La escasez de producto logístico de calidad impulsa los proyectos llave en mano

Por Juan José Riveiro, director de Gestión de Empresas e Inversores de Solvia .-

El sector de activos logísticos está experimentando un fuerte crecimiento, impulsado por el auge del e-commerce, la mejora de la confianza de los consumidores y una mayor digitalización de las plataformas logísticas. Este contexto ha transformado las necesidades de los operadores, que buscan adaptarse al nuevo modelo, y también ha despertado el interés de los inversores.

Los activos logísticos suponen una inversión atractiva. A la elevada rentabilidad, que alcanza el 6% en zonas prime, hay que sumar los bajos costes de mantenimiento y gestión frente a otras tipologías similares, como las oficinas.

Además, los bajos niveles de penetración que todavía tenemos en España le convierten en un sector estable y con proyección a medio y largo plazo.

Todo ello ha contribuido a un crecimiento exponencial de la demanda, que se ha duplicado en 2018, y a un incremento de las transacciones, que superaron los 2.000 millones de euros entre junio de 2017 y 2018, un 2% más que en el mismo período del año anterior.

Naves para cross docking y XXL, las más demandadas

Este nuevo modelo logístico se apoya en varias tipologías de activos. La primera de ellas está compuesta por grandes naves con superficies de entre 80.000 m2 y 150.000 m2, ubicadas a un radio de 80 km de los grandes núcleos urbanos. Estas naves XXL se destinan principalmente a la logística nacional y son activos muy demandados por los inversores.

Para la logística local se precisan almacenes cercanos a las grandes ciudades, a una distancia de entre 30 y 40 km. Estas plataformas logísticas necesitan superficies que pueden oscilar entre 30.000 m2 y 36.000 m2. Suelen ser hubs de almacenamiento con mayores ratios de rotación.

Otra tipología muy solicitada son las naves situadas a una distancia máxima de 20 km de las ciudades para cross docking (preparación de pedido y expedición), con superficies que rondan los 5.000-15.000 m2.

Estas naves son las más específicas, ya que su configuración y medidas varían en función de las necesidades de cada compañía, por lo que los clientes suelen optar por trajes a medida. Este tipo de naves son las encargadas de afrontar uno de los retos actuales de la logística, el last mile o última milla.

En este contexto, los fondos internacionales y socimis muestran interés por las operaciones de mayor volumen a nivel nacional, mientras que los protagonistas en el ámbito local suelen ser fondos patrimonialistas y family offices.
Escasea el stock adaptado a las nuevas necesidades

Sin embargo, la oferta no ha crecido al compás de la demanda. El stock disponible es escaso y obsoleto para atender las nuevas necesidades y requerimientos del mercado logístico, que busca inmuebles modernos, tecnológicamente sofisticados, sostenibles y con certificaciones y sellos de calidad.

En este marco, Solvia, avalada por su experiencia en la gestión de 172 millones de euros en activos logísticos y unas ventas que alcanzan los 30 millones en lo que va de año, ha impulsado soluciones personalizadas, con gran acogida entre los clientes a los que asesora.

Se trata de proyectos ‘llave en mano’, en los que los expertos profesionales de Solvia acompañan a los clientes a lo largo de todo el proceso: desde la localización del emplazamiento más adecuado hasta la configuración y ejecución del proyecto.

Esta fórmula está teniendo gran éxito, especialmente en las zonas de mayor demanda, que se concentran en torno a Madrid, que aglutina un 14% de las transacciones, Barcelona (10%), Valencia (8%) y Sevilla (7%).