Spain Country manager & head of European Acquisitions de Stoneweg, insiste en que el contexto actual en el que nos encontramos, “con una población envejecida, se incrementa la demanda de senior housing. Las necesidades de este segmento de la población están relacionadas con la accesibilidad o la movilidad, aspectos que serán fundamentales en el sector residencial a medio plazo.

Foco para el inversor

En este contexto, el interés de la inversión internacional en España de fondos de inversión y de pensiones se debe en parte a la necesidad de dar rentabilidad en el medio plazo a sus carteras, muy influidas por el hecho de que la población tiene una mayor esperanza de vida. Los directivos consultados sí creen que este factor va a seguir alimentando la inversión inmobiliaria en España.

“Esta es una de las razones, pues nuestro país tiene un mercado amplio y estable que aporta liquidez a las inversiones. Cabe añadir que, según cifras publicadas por Inverco, los planes de pensiones cerraron 2019 con la mejor rentabilidad de la serie histórica: un 8,8% de media en el año”, precisa Javier de Pablo, head of Property de BidX1.

“Sectores como los de la vivienda en alquiler, hoteles, oficinas y logístico son el objetivo de dichos inversores, porque son irremplazables por la tecnología (viviendas y hoteles) o porque son una derivada directa del crecimiento económico y del e-commerce (oficinas y logística). Por todo ello, y a pesar de la ralentización del crecimiento económico, apostamos por el crecimiento de la liquidez destinada a la inversión inmobiliaria institucional, sobre todo en países como España, líder en gestión hotelera y segundo destino mundial, en el que la demanda de vivienda en alquiler supera el 10% adicional del futuro parque de viviendas y en el que la competitividad y el tamaño de nuestra economía son un polo de atracción de la inversión de los fondos institucionales “, explica Mikel Echavarren.

viviendas en Madrid

“España es foco de interés para el inversor internacional que apuesta por nuestro país atraído por factores como la calidad de vida, el clima, posición geográfica o gastronomía entre otros. Todos argumentos que explican el alto índice de esperanza y calidad de vida de nuestro país, así como los altos volúmenes de compradores extranjeros que ven a España como un país donde residir una vez concluida su vida laboral. Los inversores internacionales no son ajenos a ello y por eso cada vez es más normal ver capital extranjero en residencial de ciudades de costa, y entornos donde lo que prime es una calidad de vida frente a un entorno más urbano”, asegura Víctor Pérez.

“Efectivamente, se trata de una de las megatendencias en lo que a inversión se refiere, junto a la sostenibilidad. En los últimos años, los gestores de activos han visto el potencial del negocio que ofrece la longevidad, principalmente, porque se trata de crecimiento sostenible y predecible. Es decir, están apostando en sus carteras por empresas cuyo negocio está relacionado con el envejecimiento de la población, como el sector salud, seguros o farmacéutica. Ahora, también llega el momento de mirar al segmento residencial”, precisan desde Aedas Homes.

Para Martín Guirado, “lo primero que tenemos que plantearnos es si los fondos de inversión y de pensiones buscan una rentabilidad a medio plazo en la inversión en sus carteras. La respuesta es que por supuesto que sí. En segundo lugar, efectivamente, los nuevos desarrollos inmobiliarios alrededor de la “Silver Wave”, tanto residenciales como comerciales, van a ofrecer oportunidades alternativas de inversión que sin duda serán contempladas por los grandes fondos de inversión. Es necesario destacar que la mayor esperanza de vida de la población va a suponer un gran impacto en el sector y que va a alterar hasta los planes de muchos modelos de negocio como, por ejemplo, el del Build to Rent”.

gastos demografia

Otra de las tendencias en las que se está poniendo foco es en fórmulas para monetizar ahorros en real estate, lo que permitirá a las personas de la tercera edad complementar su pensión. Desde la consultora CBRE llaman la atención sobre los “senior resorts”, que serán tendencia en el medio plazo y “España resulta atractiva para la población no dependiente en edad de jubilación del norte de Europa, gracias al clima y precios competitivos. Algo que se traducirá en un incremento de la demanda y, en consecuencia, de la actividad inversora”, aseguran.

Desde Gesvalt también advierten sobre dos factores relacionados con la rentabilidad. “El primero de ellos es que esta “Silver Wave” tienen hábitos de consumo diferentes, responsabilidades de pago, pensiones y ahorros que hacen más predecibles las proyecciones de ingresos futuros, incrementando el confort de los planes de negocio. En este sentido, -apostilla el directivo de la consultora- es cierto que los plazos tienden a alargarse, por lo que los productos como las hipotecas inversas deberán tener en cuenta los nuevos índices de supervivencia de la población”.

En segundo lugar, “hay que reseñar que, en un escenario de tipos bajos como el que tenemos, y que se mantendrá en el tiempo, el envejecimiento continuado de la población en las economías desarrolladas va a provocar que la búsqueda de rentabilidad de los fondos de pensiones tenga que ser más agresiva porque, en caso contrario, no podrán satisfacer las demandas de rendimientos que los pensionistas van a pedir”, argumenta Martín Guirado, para quien en conclusión, la denominada “Silver Wave”, va a tener, en el medio plazo, un impacto muy importante en la forma de afrontar las inversiones y en la forma de proyectar los planes de negocio de muchos activos inmobiliarios.

Inmomed - Residencias de mayores

“Consideramos que el interés de los fondos internacionales por España se basa en la fortaleza interna demostrada para salir de la fuerte crisis en la que estuvimos y del convencimiento de que el futuro más próximo de España es mejor que el de los otros países en los que se han plantado invertir y no lo han hecho”, explica el director corporativo de Inmoglaciar. Para Fernando Ramírez de Haro, la mayor esperanza de vida influye en menor medida en las inversiones. “En este contexto prevalecen mucho más las tendencias demográficas de cada región y España se puede beneficiar en ese sentido en los sectores turístico y residencial”, avanza.

Para el director general de Aúrea Homes, “claramente, España es un país que combina el interés de una gran población en esa franja de edad que demandará este tipo de productos al que hay que añadir la inmigración de poder adquisitivo medio y alto que llega de Europa atraído por nuestras inmejorables condiciones de vida. Por otro lado, la oferta es prácticamente inexistente. Todos estos factores pueden hacer que el interés sea creciente en la inversión internacional”.

Para Alfredo Millá, de Sonneil, “hay mucha liquidez en el mercado y capital en busca de buenas oportunidades de obtener rentabilidad. España cuenta con un sector inmobiliario muy atractivo para las inversiones internacionales porque, además de la demanda local, con una de las poblaciones más grandes de Europa, tiene un alto porcentaje de comprador extranjero. Además, ofrecemos seguridad y fiabilidad, así como un buen clima y calidad de vida, aspectos muy relevantes para este tipo de inversores”.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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