El residencial senior, la inversión responsable y el futuro tecnológico, a debate en SIMAPro

La séptima sesión de SIMAPRO 2020 ha comenzado hoy con una mesa redonda en la que Enrique Barrasa, socio director de Kiplai, Alicia Coronil, economista jefe de Singular Bank, y José Antonio Granero, arquitecto socio-fundador de Entreabierto, moderados por Iñaki Ortega, director de Deusto Business School, han debatido sobre el envejecimiento de la población como una oportunidad para el sector inmobiliario

Los seniors son una oportunidad para el inmobiliario. Como ha recordado Iñaki Ortega en la presentación del panel, la mayoría de los hogares españoles de más de 55 años tiene al menos dos ingresos y más de la mitad del consumo y del patrimonio de nuestro país está en sus manos. Todo esto constituye una oportunidad para el inmobiliario, pero también, como ha destacado Alicia Coronil, un reto por las implicaciones que tiene el progresivo aumento de la longevidad. De acuerdo con los datos que ha facilitado, en 2040 el 30% de la población española tendrá más de 55 años, lo que supondrá una perdida de cerca del 4% de masa laboral y un coste en pensiones cercano al 13% del PIB nacional.

“Las nuevas pensiones son un 16% superiores al salario más habitual en nuestro país. Además, los seniors actuales demandan soluciones específicas no solo en salud, ocio o bienestar, sino también en productos inmobiliarios”, ha afirmado la Economista Jefe de Singular Bank, quien también ha insistido en la necesidad de encontrar fórmulas, “mediante reformas económicas y estructurales”, que posibiliten la presencia del talento senior en el mercado laboral durante más tiempo.

Para José Antonio Granero, “la vejez debe tener cabida en nuestra sociedad”. En su opinión, hay que integrarla dignamente y para eso es preciso una ciudad para todas las generaciones, por lo que ha abogado por el diseño de ciudades intergeneracionales. “Evidentemente, esto tendrá muchas implicaciones en nuestro modelo de ciudad mediterránea, que es muy densa, masificada y cuyas distancias no son las más adecuadas para los seniors, cuyo radio de acción no suele superar los tres kilómetros”.

Según el socio-fundador del estudio de arquitectura Entreabierto, el futuro residencial de los seniors pasa por modelos habitacionales como el coliving o el cohousing, una vivienda que también integre servicios de alto valor añadido para sus ocupantes mayores. “Pensemos que en España, dos de cada tres viviendas no son accesibles, no están preparadas para atender las necesidades intergeneracionales. Para revertir esta situación tiene que haber cambios regulatorios, pero también cambios en la manera cómo nos relacionamos las diferentes generaciones”, ha afirmado.

Por su parte, Enrique Barrasa ha puesto el foco en la financiación de estos nuevos conceptos residenciales para los seniors, “que no tienen que mejorar la calidad de vida de sus propietarios, sino también asegurar su sostenibilidad financiera, tanto para quien invierte como para quien va a pagarla”. En su intervención, el Socio Director de Kiplai ha recordado que en la actualidad la oferta residencial para seniors de nuestro país se concentra en las residencias de mayores, con un parque de 380.000 plazas, lo que supone una ratio de plazas por cada 100 habitantes de 2.3%, cuando la Organización Mundial de la Salud (OMS) aconseja cinco plazas.

“Solo para 2030, y si queremos mantener la anterior ratio, deberíamos invertir un total de 6.000 millones de euros, a un ritmo de 100 millones anuales. O lo que es lo mismo, cien millones menos que toda la inversión anual de Europa en este sector el pasado año. Este dato nos indica la magnitud del reto que tenemos por delante y que, en todo caso, es mucho menor que el que supondría llegar al objetivo fijado por la OMS, ya que este supondría una inversión acumulada en los próximos diez años de 13.000 millones de euros”. En este sentido, Alicia Coronil ha insistido en que el nicho residencial senior “debería ser uno de los vectores de la recuperación económica de España financiados por los fondos europeos”.

La vivienda senior será un mix de producto y servicios de valor añadido

Todos los ponentes han coincidido en que los seniors ya están demandando tanto un nuevo concepto de vivienda como de ciudad que esté preparada para sus expectativas. Y esto exige no solo calidad, sino también espacio, por lo que las diferentes Administraciones tendrán que jugar un papel muy relevante. En este sentido, los cuatro intervinientes en el panel han insistido en la necesidad de cambios regulatorios que favorezcan el desarrollo de este nuevo mercado residencial y de una mayor seguridad jurídica que evite la modificación de las reglas “a mitad del partido”, como podría ser los ajustes en la fiscalidad de las socimis, “que pueden jugar en el desarrollo de este mercado senior un papel tan relevante como el que jugaron en la recuperación del sector en la anterior crisis inmobiliaria”

Inversión responsable

En la siguiente mesa redonda, titulada “Inversión responsable y criterios ESG: cómo generar valor de forma sostenible, han participado como ponentes José Manuel Castellano, director de Valoración de Empresas y Sostenibilidad de ST Sociedad de Tasación, Fátima Sáez del Cano, Managing Director Spain de Grosvenor Europe, y Teresa González Barreda, ESG Lead de Arcano Partners, moderados por Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte.

Los participantes han confirmado la creciente importancia de cumplir con unos criterios ambientales, sociales y de gobernanza no solo en la valoración de los activos sino también en las decisiones de inversión. Es por ello por lo que Alberto Valls ha insistido en que “los criterios ESG tienen que ser uno de los ejes vertebradores de la comunicación de todas las compañías inmobiliarias, porque esto ayudará a mejorar su reputación y a acceder en mejores condiciones a la financiación”.

José Manuel Castellano ha llamado la atención sobre el hecho de que en la actualidad no esté generalizada la integración del vector sostenibilidad en la valoración de los activos inmobiliarios. La razón de esta ausencia se debe, en opinión del directivo de ST Sociedad de Valoración, a que “carecemos sistemas de medición rigurosos que evalúen su impacto”. No obstante, Castellano cree que hay “una creciente necesidad por evaluar y certificar la sostenibilidad de las carteras de inmuebles, pero todavía falta regulación y hay incertidumbre en cómo certificar esta sostenibilidad, lo que lastra su implantación”.

Crece la importancia de cumplir unos criterios ambientales, sociales y de gobernanza no solo en la valoración de los activos sino también en las decisiones de inversión

Por su parte, Fátima Sáez del Cano ha puesto el foco en la tensión que en cualquier inversión siempre se establece entre el largo plazo, que busca rentabilidad, y el corto, que exige beneficios inmediatos. “Hoy por hoy, el cumplimiento de criterios ESG exige mucha inversión inicial”. Una circunstancia que, según la directiva de Grosvenor Europe, es resultado de las diferentes velocidades a las que evolucionan la tecnología, mucho más rápida, y el entorno, mucho más lenta. “En este sentido, las certificaciones ayudan mucho, pero no son factores decisorios. Nadie me paga más renta por mejorar la sostenibilidad del inmueble. Las cosas son así.  Es decir, además de ser rentables, ¿cómo lo hacemos responsablemente? Esta es la pregunta que tenemos que responder”. Sáez ha resaltado el impacto positivo que las empresas con inclusión de criterios ESG tiene en las sociedades locales en las que se opera, pero se ha lamentado también de las trabas e incomprensión de la normativa vigente. “Algunas normas urbanísticas suponen un obstáculo para integrar mejoras sostenibles en los inmuebles que mejorarían su eficiencia. Este es un contrasentido que hay que resolver”.

Para Teresa González Barreda, “los criterios ESG son un must, por muchos motivos. Es el camino a seguir. Nos lo piden los inversores y las nuevas generaciones. Y porque la regulación futura así lo exigirá”. Para la directiva de Arcano Partners, los criterios ESG ya están integrados como KPIs en los comités de inversión y se les considera un indicador clave en la toma de decisiones. “Hace unos años, contestábamos dos o tres preguntas en due diligences de inversión. Hoy tenemos que responder 20 o más preguntas sobre criterios ESG. Y la tendencia irá a más”, ha concluido.

El futuro se llama data

La jornada ha concluido con un panel en el que Isaac Pernas, Head of Application Engineering – Valuation Advisory de JLL Technologies, Javier de la Torre, Fundador y CSO de Carto, Manuel Suárez, CEO de Datacentric (Grupo Tinsa), y Tom Selva, CEO de Mayordomo Smartpoints, moderados por Rebeca Pérez, CEO y Fundadora de Inviertis, han conversado sobre el impacto del IOT, DATA e IA.

El análisis de los datos, de su transcendencia en la revolución industrial 4.0 en la que ya estamos y las cuestiones éticas derivadas de su gestión y uso han centrado los debates del último panel. Como ha señalado Rebeca Pérez en su introducción al debate, “Las empresas o son data centric o se mueren. Así que el reto también pasa por democratizar el dato”,

Por su parte, Tom Selva ha recalcado que “todas las empresas deberían tener control sobre sus datos para entender a sus usuarios finales, algo muy imprescindible en el sector inmobiliario”. Para el CEO de Mayordomo Smartpoints, “Si tratas bien al usuario y le explicas cómo vas a utilizar su data, el usuario final siempre facilita más información, con lo que la colaboración hombre-máquina mejora”. En su opinión esta es la mejor vía para que las tecnologías ganen en valor y cooperen en el diseño de un futuro mejor.

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