El crecimiento económico empieza a dar alas al sector inmobiliario
El crecimiento del PIB español en 2015 (un 3,2%, el mayor aumento del valor añadido que genera la economía española desde 2007 gracias al impulso del consumo privado y la inversión empresarial, y las revisiones al alza de diversos organismos), da alas a la potencial venta de activos inmobiliarios y a la construcción, en el sector inmobiliario. El nubarrón se sitúa ahora en la prolongación de la incertidumbre política.
Datos que avalan esta animación de los agentes del sector hay. Ahí están los planes de expansión, tanto local como mundial, de los directivos de cadenas hoteleras nacionales como Barceló o NH, anunciados en la feria Fitur, que conviven con la continuidad en las ventas de carteras de activos hoteleros. La compra de solares para construir por parte de fondos internacionales o de promotoras nacionales, como Amenábar o Pryconsa, son alentadores.
Alguna promotora ha detallado incluso su plan de expansión. Neinor Homes, creada a partir del negocio adquirido por el fondo Lone Star a Kutxabank, espera lanzar este año en torno a cuarenta nuevas promociones inmobiliarias y estar en el mercado comercializando más de 1.500 viviendas, como detalló Juan Velayos, su consejero delegado, tras participar en la presentación del informe «Tendencias del mercado inmobiliario en Europa», elaborado por la consultora PwC y Urban Land Institute. La compañía confía en tener grúas en 2016 en 25 de estas cuarenta nuevas promociones inmobiliarias, y para este ejercicio la compañía cuenta con un presupuesto de inversión de cien millones de euros para la compra de suelo.
Otro dato más, que confirma la credibilidad recobrada de España en el exterior: Merlin Properties mantiene contactos con las agencias de calificación Moody’s y Standard & Poor’s (S&P) para obtener una calificación crediticia (rating) durante el primer semestre del año, como paso previo a la emisión de bonos que la compañía espera llevar a cabo en la primera mitad del año. La empresa mantiene el calendario que se marcó inicialmente para saltar al mercado de capitales con un programa de bonos que se sitúa en 850 millones de euros, según ha señalado el consejero delegado de la empresa, Ismael Clemente, presente en la jornada. La intención de Clemente es que los bonos coticen en España, sin embargo aún no se ha decidido nada al respecto, como tampoco se han elegido los bancos colocadores.
La incertidumbre política
Al coloquio también acudieron los primeros ejecutivos de la inmobiliaria Colonial, Pere Viñolas, y la promotora residencial Neinor Homes, Juan Velayos, que coincidieron en señalar que los inversores internacionales están «empezando a asustarse» ante la incertidumbre política que actualmente presenta el país, al que «empiezan a mirar con mayor grado de prudencia». Este último aseguró que hasta hace apenas un mes, los inversores internacionales eran incluso más positivos que los nacionales, en buena medida porque centraban su análisis en los buenos datos económicos y menos en la situación política. En la misma línea, el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, aseguró que «estamos en un momento de incertidumbre que veremos qué nos depara». Asimismo, apuntó «España debe seguir siendo un foco de inversión si no se estropea por otras motivaciones», en referencia a la incertidumbre sobre la formación del nuevo Gobierno.
La abundancia de capital y la escasez de activos de calidad impulsarán la promoción y la inversión en sectores alternativos, según el 80% de los encuestados por PwC y el ULI
“Que Dios coja confesado a quien tenga que salir al mercado a financiarse mientras dure esta incertidumbre”, ha asegurado Clemente. “Todavía esperamos que triunfe la cordura ante los protagonismos y los personalismos, y que se nos siga viendo como un país ‘core’ por los inversores y empresas internacionales”. En ausencia de externalidades políticas, considera el primer ejecutivo de Merlin, España debería registrar un volumen de inversión inmobiliaria similar al de 2015, cuando alcanzó los máximos de los últimos años.
La socimi espera tener lista en el primer semestre del año una solución alternativa para la cartera residencial que adquirió con la compra de Testa y que está valorada en cerca de 280 millones de euros después de que se haya cancelado su venta debido a los problemas legislativos. La compañía, que de vender las 1.519 viviendas procedentes de Testa tendría que destinar el 80 % de los ingresos a dividendos, trabaja en una alternativa que permita desapalancar la compañía.
Hay liquidez
Pero todos ellos coinciden al menos, en asegurar que hay liquidez en el mercado para invertir y que hasta ahora España está considerado como uno de los principales mercados destino de dicha inversión porque aún presenta margen de rentabilidad. En este sentido, y por lo que al negocio patrimonial se refiere, apuntaron que los precios de alquiler de las oficinas aún están bajos y apuntan a margen de subida, mientras que en el segmento residencial, también se prevé un incremento en el número de viviendas que se construyen que, según el primer ejecutivo de Neinor, se estabilizará entre 100.000 y 150.000 viviendas al año en los próximos ejercicios.
Precisamente la abundancia de capital y la escasez de activos de calidad impulsarán la promoción inmobiliaria y la inversión en sectores alternativos a los tradicionales, según el 80% de los encuestados dentro del informe ‘Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2016’ de PwC y el Urban Land Institute. El 55% de los participantes cree que el capital continuará entrando con fuerza en el mercado durante este año, gracias al escenario de bajos tipos de interés en Europa y el consiguiente mayor atractivo de la inversión inmobiliaria respecto a la baja rentabilidad de la renta fija.
Los inversores internacionales están «empezando a asustarse» ante la incertidumbre política que actualmente presenta el país
Sin embargo, los activos de calidad seguirán escaseando, según otro 40% de los encuestados, mientras que aquellos disponibles estarán sobrevalorados en prácticamente todos los mercados europeos, de acuerdo con el 63% de las opiniones.
En este contexto, la promoción inmobiliaria se verá acompañada de un mayor protagonismo de otros sectores como el sanitario, la salud, el hotelero, los alojamientos estudiantiles o el logístico. «Estos sectores alternativos están notando ya el efecto favorable de grandes fenómenos globales como la urbanización, el envejecimiento de la población y el desarrollo tecnológico», señala el informe.
Por otro lado, el documento constata el optimismo de los fondos, inversores institucionales, compañías inmobiliarias y bancos sobre la evolución de esta industria en los próximos doce meses, aunque en menor medida que el pasado año por cuestiones como la incertidumbre política, la inmigración, el terrorismo, la hipotética salida del Reino Unido de la UE o la desaceleración económica en China.
Además, el informe señala que el mercado inmobiliario se encuentra en transformación, de forma que los inversores oportunistas están dando paso a un abanico más amplio de actores, como fondos de pensiones, gestoras de patrimonios, inversores inmobiliarios tradicionales, fondos soberanos o aseguradoras, que tienen expectativas de rentabilidad más modestas.
Pere Viñolas, de Colonial: «España debe seguir siendo un foco de inversión si no se estropea por otras motivaciones»
En lo que se refiere a mercados locales de España, el informe plantea «buenas perspectivas» tanto para Madrid como para Barcelona. La capital de España se mantiene en cuarta posición entre las más atractivas, por detrás de Berlín, Hamburgo y Dublín. Madrid movilizó 5.000 millones de euros entre octubre de 2014 y septiembre de 2015. La Ciudad Condal asciende un puesto, hasta el doce, y forma parte de un grupo de dieciocho ciudades con perspectivas de inversión optimistas de cara a 2016.
Cautela
Como resumen, «nos encontramos en un mercado inmobiliario muy optimista, pero que goza de menos confianza que el año pasado. Nadie espera un crecimiento desbocado del sector inmobiliario en 2016 y se está imponiendo de forma creciente la cautela como consecuencia de la incertidumbre política, las tensiones externas a Europa y su impacto a escala global. Hemos pasado de estar preocupados por Grecia a hablar de la posible salida de Reino Unido de la Unión Europea (bautizado como ‘Brexit’), a mirar el precio del crudo o la incertidumbre en China”, describe Guillermo Massó, responsable de Real Estate de PwC.
“Londres y París tienen unas expectativas más bajas para este año. Muchos inversores creen que los precios en la capital británica están en su pico y no darán más de sí, mientras que a la capital francesa le penalizan los fundamentales económicos (crecimiento, demanda, rentas…), precisamente lo que más están mirando ahora los inversores”, reconoce el directivo de Real Estate de PwC.
Y todo apunta a que esta será la gran oportunidad de España. “El inmobiliario español atraerá la atención por la vía del crecimiento económico (en 2015 el PIB avanzó un 3,2% según el INE y el Banco de España), una demanda cada vez más solvente y las rentas potenciales que se pueden obtener en un mercado inundado de liquidez y con los tipos de interés en mínimos históricos. Tenemos viento de cola”, concluye Massó.
