Más gestión y menos hoteles en propiedad

Los empresarios hoteleros gestionan cada vez menos hoteles en propiedad. La crisis económica y financiera, y la sofisticación del negocio, han dado como resultado una mayor especialización, que requiere más dedicación al core del sector, la gestión, en detrimento de la parte inmobiliaria, la propiedad del inmueble.

Esta estrategia, heredada de las grandes hoteleras americanas, se conoce como ‘asset-light’. La tendencia, traducida a España, un país muy ligado tradicionalmente a la propiedad, supone que las hoteleras ya han incluido en su estrategia la desinversión en inmuebles y deciden mantener solo su gestión para aprovechar ese dinero en generar caja, reducir deuda o crecer en otros mercados.

Las 90 cadenas hoteleras españolas que participaron en el informe Gestión de activos hoteleros de la consultora hotelera Magma HC declararon que el 37% de sus activos son en propiedad, el 33% en alquiler, el 18% en gestión y el 13% en franquicia. El informe revela que la tendencia hacia operaciones más “anglosajonas”, como la gestión y la franquicia, aún no se ha asentado en el conjunto del sector hotelero en España, aunque se va acercando a los estándares internacionales.

Desde Magma HC explican en su informe de gestión de activos hoteleros que “las cadenas hoteleras y los operadores ya no son los principales actores en las transacciones que se realizan actualmente”, y han dejado paso a las socimis, los fondos y la banca de inversión inmobiliaria.

Jorge Ruiz, director nacional de CBRE Hoteles, explica que esta estrategia solo la han tomado las grandes hoteleras españolas, como Meliá, Barceló o NH. Según Ruiz, “los mercados premian a las hoteleras cotizadas que tengan esa estrategia de desinversión de activos”.

Un claro ejemplo es Meliá; según sus últimos datos, de septiembre de 2017, los modelos de gestión y franquicia suponen casi el 70% de las 81.000 habitaciones que gestiona la compañía. Por número de hoteles, Meliá tiene en propiedad 47 de los 314 que gestiona, en torno al 15%. Ese porcentaje, en 2014, ascendía al 19%.

Según la compañía, este modelo de crecimiento de baja intensidad de capital les permite “mayor dinamismo para impulsar la innovación, la mejora continua, la minimización de riesgos, la reputación y el reconocimiento”.

El pasado mes de julio, la joint venture de Starwood Capital y Meliá vendió una cartera de cuatro hoteles en Ibiza, Mallorca, Lanzarote y Torremolinos al fondo británico London & Regional Properties Limited, aunque Meliá conservó la gestión de los hoteles, que suman 2.070 habitaciones.

Según su vicepresidente y CEO, Gabriel Escarrer, la hotelera seguirá analizando oportunidades para vender activos no estratégicos este año, y el objetivo de la compañía es abrir 30 hoteles en 2018, y todos ellos serán en gestión.

Barceló tiene actualmente en propiedad el 17% de sus hoteles, que suponen el 29% de las habitaciones que gestiona en total. En 2013, tenía en propiedad el 63%. Sin embargo, su CEO, Raúl González, declaró tras presentar su plan estratégico 2018-2021 que la hotelera buscará “un equilibrio entre propiedad, alquiler y gestión” mientras sean “una empresa familiar”.

“No seremos una gestora pura sin activos, buscaremos activos siempre que sean rentables”, declaró González. Y esta estrategia cambia en el caso de hoteleras más pequeñas como Riu, Iberostars o H10, que aún son patrimonialistas en su negocio.

La tendencia en 2018

Aún así, la actividad inversora en este sector se prevé muy activa durante el 2018. El mercado vacacional acaparará gran parte de la inversión, y el capital institucional continuará dominando el mercado.

Por un lado, el capital value added seguirá a la búsqueda de nuevas oportunidades de reposicionamiento de activos, mientras que el capital core, ya consolidado en el sector hotelero español, invertirá en hoteles ya reformados con operadores hoteleros reconocidos y principalmente con contratos de arrendamiento, según se destaca en el informe Tendencias de CBRE.

España alcanzó un nuevo récord de turistas que visitaron nuestro país en 2017 y se espera que siga aumentando de forma moderada este año. Además, la demanda internacional se mantendrá fuerte, ya que los niveles de inversión, después de un año récord, seguirán creciendo.

Así, el acceso a la financiación de proyectos va a continuar animando el desarrollo de nuevos hoteles pero de forma selectiva, ya que la mayor parte de la inversión hotelera se seguirá destinando a la adquisición y reforma de hoteles existentes. Adicionalmente, las restricciones al desarrollo de nuevas plazas hoteleras en algunos destinos turísticos seguirán limitando el desarrollo de nuevos establecimientos.

Por tanto, es previsible que la demanda, al igual que en los últimos años, crecerá por encima de la oferta. Según recoge el Barómetro de expertos del informe, Málaga, Sevilla y Palma de Mallorca son las ciudades, además de Madrid y Barcelona, en las que estarían dispuestos a estudiar opciones de inversión.