La logística se convierte en el nuevo sector refugio inmobiliario

El sector logístico es el segmento que mejor está afrontando la crisis del Covid-19, aunque no es inmune a los efectos de la pandemia. Esta crisis ha acelerado tendencias en el e-commerce y en la importancia de la flexibilidad para adecuarse a las condiciones de la demanda. Pero lo que ha demostrado es que la inmologística es un buen refugio para la inversión en tiempos de incertidumbre.

“El sector logístico está consolidado y se puede convertir en un sector refugio”, afirmaba Alejandro Rumayor, director de Asset Management de Logicor España en una reciente edición de SavillsTalks at Home, organizada por Savills Aguirre Newman. La seguridad de estos activos y el enorme potencial del e-commerce para la logística fundamentan esta conclusión.

“La crisis va a impulsar el desarrollo del mercado inmologístico, nos ha dado un empujón para avanzar en la adaptación al comercio online y dotar a los activos de mayor flexibilidad”, subrayaba Oscar Heras, director de Gazeley España, en este mismo foro. La crisis también está influyendo en los operadores, porque como señaló Luis Lázaro, director de Retail y Logistica de Merlin Properties, “muchos retailers están preguntado por espacios porque prevén cambios en la cadena de suministro”.

En este evento, se puso de manifiesto que el logístico es un segmento que no cuenta con problemas de financiación estructural y en el que se han realizado promociones de calidad en los últimos años. “No tenemos nada que envidiar a otros mercados”, apuntaba Heras, quien puso en valor la profesionalización del sector que está ayudando a afrontar la actual situación y a mantener activo el mercado de inversión.

El Covid-19 ha impulsado el mercado inmologístico, que ofrece un gran potencial gracias al comercio electrónico

Invertir en logística ya no será como antes. La pandemia ha revelado las fortalezas de un mercado que es vital para la economía. “Hay un flujo de capital que está llegando al logístico desde otros segmentos” señalaba Fernando Sauras, director de Inversión Industrial y Logística de BNP Paribas RE en un webinar organizado por IE Real Estate Club y Spotathome.

En este mismo foro, José Carlos Torres, director de Operaciones de Hines en España, destacaba el cambio del sentimiento inversor de la logística como asset class tras el Covid-19. “Ahora está en top del menú de inversión”, apuntó Torres, quien se mostró convencido de que los fondos core diversificarán en logística.

Por su parte, David Marquina, Chief Development Officer de P3 Logistics destacó que empresas especializadas como la suya, centradas en producto llave en mano, han empezado a proyectos a riesgo en ubicaciones como Illescas, en Toledo. “Algunos proyectos se han pospuesto por esta crisis y habrá impacto en la inversión. No hay una oferta de producto, pero hay una demanda sana en este mercado”, apuntó Marquina, quien no esperaba grandes cambios ni en rentas ni en precios, tras el Covid-19.

Nuevas necesidades

La sacudida del coronavirus ha puesto a prueba a este sector, que ha sido impactado de forma asimétrica. La cara positiva corresponde a las empresas dedicadas al 3PL, e-commerce (moda, complementos y artículos de lujo), tecnología e IT, farmacéutico y transporte y distribución. Pero también hay sectores muy afectados como la automoción o la producción industrial.

“Confiamos en que nuestros clientes principalmente e-tailers, operadores farmacéuticos y cadenas de supermercados salgan reforzados de esta situación, mientras que otros sectores como automoción o textil tendrán que esperar a 2021 para volver a valores anteriores a la pandemia”, apunta Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logística de CBRE.

El confinamiento ha acelerado el desarrollo del e-commerce en prácticamente todos los sectores, un cambio que ha tenido una traslación al tipo de necesidades inmobiliarias en este mercado.

Una encuesta de CBRE pidió la opinión de los profesionales sobre cómo incidirá la pandemia en las necesidades de los operadores y las características de los activos logísticos. Un tercio de los consultados preveía una mayor automatización de las naves, con el fin de ofrecer una respuesta más rápida y eficiente al cliente ante el aumento masivo de la demanda del e-commerce y la alimentación. A su vez, el 27% cree que habrá un aumento de las superficies logísticas destinadas a la logística inversa, por la necesidad de disponer de superficies aptas para gestionar un gran número de devoluciones.

“El auge del e-commerce tendrá un impacto directo en la demanda y en la tipología de espacios. En proyectos de última milla, en torno a primeros anillos, hemos diseñado con especialistas un producto de alta rotación para camiones, trailers y furgonetas. Es el que va a tener sentido para alcanzar a la capilaridad que precisa el e-commerce”, señalaba Fernando Sauras.

En este sentido, Iheb Nafaa, CEO de Servihabitat, destaca que “el incremento de la demanda de espacios logísticos, locales y naves en las coronas metropolitanas se ha acelerado por el Covid-19; pero no es solo una tendencia coyuntural, sino que se prevé que continúe creciendo”.

La inversión logística hasta marzo alcanzó los 390 millones, el doble que en el primer trimestre de 2019

De hecho, según datos de Servihabitat, la búsqueda de naves se ha disparado un 40% en los meses de marzo y abril respecto a los dos primeros meses del año, sobre todo fuera de las principales ciudades, en las coronas metropolitanas. Concretamente, estas búsquedas se han multiplicado por más de ocho en Illescas (+700%) en la provincia de Toledo, al sur de Madrid, y han aumentado en más de un 300% en Reus, en la periferia de Barcelona.

Contratación en el primer trimestre

Los principales mercados logísticos alcanzaron hasta marzo una contratación de 288.000 metros cuadrados, según datos de CBRE. Esta cifra supone un descenso del 38% respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2019.

La Zona Centro registró una contratación de 129.000 metros cuadrados, de los que 121.000 han sido contratación neta. En este mercado la contratación ha aumentado un 75% interanual y se ha concentrado en los ejes A-2, A-3 y A-4. Además, la mayoría de las operaciones son ampliaciones de superficie excepto tan solo una reubicación. El área de distribución regional fue la que alcanzó la mayor contratación, con 85.000 metros cuadrados.

Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de 108.900 metros cuadrados, de los que 54.000 han sido contratación neta. Esta cifra supone un descenso del 50% respecto al mismo periodo de 2019, aunque el año pasado las operaciones de Decathlon (96.000 m²) y DSV (46.000 m²) abarcaron las dos terceras partes de la contratación total registrada en el mercado catalán.

Para CBRE, la renta prime se mantiene respecto a cierre de 2019 tanto en la Zona Centro como en Cataluña en los 5,50 euros/m²/mes y en los 7,00 euros/m²/mes, respectivamente, con tendencia a la estabilidad.

Entre las principales operaciones, destaca la ampliación de 75.000 metros cuadrados del centro logístico de Amazon en Alcalá de Henares, y el alquiler por parte de Liqui-Box de una nave de 13.300 metros cuadrados en Vicálvaro en el mercado central. En Cataluña destaca la ampliación por parte de Id Logistics de 20.000 metros cuadrados en Vila-Rodona (Tarragona), y la ampliación de 7.250 metros cuadrados por parte de Kuehne+Nagel, en Sant Esteve Sesrovires (Barcelona).

Inversión

Hasta marzo se han invertido 390 millones de euros en inmologística, más del doble de lo registrado en el primer trimestre del 2019. Como señala CBRE, en esta cifra ha tenido un peso importante la compra de los portfolios Mercury y Koning que ha supuesto el 62% del total de la inversión realizada. Además de estas operaciones, destaca la compra por parte de Barings de cuatro naves en Algete (Madrid) por 42,8 millones y la compra de una nave de 9.760 metros cuadrados en el Pla de Santa María (Tarragona) por Exeter Property Group.

Respecto a las rentabilidades prime, éstas han seguido comprimiéndose respecto a cierre de 2019 y se sitúan en el 5%, tanto en la Zona Centro como en Cataluña.

 

Más información, en la revista inmobiliaria.

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