La demanda logística se dispara en el primer trimestre del año

El incremento acelerado en los últimos meses del comercio electrónico, impulsado por el Covid-19, está impulsando con fuerza la demanda de plataformas logísticas en los dos principales mercados del país. Según datos de BNP Paribas Real Estate, en el primer trimestre la demanda de espacios logísticos se ha disparado un 167% en Madrid y ha aumentado un 61% en Barcelona.

A tenor de los datos hasta marzo, la consultora augura cifras récord y espera un gran dinamismo en este mercado durante 2021, un año que en su primer trimestre ya ha superado las cifras del periodo prepandemia de 2020.

El volumen de contratación en el primer trimestre alcanzó los 345.089 m² en el mercado de Madrid, según BNP Paribas RE

En el caso de Madrid, el mercado se encuentra actualmente en un momento de elevada actividad, con un volumen de contratación que entre enero y marzo alcanzó los 345.089 metros cuadrados, una superficie que representa un incremento del 167% sobre el mismo periodo del año anterior. El volumen registrado en el primer trimestre supone además un 22% más que el último trimestre año 2020. Esta marca solo se ha visto superada por la contratación alcanzada en el T3 del 2020 (436.250 m²).

En el primer trimestre del año se han firmado 20 nuevos contratos, hecho que lo iguala al cuarto trimestre del año 2020. La superficie media contratada del trimestre asciende 17.254 metros cuadrados, ya que se han cerrado dos operaciones de grandes dimensiones que han supuesto el 54% de la demanda del trimestre: por un lado, se han contratado 86.000 metros cuadrados en Illescas (Toledo) y la tienda de animales Kiwoko ha cerrado la otra gran operación del mercado, con una superficie contratada de 48.692 metros cuadrados, en el eje A-4.

BNP Paribas RE destaca que el arco más próximo a Madrid capital ha sido el más demandado, con el 55% de las operaciones y el 25% de la superficie contratada. Los mercados más dinámicos de este arco han sido Getafe, donde se han absorbido 39.082 metros cuadrados, seguido muy de cerca por San Fernando de Henares, con 34.427 metros cuadrados de contratación.

operaciones logisticas 1T 2021 en Madrid

Por su parte, en el arco regional se ha concentrado el 25% de las operaciones y el 27% de la superficie contratada. Además del mencionado Illescas, destaca Alcalá de Henares con dos operaciones registradas en el primer trimestre. Finalmente, en el arco nacional se han firmado cuatro operaciones en Ontígola, Torija y Cabanillas que han aglutinado el 25% de la demanda.

En cuanto a rentas, la media del mercado logístico en Madrid se sitúa en 4,70 euros/m²/mes, tras aumentar un 4,4% durante los últimos doce meses del año, “principalmente por el incremento registrado en la tercera corona, señalan desde la consultora.

Las rentas prime se mantienen en 6,20 euros/m²/mes para plataformas logísticas localizadas en las ubicaciones más exclusivas como Coslada, próximas al aeropuerto Adolfo Suarez Madrid Barajas. En plataformas logísticas cuya ocupación sobre la parcela sea del 50% o inferiores, dotando de gran parte de la superficie sobre rasante a campas de maniobras, estos niveles de rentas pueden llegar a triplicarse.

La tasa de disponibilidad en Madrid se sitúa en 6,56% a principios del primer trimestre del año, sobre un stock total que se aproxima a los 10,6 millones de metros cuadrados. “El incremento de la demanda registrado en el periodo analizado, ha hecho que se absorban plataformas logísticas de grandes dimensiones que se incorporaron al mercado disponibles en los últimos meses.Esto ha generado un ajuste importante en la tasa de disponibilidad en más de un punto porcentual (109 puntos básicos) en los últimos tres meses”, apuntan desde BNP Paribas RE.

Mercado barcelonés

En Barcelona, la contratación durante el primer trimestre fue de un total de 264.698 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 61% respecto al mismo periodo del año 2020 (T1 2020) y un 142 % respecto al anterior trimestre (T4 2020). Este aumento tan marcado en la contratación se debe en gran medida a una operación de 140.000 metros cuadrados protagonizada por Amazon.

En Barcelona, la contratación durante el primer trimestre alcanzó los 264.698 m², lo que supone un aumento trimestral del 142%

En cualquier caso, la absorción en el primer trimestre de 2021 ha superado las cifras de contratación de ambos semestres del año 2020 donde se registraron 200.661 y 236.033 metros cuadrados, sucesivamente.

Se han firmado 19 nuevos contratos, dos más que los registrados en el anterior trimestre analizado, y cinco de estas operaciones han superado los 10.000 metros cuadrados. “Está por ver si el 2021 desbancará a 2020 como el año con mayor número de firmas con un total de 72”, comentan desde la consultora.

Las operaciones más destacadas del trimestre han sido la firma de la plataforma de Amazon en El Far d’Ampurdá donde se va a construir una plataforma logística de 140.000 metros cuadrados distribuidas en varias alturas y la firma de una plataforma de 28.372 metros cuadrados en Valls por parte de Aosom.

También en Barcelona el arco local ha sido el más demandado, ya que acapara el 54% de las operaciones y el 19% de la superficie contratada. La superficie media alquilada en esta zona ha sido de 4.583 metros cuadrados y las rentas medias han alcanzado los 6,3 euros/m²/mes.

operaciones logisticas 1T 2021 en Barcelona

En el arco nacional solo se han registrado tres operaciones, entre ellas las dos más grandes que se han firmado. Así, este arco ha concentrado un total de 178.872 metros cuadrados, el 68% de la superficie contratada en este mercado.

Por su parte, el arco regional se ha mostrado dinámico en cuanto al número de operaciones absorbiendo el 32%, absorbiendo un 14% del total de la contratación registrada. Entre las siete operaciones firmadas destaca Lliçà d’ Amunt con 18.000 metros.

En Barcelona, la rentas medias han experimentado una subida significativa en el primer trimestre del año, hasta un 10% con respecto al último trimestre del año 2020, situándose la renta media de Cataluña en los 5,5 euros/m²/mes. Por su parte, las rentas prime ya alcanzan los 7,2 euros/m²/mes, incrementándose un 2,8% en los últimos tres meses.

Si se analiza las operaciones realizadas en este periodo, vemos cómo la renta media del arco local se sitúa en 6,3 euros/m²/mes, alcanzando niveles máximos de 9,5 euros/m²/mes en una operación en una plataforma de cross-dock registrada en el Prat de Llobregat.

En este aumento de los precios de los alquileres tiene algo que ver la escasez de espacios. Y eso que la tasa de disponibilidad se ha incrementado ligeramente en los últimos meses del año. Pero se mantiene en niveles muy reducidos, situándose en abril en el 3,4% sobre un parque total que supera ya los 7 millones de metros cuadrados.

Gran parte de la superficie disponible se concentra en el arco nacional, zona más alejada de la ciudad de Barcelona, donde la tasa de disponibilidad se sitúa en 7,1%. En el arco local, la ocupación se aproxima al 98%,aunque “en los próximos meses podría incrementarse ligeramente debido al movimiento de usuarios dentro de la mima zona”, señalan desde BNP Paribas RE.

Asimismo, el elevado número de operaciones registradas en el arco regional durante todo el año, mantiene la tasa de disponibilidad de esta zona en niveles muy reducidos, en 2,8%.

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