La contratación de naves industriales en Madrid aumenta después de 8 años
La contratación de naves industriales en Madrid experimentó en 2016 un aumento por primera vez tras 8 años de recesión. Si bien, cabe indicar que este aumento de contratación en el sector logístico se ha producido de forma leve y paulatina durante todo el periodo, según un informe de la compañía de consultoría y valoración de activos Gesvalt.
Sandra Daza, directora general de Gesvalt, considera que “se trata de unas cifras destacables que nos muestran la reactivación de este sector, que además experimentará un mayor cambio en los próximos años debido especialmente a la reactivación del consumo unido a la evolución del e-commerce”. En este sentido, Daza prevé que “vamos a ver un incremento en la oferta de este tipo de naves industriales, sobre todo en Madrid y Barcelona”.
La Comunidad de Madrid cuenta con 43 zonas de polígonos industriales y la distribución media de su tipología se divide en: 32% de producción, 22% de almacén, 12% logístico, 7% comercial y 27% parque empresarial. El sector extractivo y manufacturero está cediendo ante el empuje del sector almacenamiento y distribución. Las grandes firmas dedicadas a esta actividad se están instalando en la región demandando grandes superficies, cerca de las grandes poblaciones y con acceso a vías rápidas. Hoy, este tipo de activos es el producto estrella dentro del panorama logístico e industrial del mercado madrileño. Por el contrario, la nave pequeña en un polígono industrial antiguo ha perdido el interés para el inversor, y las escasas operaciones que se realizan son casi a precios de coste.
Sandra Daza: “El sector logístico experimentará un mayor cambio en los próximos años debido a la reactivación del consumo y a la evolución del e-commerce”
Para 2017, Gesvalt prevé la consolidación del cambio con ligeros aumentos en las rentas, una rentabilidad que podría alcanzar el 7% y un volumen de operaciones que aumentará tímidamente. El inversor que está actuando en el mercado industrial de la región, casi en un 50% corresponde a instituciones nacionales e internacionales, mientras que la otra mitad, se la reparten entre las socimis y los family office.
Por otro lado, las grandes entidades financieras han sido sobre todo las máximas protagonistas de la desinversión de este tipo de producto.
El 80% de las operaciones en la Comunidad de Madrid se han localizado en el Corredor del Henares, si bien, las cifras de superficie contratada siguen siendo bajas, unos 150.000 m2. El interés del mercado por el alquiler sobre la venta, la escasez de suelo en zonas realmente atrayentes y unas tasas de rentabilidad aún no muy atractivas (6%), están confirmando que la recuperación del sector, aunque ya está en marcha, tiene aún un largo recorrido.
Fuenlabrada concentra el 25% de la actividad industrial de Madrid
Según este informe, el municipio de la Comunidad de Madrid que cuenta con mayor actividad industrial es Fuenlabrada, que concentra el 25% y dispone de 21 zonas con polígonos industriales. El gran polígono industrial Mercamadrid, ubicado en la zona industrial Villa de Vallecas, es el más extenso de toda la Comunidad (entre 1,8 y 2 millones de m2), seguido del polígono Industrial Vicálvaro, cuya extensión es igual al de Cobo Calleja de Fuenlabrada, entre 1,75 y 1,8 millones de m2.
En cuanto a disponibilidad de naves industriales, Las Rozas, Tres Cantos y Pozuelo Alarcón/Majadahonda son las áreas más demandas, con un escaso porcentaje de disponibilidad de un 5%, 10% y 15% respectivamente. Mientras que Torrejón V. / Cuba S. y Algete/San Agustín de Guadalix son las comarcas menos demandadas, con un porcentaje de disponibilidad de un 38% y 33% respectivamente.
Por otra parte, en cuanto a los precios medios de renta, en Pozuelo Alarcón/Majadahonda se encuentran los valores más altos (5,6-8) junto a las Rozas (5,1–7,3) y Alcobendas (4,8 -6,7). Por el contrario, Torrejón V./Cuba S. (1,5–1,9), Villarejo S. (1,7–2,6) y Rivas A. (1,8) son las zonas con los valores medios más bajos de la Comunidad.
En lo que se refiere a calidad general por polígono, Madrid, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y Tres Cantos son las zonas geográficas de la Comunidad con industriales de mejor calidad. En Madrid, Industrial Hortaleza obtiene una puntuación de 8,72, mientras que en Las Rozas, Industrial Majuelos cuenta con una valoración de 8,10. Por el contrario, las zonas con mayor número de polígonos industriales de baja calidad son Alcalá de Henares, Arganda del Rey, Fuenlabrada, Parla, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco y Cubas de la Sagra. En esta tres últimas, ninguna de sus naves industriales superó el 5 de puntuación.
Mercado de Barcelona
Respecto a Barcelona, la contratación logística registrada en 2016, según Aguirre Newman, alcanzó los 758.632 m2, lo que representa un crecimiento del 38% frente al ejercicio de 2015, que batió el récord histórico. El informe de esta consultora subraya la relevancia que tuvieron el año pasado los proyectos llave en mano como consecuencia de los bajos niveles de oferta de grandes superficies y el alto interés de los inversores por el mercado logístico de Barcelona y su área de influencia. También se aprecia una reactivación del mercado del suelo ante la creciente obsolescencia del parque logístico y un buen comportamiento de la demanda.
