Proactividad y anticipación en la gestión de balances son clave para la nueva realidad del sector inmobiliario

Por Iñigo Laspiur Oteiza, Senior Director of Corporate Finance, Head of Non Performing Assets, Debt Advisory and Restructuring, CBRE Real Estate.-

 

El sector inmobiliario, al igual que el resto de los sectores de la economía, transita por un momento excepcional, sin precedentes, provocado por un evento externo, que ha generado un shock en el lado de la demanda, que prevemos tendrá un impacto potente pero no estructural.

Este shock de la demanda plantea dos retos inesperados para el sector. Por un lado, una bajada considerable de la actividad económica, con caídas del PIB (del 5,2% en el primer trimestre, según últimas cifras oficiales) e incremento del desempleo (al 14,4% entre enero y marzo); y, por otro lado, un brusco cambio en el comportamiento y los hábitos de consumo de los ciudadanos, que posiblemente trascenderá el propio shock económico.

“Las inmobiliarias no se enfrentan a la actual incertidumbre en una situación generalizada de sobreendeudamiento o de dependencia de la financiación bancaria”

Este escenario puede tener repercusiones en los balances de las empresas del sector inmobiliario (especialmente aquellas más sensibles a los hábitos de los consumidores o con modelos de negocio más expuestos a ingresos recurrentes, como retail, hoteles y sectores alternativos como pueden ser residencias de estudiantes o gimnasios) porque durante unos meses van a ver impactos considerables en sus cuentas financieras y en sus entradas de caja que podrían acabar por deteriorar su solvencia.

Un inmobiliario mejor endeudado ante el actual shock de demanda

La buena noticia es que, desde el punto de vista del endeudamiento, las empresas del sector inmobiliario en España no se enfrentan a la actual incertidumbre en una situación generalizada de sobreendeudamiento o de dependencia de la financiación bancaria. Las compañías en los últimos años han sido prudentes en la financiación de sus operaciones, asumiendo menos apalancamiento y mayor aportación de capital y, la calidad de los activos es asimismo mayor que hace 10 años.

Ante esta situación es imprescindible adoptar una actitud defensiva y priorizar la gestión de los balances. Desde CBRE creemos que una de las claves para el sector inmobiliario en esta coyuntura es la proactividad y la anticipación.

La reestructuración o refinanciación, incluso cuando no hay riesgo inminente o una situación crítica, pueden servir para evitar situaciones extremas de impago que acaben generando un problema, no solo a los propietarios sino también al sistema bancario que podrá ver incrementado sus ratios de morosidad y por tanto su exposición de NPLs como ya ocurrió tras la crisis de 2008, provocando finalmente una crisis sistémica.

Los activos operacionales requieren un asesoramiento de deuda especializado

Esto es especialmente importante en el caso de los activos inmobiliarios operacionales, que son los que se pueden ver más intensamente impactados por un shock en la demanda o un cambio súbito en los hábitos de los consumidores. De hecho, en los últimos años hemos visto aumentar considerablemente las asignaciones de capital a este tipo de activos, lo que a su vez ha impulsado la demanda de servicios especializados en asesoramiento de deuda para modelos de negocio inmobiliario más expuestos a ingresos recurrentes.

En definitiva, un acercamiento proactivo, profesionalizado y rápido a las entidades financieras con una visión a largo plazo puede marcar importantes diferencias en la obtención de las mejores soluciones de refinanciación y restructuración, así como anticiparse a un potencial alargamiento de la crisis pudiéndolo afrontar con un balance más sólido.

Las dos fases de las refinanciaciones y reestructuraciones

Esto es especialmente relevante en el momento actual en el que la banca está siendo muy dinámica en el apoyo a las empresas, ya sea con sus propias herramientas y soluciones de liquidez o financiación y, principalmente, a través de la gestión de las líneas de crédito con aval del ICO.

Aprovechar este momentum es clave, ya que prevemos una segunda fase en el que una vez se terminen las ayudas del ICO, muchas empresas van a tener que hacer frente a un importante volumen de vencimientos de deuda, en una situación de más endeudamiento y menor solvencia, y con la incertidumbre de que previsiblemente la banca no estará en una posición tan dinámica como la actual.

“En el momento de inflexión actual, el sector va a tener que diversificar la financiación del balance y optar por fuentes alternativas como las que ofrecen los fondos de deuda o el mercado de bonos”

Adicionalmente, prevemos en esta segunda fase, operaciones más complejas de reestructuración que pueden colapsar los comités de riesgos de las entidades financieras. En este sentido, recomendamos a las empresas anticiparse a esta situación, reordenando sus balances con sus acreedores con una visión a largo plazo y acumulando liquidez, potencialmente con fuentes alternativas de financiación, como los fondos de deuda, donde existe una gran liquidez en el mercado y también interés por el mercado inmobiliario español.

Un enfoque integral para una coyuntura sin precedentes

Pero, el enfoque tradicional basado únicamente en el conocimiento de los instrumentos financieros no funcionará en la actual coyuntura, ya que, a diferencia de la anterior crisis financiera, no estamos hablando de suelos o promociones inactivas que pasan de un balance a otro, sino de activos vivos con una operativa compleja, sometidos a una situación de tensión para la que no hay hojas de ruta prediseñadas.

Por eso junto a esas soluciones de refinanciación y reestructuración, es imperativo desarrollar planes de negocio especializados e individualizados, ya que no se trata únicamente de sobrevivir, sino también de afrontar la necesaria transformación (financiera y operativa) para adaptarse a la nueva realidad que surgirá tras años de ciclo alcista y para una dinámica distinta en el sector y así estar preparados para seguir creciendo cuando todo se vaya normalizando.

Soluciones financieras alineadas con planes de negocio especializados

En el actual momento de inflexión en el que nos encontramos, en el que las empresas del sector están priorizando la gestión de sus balances y revisando las fuentes de financiación para aumentar la liquidez, el sector va a tener que diversificar la financiación del balance y optar por fuentes alternativas como las que ofrecen los fondos de deuda o el mercado de bonos. Hay que analizar, con los nuevos modelos de ingresos, cuáles son las mejores combinaciones de estructuras de balance y de fondos ajenos.

Por ello es esencial contar con un equipo asesor integral, que combine talento, capacidades y experiencia en la estructuración de sofisticadas soluciones financieras y alta especialización en la gestión de activos inmobiliarios (especialmente los de carácter operacional). En CBRE contamos con una línea de asesoramiento en operaciones de deuda, refinanciaciones y reestructuraciones dentro de nuestro equipo de Real Estate Investment Banking (REIB) y que estamos reforzando en la actualidad.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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