Las SOCIMI en el nuevo ciclo: Un enfoque práctico para inversores extranjeros
Emilio Gómez Delgado, socio de Real Estate Hogan Lovells Madrid, analiza el elemento clave del sector inmobiliario: SOCIMIS, los REITS españoles.
¿Cuándo se puede aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI?
La decisión de aplicar el régimen fiscal especial de las SOCIMI debe ser aprobada por los accionistas de la firma y se notificará a las autoridades de Hacienda. Si la decisión es aprobada y la comunicación se realiza antes de que finalice el mes de septiembre, la compañía podría aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI durante todo el período fiscal de 2016 (es decir, a partir del 1 de enero de este año).
Se deben cumplir todos los requisitos SOCIMI antes de decidir su aplicación y ponerla en práctica?
No necesariamente. Las autoridades españolas han confirmado en varias sentencias vinculantes que los siguientes dos requisitos son «esenciales» y deben cumplirse antes de la elección de aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI (los otros requisitos se pueden cumplir en un plazo de 2 años, como se explica más adelante):
1. Que los estatutos de la empresa en cuestión deben incluir: (a) el objeto social principal de la SOCIMI (es decir, la compra y promoción -incluyendo la reforma- de inmuebles urbanos para el alquiler, directamente o a través de filiales participadas al 100%), y (ii) el reparto obligatorio de dividendo a los accionistas.
2. Las acciones deben ser nominativas.
¿Cuándo se deben cumplir todos los requisitos necesarios para operar como una SOCIMI?
El resto de requisitos deben cumplirse en un plazo de 2 años desde que la sociedad decidió convertirse en SOCIMI, a contar desde la fecha en que sus socios aprobaron la elección del régimen de SOCIMI: (a) requisitos de inversión: reglas del «80% de ingresos por rentas» y el «80% de los activos» y; (B) la forma jurídica que adoptará será la de Sociedad Anónima (SA o S.A.); (C) el capital social mínimo debe ser de 5 millones de euros; y (d) cumplir con las normas del mercado.
¿Cómo se calcula ese «80% de inversión en activos»?
Al menos el 80% de los activos de la SOCIMI se deben invertir en: (i) inmuebles en alquiler (que deben permanecer en propiedad de la sociedad durante al menos 3 años), (ii) solares para la promoción de inmuebles destinados al alquiler (cuyo desarrollo debe comenzar antes de 3 años a partir de fecha de adquisición) y (iii) participaciones en filiales consolidables. Así funciona la llamada regla del «80% de los activos» para la inversión.
El valor de los activos debe ser el promedio resultante de los balances trimestrales del año fiscal. Sin embargo, la SOCIMI puede decidir sustituir el valor en libros por el valor de mercado de los activos. Si se opta por valorar los activos a precios de mercado, se debe aplicar a todos los balances del año correspondiente. En el caso de que la SOCIMI sea propietaria de empresas filiales (es decir, no cotizada como SOCIMI), la regla de activos 80% se calculará sobre el balance consolidado de la SOCIMI (aplicando las reglas de consolidación españolas).
Además, la SOCIMI debe cumplir con la «regla del 80% de los ingresos» (es decir, al menos el 80% de los ingresos en un año determinado deben proceder de: (i) rentas de alquiler, y (ii) dividendos de participaciones cualificadas).
¿Qué ocurre si estas reglas no se cumplen en un año determinado?
La consecuencia inmediata es que la SOCIMI perdería su régimen fiscal especial de forma efectiva para el período fiscal correspondiente, a menos que la SOCIMI resuelva esta situación de cara al período impositivo siguiente. No obstante, como se ha mencionado anteriormente, la SOCIMI tiene un denominado «período de transición» de 2 años desde la fecha de la aprobación del régimen SOCIMI con el fin de cumplir con las normas del 80%.
Requisitos de la inversión: El período mínimo de arrendamiento de 3 años
Los activos inmobiliarios en propiedad de la SOCIMI deben permanecer en régimen de arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo comenzará a partir de la fecha en que el inmueble se alquile o se haya ofrecido para el alquiler (si el inmueble no está arrendado pero se ha puesto en el mercado de alquiler, el plazo se contará con un máximo de un año).
Si los activos fueron adquiridos por la SOCIMI antes de la fecha en que era aplicable el régimen de SOCIMI, este período de 3 años comenzará a partir del 1 de enero del primer año fiscal, cuando el régimen fiscal de las SOCIMI entrara en vigor.
¿Qué pasa si no se cumple el período de arrendamiento de 3 años para un determinado activo?
Todos los ingresos generados por ese activo de la SOCIMI tributarían según el régimen general del Impuesto de Sociedades (es decir, el 25%), con pago de intereses.
¿Pueden los accionistas de la SOCIMI vender sus acciones?
Sí. Las ganancias de capital obtenidas por un inversor no residente de la venta de acciones de una SOCIMI deben, como regla general, tributar en España con una retención del 19%, a menos que sea aplicable un tratado fiscal que permita su desgravación.
