Las rentas ‘prime’ suben en el primer trimestre, ante la presión de la demanda logística
El mercado logístico de Madrid y Barcelona ha cerrado un primer trimestre realmente eufórico. En los tres primeros meses de 2021 se han multiplicado los metros cuadrados contratados en ambos mercados, y este elevado ritmo de contratación está presionando las rentas prime de activos logísticos, poniendo fin a un periodo de estabilidad que se prolongaba desde finales de 2019.
En el primer trimestre, la contratación logística en Madrid rondó los 410.000 m² y se situó alrededor de 255.000 m² en Barcelona, según JLL
Según datos de JLL, la superficie contratada en Madrid y su área de influencia rondó los 410.000 metros cuadrados en el primer trimestre, con un fuerte aumento interanual (+165%) y trimestral (+60%). Mientras que en Barcelona la contratación se situó alrededor de 255.000 metros cuadrados hasta marzo, lo que representó elevados crecimientos del 142% al año y 168% al trimestre.
Como principales operaciones del trimestre, JLL destaca la contratación de 140.000 metros cuadrados en un proyecto llave en mano para Amazon en Figueras (Gerona) y la operación intermediada por la consultora de 86.000 metros cuadrados, protagonizada por el Grupo Carreras en Illescas (Toledo) (en la imagen).
La consultora señala que, en el caso de la capital, tras más de un año con unas rentas en el entorno de los 5,5 euros/m²/mes, la renta prime en Madrid se incrementó un 4,5% durante este trimestre hasta los 5,75 euros/m²/mes, «como consecuencia del aumento de la demanda generada por el auge del e-commerce y por el inicio de la estabilidad entre oferta y demanda, así como una mayor competencia en el mercado», señalan desde JLL.
Igualmente, Barcelona, donde las rentas se mantuvieron en los 6,8 euros/m2/mes desde el último trimestre de 2019, se han incrementado un 3% interanual y también trimestral durante los tres primeros meses del año (7 euros/m²/mes), en un mercado en el que, a la fortaleza de la demanda, hay que añadir la «disponibilidad relativamente limitada» de espacios logísticos.
Y las previsiones de la consultora apuntan a que la subida de alquileres logísticos se mantendrá. Según las previsiones de JLL, en el mercado de Madrid las rentas crecerán un 1,8% anual de aquí a 2025, mientras que en Barcelona el alza se quedará en el 1,7% anual en los próximos cuatro años.
Por otro lado, en el primer trimestre se entregaron en Madrid cerca de 115.000 metros y unos 63.000 metros cuadrados en Barcelona. «Con estos datos, la tasa de disponibilidad disminuyó ligeramente con respecto al trimestre anterior tanto en Madrid, hasta alcanzar el 8,40%, como en Barcelona, hasta el 2,23%», señalan desde JLL.
Por otro lado, cabe destacar que la mayor parte de la oferta futura de naves logísticas en desarrollo corresponde a proyectos llave en mano que cuentan con usuario final. Entre 2021 y 2022, JLL prevé que se incorporen al mercado alrededor de 640.000 metros cuadrados logísticos en Madrid y cerca de 233.000 metros cuadrados en Barcelona de nuevo producto logístico.
No obstante, el 60% de la superficie de nuevas naves que se levanta en Madrid ya tienen inquilino, y este porcentaje sube hasta el 74% en el caso de Barcelona.
Inversión
La elevada demanda y la escasez están también marcando el ritmo inversor en este mercado, que cerró el primer trimestre con un volumen de 160 millones de euros en transacciones, lo que supone un descenso anual del 55% y una caída trimestral del 65%, «teniendo en cuenta el fuerte repunte que registró la inversión logística a finales de 2020 (un 82% más que en el cuarto trimestre de 2019)», recuerdan desde JLL.
En un mercado que se caracteriza por la escasez de producto Core (activos prime), la inversión logística se dirigió hacia el producto Core+ (60% de las transacciones) y Value Add (30%).
Además, la presión inversora ha comprimido las rentabilidades prime en el primer trimestre, hasta situarse en un 4,25% en Madrid y Barcelona. «Con estos datos, las rentabilidades prime descienden 50 pbs en la comparativa anual y disminuyen 25 pbs al trimestre», señalan desde JLL.
Entre las operaciones más relevantes del primer trimestre destacan la compra por parte de Clarion Gramercy de tres naves ubicadas en Zaragoza, Getafe y Azuqueca de Henares, por unos 43 millones de euros (Portfolio Project Soko).
