Relevo de capitales en las inmobiliarias

La salida acelerada a bolsa de Neinor Homes (inicialmente se habían planteado como fecha 2019) es la muestra de cómo ha cambiado la estructura accionarial del negocio español y las nuevas exigencias y retos a los que se enfrentan compañías de origen familiar o con accionariados fuertemente bancarizados, que se están transformando a pasos agigantados en vehículos de inversión soportados por fondos, mucho más sofisticados.

La implicación del capital extranjero ha sido crucial para que las pocas inmobiliarias que sobrevivieron al crash inmobiliario y financiero pudieran seguir adelante, pese al cerrojazo de crédito por parte de los bancos, sus anteriores accionistas en muchos casos. Ahora bien, la ayuda no es altruista, lógicamente, y conlleva unos retornos de inversión que se efectuarán mediante salidas a bolsa o ampliaciones de capital. En el camino, la propiedad de las empresas se ha diluido mucho más, en el caso de las empresas familiares, y se han acelerado las exigencias de rentabilidad a medio plazo, que ya veremos cómo se cumplen.

Dos son las estructuras que dominan ahora el panorama empresarial; las compañías con fondos de inversión respaldando el negocio, o las que optaron por convertirse en cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), para aprovechar las ventajas fiscales. De las primeras, Neinor es el exponente más evidente, con su salida a bolsa, la primera en una década. Pero hay una larga lista de espera encabezada por la sociedad resultante de la integración de Vía Célere con la sociedad dospuntos, propiedad del fondo estadounidense Värde. El objetivo es sacar la compañía a bolsa en dos años. También es candidato al parqué Aedas, de la mano de un fondo inversor como Castlelake.

¿Qué han hecho estos fondos? Pues durante cuatro o cinco años, comprar suelo en España a precio de saldo aprovechando la debacle de las viejas promotoras y la necesidad de los bancos de vender sus excedentes inmobiliarios. Ahora, llega el momento de recuperar inversiones, con las salidas al parqué y la puesta en marcha a lo grande de promociones de mayor tamaño que lo vendido con cuentagotas hasta la fecha.

«La cuestión es si el ritmo de crecimiento de la venta de viviendas y de los precios justifica las valoraciones que van a poner sobre la mesa. Hay que tener en cuenta que ahora la Bolsa es una salida natural para estas compañías porque el grifo de la financiación bancaria sigue casi totalmente cerrado. Aunque las cosas han mejorado mucho en los dos últimos años, el negocio promotor sigue muy lejos de la velocidad de crucero”, señalan expertos inmobiliarios.

Las socimis

Por su parte, las socimis, que llevan saliendo a cotizar desde hace tres años con el respaldo financiero de grandes inversores internacionales, han sido capaces de poner en marcha activos valorados en 13.500 millones de euros y 600 millones de rentas aseguradas cada año por los inquilinos que ocupan sus inmuebles, y también han llamado la atención de los grandes inversores. Las cuatro grandes son Merlin, Axiare, Lar, e Hispania.

En este caso, han comprado los mejores activos inmobiliarios, sobre todo, oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas. Entre 2014 y 2016 sólo las cuatro grandes socimis han duplicado el valor bruto de sus activos, de 6.600 a 13.500 millones de euros, que se quedan en un neto de 8.600 millones tras los casi 5.000 millones de deuda que, además de numerosas ampliaciones de capital, han servido para financiar las compras. Merlin, la sociedad diseñada por Ismael Clemente, es el exponente más claro de ello.

Pero las socimis se encuentran ya en un segundo estadio de desarrollo. Primero fueron las grandes -cotizadas en el mercado continuo-, como Merlin o Hispania. Pero la nueva ola es ya una realidad. Más de 30 de estas empresas cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con una capitalización que supera los 4.045 millones de euros, y unos activos gestionados por valor de 7.583 millones de euros hasta diciembre del 2016, justo cuando el mercado contaba con 25 cotizadas. Antonio Fernández, presidente de Armabex, sociedad asesora del mercado, precisa que en estos momentos, esa cifra supera los 8.000 millones.

El perfil tipo pertenece a accionistas no residentes -el 65% del capital pertenece a accionistas extranjeros-; cuenta con entre 5 y 20 activos en cartera; invierte principalmente en oficinas y viviendas para alquiler; sus gestores eligen Madrid y Barcelona como principales ubicaciones de los inmuebles que adquieren; y cuenta con unos niveles de deuda muy controlados. La media normalizada se sitúa por debajo del 40% del valor de mercado de los activos inmobiliarios que la integran.

Esta radiografía tipo también resalta el reducido número de activos con los que cuentan la mayoría de estas firmas en sus balances: cuatro de ellas tienen solo un activo, por lo que cabe entender que su presencia en el mercado responde a criterios fiscales.

España sigue en el mapa inversor

Pero el apetito inversor no sólo afecta a los accionariados, también al mercado puro y duro de los inmuebles. Y afortunadamente, aunque sea por el descenso de precios que abarató increíblemente el mercado para el inversor con liquidez, España sigue en el punto de mira internacional. Tras dos ejercicios récord, en los tres primeros meses de este año se ha mantenido el ritmo, con un volumen de compras de activos inmobiliarios de 3.417 millones de euros, según la consultora CBRE. Los inversores internacionales juegan un papel protagonista, copando el 70% del volumen total desembolsado, según el informe de la consultora; los más activos han sido los estadounidenses, que han invertido un 33% del total.

Esta cifra supone un incremento del 50% con respecto al mismo periodo del año anterior. «La cifra de 2017 refleja que el interés por comprar en España no se ha parado en absoluto y que a pesar de que 2016 se cerró con un ritmo trepidante, hay aún mucho inversor y mucha liquidez para el mercado español, donde además las incertidumbres políticas y económicas de 2016 ya han desaparecido», explica Mikel Marco-Gardoqui, director de Inversión de CBRE España.

Y parece que la intención de invertir sigue: el sector inmobiliario español recibirá unos 5.000 millones de dólares (unos 4.347 millones de euros) de nuevo capital extranjero, según el informe ‘Great Wall of Money’, de la consultora Cushman & Wakefield. Estas cifras se mantienen a un nivel similar a las del año anterior y sitúan a España en la posición número 13 en la lista de principales destinos de capital inmobiliario, por delante de países como Brasil o Italia.

Los fondos procedentes de Estados Unidos han seguido estando muy activos en el comienzo del año, como demuestran las operaciones cerradas entre enero y marzo por GreenOak, CBRE Global Investors, Hines, HIG Capital, Thor Equities o Harbert Management entre otros, a los que hay que sumar otros fondos como Värde o Blackstone, con fuerte foco en el sector residencial.

Tras los inversores estadounidenses, se sitúan los procedentes de Reino Unido, que han representado un 29% de la inversión extranjera total, y los de Alemania, con un 11%. Por su parte, la inversión nacional ha supuesto un 11% del total, mientras que el 19% restante ha procedido de las ‘socimis’. Según los datos de CBRE, las ‘socimis’ han invertido un total de 643 millones de euros, liderando la actividad Merlin con la compra de la Torre Agbar en Barcelona y el portfolio logístico del grupo Saba, por un importe conjunto de cerca de 300 millones.

Por sectores, el sector retail (locales y centros comerciales) ha sido el protagonista durante los tres primeros meses del año, acaparando 1.365 millones de euros. Esta cifra ha sido posible gracias a cuatro grandes operaciones con volúmenes superiores a los 100 millones, entre las que destaca la compra de Madrid Xanadú por parte del fondo británico Intu por más de 500 millones.

La directora de Research de CBRE España, Lola Martínez Brioso, ha destacado la cifra obtenida por el sector hotelero, que en el primer trimestre ha logrado casi el 30% de la cifra que consiguió en todo 2016, que fue el segundo mejor año de la serie histórica para el sector, al rozar los 2.000 millones. “Todo apunta a que este año será también extraordinario para este segmento”, ha augurado.