La contratación logística y la inversión mantienen niveles de récord

La contratación logística de Madrid y Barcelona en los tres primeros trimestres de 2017 ha superado los 929.698 m2, un incremento del 22,6% frente al total registrado en el mismo periodo de 2016, mientras que el volumen de inversión ha alcanzado los 600 millones de euros. Esto representa el 76% del total alcanzado en todo el pasado ejercicio, que supuso un máximo histórico en volumen de inversión en España, según Aguirre Newman.

Durante el tercer trimestre de 2017 ha continuado la elevada actividad inversora sobre activos logísticos iniciada hace cuatro años, que se ha visto impulsada por factores como la consolidación del crecimiento económico, la progresiva mejora en el consumo de los hogares, unos precios de alquiler que muestran crecimientos en los principales mercados y una mejora de las condiciones de financiación.

La tasa de rentabilidad inicial para los activos más prime y en las mejores localizaciones se ha situado en torno al 6%, e incluso con tasas cercanas al 5,5% en alguna operación puntual. Según apunta el informe de Aguirre Newman, la escasez de oferta en los principales mercados logísticos de Madrid y Barcelona está afectando al mercado en una doble vía. Por un lado, se sigue incrementando el interés por mercados secundarios, entre los que destacan Zaragoza, Valencia y Sevilla. Y, por otro, se observa un elevado interés por la compra de suelo, bien para desarrollo de proyectos especulativos, bien para el desarrollo de proyectos llave en mano o bajo formato de foward funding o forward purchasing.

La demanda de espacios logísticos en Madrid en el tercer trimestre del año ha alcanzado los 226.757 m2, lo que sitúa el total contratado acumulado en 2017 en 614.070 m2. Una cifra que representa un incremento del 52% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Tanto la actividad registrada en el tercer trimestre -muy relacionada con el e-commerce– como en el conjunto del año supone niveles récord nunca antes alcanzados, por lo que el informe prevé que el cierre de 2017 será igualmente muy positivo a la vista de las operaciones actualmente en curso.

La operación más relevante, en cuanto a volumen de superficie alquilada en este último trimestre, se ha realizado en Illescas (Toledo), donde se ha cerrado una operación de un proyecto llave en mano de 103.000 m2, seguida por otra operación de Leroy Merlin en Meco de 59.914 m2. Respecto a rentas, la máxima alcanzada ha sido de 4,85 euros/m2/mes, como consecuencia de una operación cerrada en el Corredor del Henares, en concreto en San Fernando de Henares.

Según el estudio de Aguirre Newman, la actividad en el mercado de suelo con uso logístico/industrial ha crecido considerablemente respecto a los trimestres anteriores, al haberse realizado siete operaciones alcanzando una superficie total de 379.096 m2, destinadas tanto al desarrollo de proyectos llave en mano como a riesgo. La operación de suelo más relevante ha sido la compra de 242.000 m2 en Illescas (Toledo) para el desarrollo de una plataforma logística de 103.000 m2.

Por otro lado, la contratación de espacios logísticos durante el tercer trimestre en Barcelona ha alcanzado los 91.406 m2, lo que representa un ligero descenso del 9% sobre el mismo periodo de 2016. Mientras tanto, la contratación total registrada en los nueve primeros meses de 2017 ha alcanzado los 315.628 m2.

El Vallès Oriental y Barcelonès han sido las comarcas más activas en cuanto a número de operaciones, donde se han cerrado tres y dos operaciones, respectivamente. Respecto a las operaciones de mayor volumen de superficie contratada, en Alt Penedès se ha firmado una de 20.000 m2 y en Vallès Oriental otra de 14.000 m2. La renta prime se mantiene en niveles de 5,75-6,75 euros/m2/mes. No obstante, el informe de Aguirre Newman destaca que se ha cerrado una operación en El Consorcio de la Zona Franca con una renta situada por encima de la renta prime señalada.

La contratación logística se dispara en Valencia

En este repaso a la actualidad, sorprende la cifra de ocupación que se ha producido en los nueve primeros meses del año en el área metropolitana de Valencia que, con 135.350 m2, supone un incremento del 35% respecto al mismo periodo del año anterior, según BNP Paribas Real Estate.

La demanda se ha centrado principalmente en la localidad de Ribarroja, donde se centraliza el 80% de la superficie contratada. Una de las operaciones más destacadas del trimestre en esa zona ha sido la realizada por Mercadona, que ha ocupado 23.700 m2. También destaca la apuesta de empresas de nueva implantación, como el caso de Amazon, que se ha ubicado en Paterna. El buen comportamiento de la demanda y la escasez de espacios disponibles están generando un incremento significativo incremento de las rentas hasta los 4,25 euros /m2/mes.