Tributación autonómica y local, el factor sorpresa de toda inversión inmobiliaria

Por Eugenio García, director en el área Fiscal de BDO.-

Uno de los aspectos primordiales de toda inversión inmobiliaria es el retorno que la misma va a procurar al inversor, motivo por el cual la gestión de los activos se ha ido profesionalizando y especializando a lo largo de los años, dando lugar a la entrada en el mercado español de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria tanto nacionales como extranjeros.

En paralelo a dicha aparición, y de forma recurrente, surgen noticias que señalan a estos operadores como los responsables del incremento de los precios de los inmuebles, y del coste de los alquileres, así como de su aparente baja o nula contribución al sostenimiento de las arcas públicas.

Estas ideas junto con la dispersión normativa que afecta al sector, así como la falta de información en relación con la carga tributaria que soporta el mismo han sido el germen del estudio denominado “La tributación autonómica y local. El factor sorpresa de toda inversión inmobiliaria” elaborado por BDO.

Pues, no deja de llamar la atención la variedad de impuestos que gravan una misma inversión inmobiliaria y, sobre todo, la relevancia que tiene la recaudación tributaria que recae sobre el sector inmobiliario, respecto de la recaudación tributaria total del Estado.

De acuerdo con los datos correspondientes al año 2017, en España se recaudaron 193.951 millones de euros por todos los conceptos tributarios. De los cuales 166.102 millones de euros corresponden a la recaudación por IRPF, IVA, Sociedades y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y 8.441 millones de euros corresponden a la recaudación por TPO y AJD. Dado que estos impuestos no gravan únicamente operaciones o la propiedad inmobiliaria, no son indicadores idóneos para hacerse una idea de la tributación a la que está sometida el sector.

Sin embargo, sí sirven para poner en valor el peso de la tributación local que se comenta a continuación pues, excepto en el caso del IAE, los tributos locales objeto de análisis recaen exclusivamente sobre la tenencia o explotación de bienes inmuebles.

Impuestos locales

Así, en el año 2017 la recaudación por impuestos locales ascendió a 15.009 millones de euros, un 7,78% de la recaudación tributaria total del Estado. En concreto, el IBI aportó 10.976 millones de euros a las arcas públicas, un 5,66% del total; el Impuesto conocido comúnmente como la plusvalía municipal recaudó 2.070 millones de euros (1,07%); y el ICIO generó 588 millones de euros (0,30%). Unas cifras nada desdeñables.

Además, desde hace ya algunos años, determinadas comunidades autónomas están ejerciendo la capacidad legislativa que tienen encomendada en virtud de la Constitución y los Estatutos de Autonomía, y están creando figuras impositivas nuevas. En este sentido, se han creado el Impuesto sobre los grandes establecimientos o superficies comerciales en Asturias, Cataluña, Navarra y Aragón.

Cataluña creó, a su vez, el Impuesto sobre los activos no productivos de las personas jurídicas o el Impuesto sobre las viviendas vacías. Sin embargo, lo más significativo de estos impuestos no es su recaudación, pues el de mayor impacto corresponde al Impuesto sobre las viviendas vacías que aportó 18 millones de euros a las arcas públicas, sino su dispersión normativa.

Es decir, al tratarse de impuestos de creación autonómica, sin que exista una norma estatal que establezca un marco regulatorio básico, la determinación de los elementos tributarios, el hecho imponible, el régimen de exenciones y bonificaciones, la determinación del tipo de gravamen, así como la motivación que sustenta la creación del impuesto, son muy diversos, contribuyendo a una mayor inseguridad jurídica para el inversor-contribuyente, pues tendrá que analizar con detenimiento la normativa autonómica y local para cada caso en particular.

Asimismo, por lo general, la creación normativa va estrechamente relacionada con el establecimiento de nuevas obligaciones censales, de gestión y comprobación. Estos aspectos consumen una ingente cantidad de recursos de los contribuyentes, cuyo coste ha de sumarse al importe de los tributos que se devengan.

Por todo ello, sería deseable que la función normativa estuviese más ordenada y sustentada en un programa que tuviese en cuenta la repercusión que las nuevas normas tributarias van a tener sobre los contribuyentes tanto en su vertiente formal como en términos cuantitativos.

Ello facilitaría el cumplimiento, y seguramente redundaría en una reducción de costes tanto para los contribuyentes como para las administraciones públicas y, lo más importante, incrementaría la seguridad jurídica reduciendo la litigiosidad.