¿Qué hay de nuevo en el inmobiliario?

El sector asiste a la generalización de inversión en productos alternativos o líneas de negocio que hasta la fecha no eran muy demandados, pero que cobran importancia para equilibrar las cuentas de resultados, como el residencial de alquiler profesionalizado, residencias de mayores y de estudiantes, o activos de carácter sanitario. Algunos de ellos, como los relacionados con el coliving, coworking, o los urban hubs son producto de las nuevas economías colaborativas.

No son productos con rentabilidades elevadas, pero sí aportan recurrencia de ingresos y estabilidad cara al medio plazo, ante los indicios de ralentización de las economías, como precisa Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.

Desde luego, en esta redefinición de los modelos, el negocio más tradicional es el del alquiler de vivienda, pero estamos asistiendo a una profesionalización del mismo, con empresas dedicadas a la explotación de inmuebles destinados a ello, una fórmula poco usada en un país en el que el alquiler, hasta hace un par de años, era cosa de particulares o patrimonios familiares.

Como muestra, Blackstone, una de las mayores sociedades de inversión del mundo, prevé terminar el año con 25.000 viviendas en España alquiladas: su hombre en España, Eduard Mendiluce, explicaba en un foro sobre el sector inmobiliario organizado en Madrid por el Iese, Tinsa y Savills Aguirre Newman, que la firma confía, “como ha hecho desde el año 2014, en el mercado español, y que terminará 2019 gestionando 10.000 viviendas en alquiler más de las que posee ahora, que asciende a 15.000 unidades”.

Esta gestión profesionalizada no es de todos modos, la que manda; Ismael Clemente, consejero de Merlin Properties, decía recientemente que en España, los fondos sólo representan un 3% del total de la vivienda en alquiler, y que el resto está en manos de particulares.

El consejero delegado de los servicers Aliseda y Anticipa, propiedad de este fondo, detalló que la estrategia del fondo estadounidense en España en materia inmobiliaria pasa por el alquiler o compra y venta de viviendas de segunda mano por valor de entre 120.000 y 150.000 euros. “Cuando tienes más de 200 viviendas bajo gestión en un municipio, el negocio es rentable”, argumentó.

La firma ha adquirido en estos años por 3.615 millones de euros, 40.000 hipotecas dudosas de Catalunya Caixa; cartera de Banco Popular, junto con Santander, por más de 5.000 millones de euros; la socimi Hispania, por 2.000 millones y el 50,01% de la socimi de pisos en alquiler Testa, por 947 millones.

“El perfil de la demanda de inversión residencial es un reflejo de la transformación de este segmento del mercado. Si hace una década la demanda de activos residenciales estaba dominada por patrimonios privados nacionales, en la actualidad son los vehículos de inversión, los fondos institucionales o las aseguradoras – participados en muchos casos por capital extranjero- los actores más activos en este segmento”, afirmaba Lola Martínez, directora de Research de CBRE.

La consultora presentó su tradicional informe anual de Tendencias, en el que se señala que el volumen del mercado de inversión residencial en España cerró 2018 con 4.270 millones de euros, incluyendo operaciones corporativas, una cifra récord incluyendo compras como la de Testa por parte de Blackstone. Según CBRE, la inversión seguirá creciendo fuerte en 2019 pese a la ralentización tanto de la demanda como de los precios.

Para el presidente de CBRE España, la entrada de capitales es la solución al problema del alquiler: “La inversión permitirá aumentar la oferta, con lo cual los precios se autorregularán”.

“La actividad ha sido intensa en todos los sectores, destacando especialmente la desplegada en el sector residencial en alquiler con más de 4.000 millones de euros”, destaca el informe de la consultora, una cifra récord para la inversión en vivienda en España, donde destaca la operación de Testa.

Concha Osácar, socia fundadora de Azora, hizo hincapié en el foro del Iese en que España cuenta con un “limitadísimo” parque de viviendas en alquiler, mientras que la demanda sigue creciendo gracias a la mejora de la economía y la creación de empleo, y no “por culpa del turismo”.

“Hay una gran demanda de alquiler y, sin embargo, no ha habido una oferta que haya crecido para dar respuesta”. Osácar aseguró que España necesita 1,5 millones más de viviendas en alquiler para dar respuesta a una demanda que sigue creciendo sobre todo en determinadas ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, ciudades que están generando una gran demanda de empleo gracias a la mejora de la economía. Por primera vez hay interés inversor institucional para entrar a financiar vivienda en alquiler en España, según Osácar.

“Es un país propietario de vivienda y hay un escasísimo parque público, no hay partida estatal para financiar la construcción de vivienda social. Hay que buscar financiación porque no hay pública. Y por primera vez hay financiación institucional y lo primero que hay que hacer es no demonizar al capital que viene a financiar donde sí hay una necesidad real”, señaló.

Y añadió que hay que hacer normativas de colaboración público-privada. Por su parte, el consejero delegado de Neinor Homes, Juan Velayos, respondía a la pregunta sobre su posible dedicación a este negocio que “todos los promotores deberían estar investigando posibilidades en el mercado del alquiler para ampliar sus negocios”.