La “guerra de pujas logísticas” empuja las rentabilidades europeas a la baja
La escasez de naves prime afecta tanto al mercado de ocupación como al de la inversión en Europa. Esta es la principal conclusión que se desprende del informe sobre el mercado logístico europeo presentado por BNP Paribas Real Estate Estate durante Expo Real, celebrada entre el 5 y el 7 de octubre en Munich (Alemania).
Según esta consultora inmobiliaria, la incertidumbre acerca de la economía sigue teniendo su impacto sobre las promociones a riesgo, dejando que el flujo de desarrollos en curso sea insuficiente para compensar la falta de oferta nueva después de varios años de crisis. Y ello, a pesar de que el apetito por la logística permanece, y está provocando una “guerra de pujas” a nivel europeo que empuja las rentabilidades a la baja.
La absorción ha aumentado un 21% en las 22 principales ciudades europeas, asegura BNP Paribas Real Estate, para quien la mejora paulatina de la economía ha tenido un impacto positivo en el consumo y la demanda nacional, “los cuales han estimulado, a su vez, el mercado de naves de distribución en Europa durante el primer semestre de 2015”.
El informe señala que la oferta desapareció durante la crisis y la oferta de calidad se ha situado en el nivel más bajo durante el segundo trimestre de este año. Aunque han surgido algunas promociones a riesgo en Reino Unido, Holanda y España, “la demanda para naves de primera categoría sigue siendo más fuerte que la disponibilidad en la mayoría de mercados”, afirma la consultora, que sostiene que las rentas primes sólo han subido de manera muy ligera en los principales mercados europeos, y que el aumento continuo del comercio electrónico ha sido el responsable de más de la mitad de las transacciones firmadas en los últimos meses.
En cuanto a la inversión, cuatro países: Reino Unido, Alemania, Suecia y Francia, acapararon el 75% de toda la inversión logística e industrial en Europa durante el primer semestre de 2015, que sumó 10.100 millones de euros. Por último, el estudio señala que las rentabilidades prime se han visto reducidas en todos los mercados europeos, reflejando una demanda más fuerte en los mercados y la limitada disponibilidad de activos prime. Si exceptuamos Portugal, España e Italia, las rentabilidades han caído muy por debajo del 5% en Reino Unido, los hub alemanes están en el 5,55% y en el 6,35% en París, por poner los ejemplos más relevantes.
El mercado logístico español
El mercado logístico español acumula un total de 602 millones de euros invertidos en los nueve primeros meses del año, cerca de los 617 millones que se alcanzaron en todo 2014, según CBRE. Por perfil inversor, las socimis siguen siendo las principales protagonistas acaparando el 53% de todas las operaciones, seguidas por los fondos de inversión con el 36%. Entre las mayores transacciones, destacan la adquisición de una cartera de activos de GE Real Estate por parte de Blackstone por 156 millones de euros y la compra del portfolio de Testa por parte de Merlin Porperties por 115 millones, ambas asesoradas por esta misma consultora inmobiliaria.
Las rentabilidades siguen descendiendo de forma continua desde 2012, siendo previsible que se estabilicen de aquí a fin de año. En la actualidad, las rentabilidades de Madrid y Barcelona se sitúan en el 6,5%, dentro de un escenario en el que las rentas en estas dos ciudades ya han tocado fondo y es posible que empiecen a remontar en 2016.
Por mercados, en Cataluña la contratación supera ya el medio millón de m2 frente a los 317.000 m2 de 2014. Sin embargo, será difícil de mantener los actuales niveles de contratación en 2016, aunque continúe el protagonismo de la tercera corona. Los principales retos, a juicio de esta fuente, serán la escasez de productos de calidad, la baja disponibilidad de naves de más de 25.000 m2 en la primera y la segunda coronas y la insuficiencia de suelo en la primera corona. En 2016 se espera un mayor protagonismo de los promotores y de los fondos de inversión y una actualización del parque logístico.
Por otro lado, en la Comunidad de Madrid se han contratado 223.000 m2 frente a los 392.000 m2 de 2014, debido al fuerte descenso de la contratación en el submercado local y a que todavía no se ha visto reflejado el aumento del consumo en el volumen de contratación. Para el próximo año se prevé un aumento de la absorción en las zonas más alejadas. Destaca, no obstante, la falta de disponibilidad de naves de 20.000 m2 en un mercado en el que se espera una oferta de mayor calidad y que tendrá en cuenta criterios de sostenibilidad. En cuanto a las rentas, tras un ajuste del 40%, podría producirse un aumento moderado, más acusado en la zona más próxima a Madrid.