César Cort: “Mi objetivo es construir casas eficientes, sostenibles y tecnológicamente avanzadas”

Miembro de una familia de arquitectos, este economista reconvertido en administrador de una empresa familiar que, entre otros activos, posee más de 200.000 m2 de suelo finalista en Valdebebas, quiere hacer historia en el inmobiliario a través de la marca comercial Valenor. Comprometido con su tiempo, a César Cort no le preocupa el ritmo sino el resultado final, ya que su objetivo es promover excelentes edificios contemporáneos, de arquitectura funcional, versátil e inteligente.

Este hombre afable y de fuertes convicciones, que se mueve en moto con una pegatina de la empresa informática Digital en la que trabajó varios años, nos recibe en unas oficinas que se hallan al lado de “la Quinta de los Molinos”, el parque público que diseñó su abuelo en el distrito madrileño de San Blas-Canillejas. Desde allí, César Cort dirige Bisbel Hispania.

¿Cuál es su visión del mercado inmobiliario?
Mi visión del mercado no es muy amplia, solo concentrada en el mercado en que estoy, que es el de la zona norte de Madrid y, en concreto, en Valdebebas. El año pasado se alcanzó finalmente una situación jurídica segura y estable, coincidiendo con el inicio del ciclo económico de crecimiento, que ha estimulado una demanda sana de compradores que buscan su residencia habitual. También se ha activado la demanda de inversores; Gente con ahorros que se está embarcando en la compra de una vivienda bien para alquilarla o para su venta posterior una vez construida.

¿Ha notado algún cambio de tendencia en los últimos meses?
Efectivamente, antes del verano era rara la semana que no se producían varias ventas, sin embargo después del verano, este rimo ha disminuido. Pienso que este cambio no se ha debido al nuevo Gobierno Municipal. En mi opinión, lo que ha afectado -sembrando cierta incertidumbre y producido una ralentización de las operaciones- ha sido el resultado de las elecciones catalanas y la incertidumbre ante las próximas elecciones generales.

¿Y qué cree usted que va a pasar tras las elecciones generales?
Creo que si sale un resultado en el que haya un marco de seguridad política, un proyecto a largo plazo estable, el mercado inmobiliario va a repuntar claramente a partir de primeros de enero. En mi opinión, 2016 va a ser un buen año para el sector inmobiliario y, desde luego, estoy seguro que va ser excelente para Valdebebas, donde existe una demanda consistente y mucha oferta.

¿En qué se basa para hacer esta afirmación?
En estos momentos en Valdebebas tenemos más visitas e interés que nunca. Con frecuencia son personas bien informadas las que se acercan, con prudencia, pero una clara intención de comprar.
Además, hay otro dato de suma importancia: la predisposición de la banca a volver a facilitar el crédito promotor y el crédito hipotecario.
Por último, la baja rentabilidad de los productos financieros hace que vuelva ser atractivo nuestro sector, teniendo en cuenta que los precios siguen por debajo de los de otras capitales europeas de nuestro entorno y muy por debajo de los de hace años. La expectativa es claramente al alza; el primer síntoma es el inicio de la subida del precio del suelo finalista.

¿Cómo cree que será 2016 para Valdebebas?
Como le decía antes, 2016 va ser un año muy bueno para el sector y excelente para la consolidación de Valdebebas. Un año donde se pondrán en marcha muchas promociones. En estos momentos, hay unas 20 en marcha. En 2016 llegaremos a las 6.000 viviendas habitadas, lo que estimulará el comercio local y el atractivo de la ciudad, y esperamos que arranque la construcción de 2.000 o 3.000 unidades adicionales.

¿Y qué ocurrirá con la parte de oficinas y comercial del nuevo barrio madrileño?
En Valdebebas casi el 50% de la edificación es terciaria, de oficinas y comercial, que supone cerca de un 10% de la total de la ciudad de Madrid, lo que significa una excelente oportunidad de promover edificios modernos de altas prestaciones muy próximos al aeropuerto, localización ideal para muchas compañías multinacionales.
El desarrollo terciario será muy dependiente del devenir de la economía general y, sin duda se verá muy estimulado en el momento en que la Ciudad de la Justicia se ponga finalmente en marcha y se construya el puente de conexión con la T4.

¿Cuándo despegará la demanda de suelos terciarios en Valdebebas?
Espero que el mercado de oficinas empiece a moverse en 2016, pero no creo que sea hasta 2017-2018 cuando veamos establecerse algunos proyectos importantes. No obstante, he de decir que ya ha habido alguna demanda de alguna compañía para establecerse en Valdebebas, pero no a precios de alquiler que pudiesen justificar la construcción de un edificio de primera calidad.

¿Por qué ha tenido que iniciar tres veces la promoción Valdebebas 127 y devolver hasta en dos ocasiones las cantidades a los compradores?
Así es. En 2013, debido a la anulación del Plan General de Madrid, una vez comercializada, por precaución, retiramos la promoción del mercado y procedimos a la devolución íntegra a los compradores de las cantidades entregadas, más intereses.
En 2014, con una nueva licencia, volvimos a comercializarla. El día anterior a la firma del crédito promotor tuvimos conocimiento de una alegación a la Licencia de Obra por parte de la Asociación para la Promoción del Urbanismo Responsable (entidad que ha impugnado la mayor parte de las Licencias de Obra y Primera Ocupación de Valdebebas). Por precaución, volvimos a retirarla del mercado. Más tarde llegó la sentencia del TSJM anulando las medidas cautelares. A principio del verano reiniciamos la comercialización por tercera vez.

¿Y cómo lleva la comercialización?
En dos meses y medio a efectos prácticos hemos vendido más del 60% de las 72 viviendas de la primera fase, de un total de 202 viviendas de tres y cuatro dormitorios, más locales comerciales.

¿Qué otras promociones ha construido Valenor en la zona?
En 2014 entregamos la promoción de Valdebebas 136. Un proyecto de 177 viviendas y locales comerciales del arquitecto Patxi Mangado, que ha recibido el Premio COAM 2015. A principios de 2015 entregamos una promoción de 56 viviendas en Barajas, en este caso un proyecto de César Ruiz Larrea.

¿Cuáles son los valores por los que se diferencia de sus competidores?
Los principales valores diferenciales de Valenor se pueden resumir en cuatro puntos: Arquitectura, accesibilidad, eficiencia térmica y acústica, y tecnología.
En primer lugar, nuestros proyectos son muy grandes, de manzana completa. Este factor diferencial nos permite ubicar la edificación en el lugar óptimo, de modo que se consigue mejor soleamiento, vistas, distancias entre edificios, etc. Por el contrario, es cierto que, desde un punto de vista comercial es más complejo poner en marcha promociones de mayor tamaño.
En la construcción apostamos por la innovación; En Valdebebas 136, ya fuimos pioneros al construir unas viviendas VPPB con forjados de losa, fachada ventilada y sin cajón de persiana, algo bastante difícil dadas las limitaciones presupuestarias de este tipo de viviendas.
En la promoción de Barajas, hemos ido un paso más allá, incorporando algunas mejoras, en especial en las instalaciones, con suelo radiante, instalación domótica KNX, fachada ventilada cerámica, y la personalización completa de toda la vivienda a los clientes.

En Valdebebas 127, en este afán por la mejora continua, incorporamos un elemento nuevo de extraordinarias prestaciones y durabilidad para la fachada ventilada, DEKTON de Cosentino, y también la gestión de todas las instalaciones de la vivienda (iluminación, estores, persianas, control climático, etc.) se lleva a cabo mediante KNX, el estándar internacional de domótica, que es multi fabricante y permite la integración futura de múltiples aplicaciones, dispositivos y electrodomésticos.
Insistimos con los forjados de losa, con los que conseguimos una mejor eficiencia acústica, a la vez que reducimos la cantidad de pilares, generando casas más espaciosas y accesibles, pues nuestras estancias y pasillos son más amplios y con objeto de mejorar la estanqueidad de los huecos de ventana sustituimos la tradicional persiana con tambor por un sistema exterior de lamas replegables y orientables.

¿Cuál es su objetivo como promotor?
Mi objetivo como promotor es amplio, pero a la vez muy concreto. En primer lugar pensamos en la ciudad y como debe ser el edificio que más aporte a la localización concreta… y que a su vez más se beneficie del entorno. Por lo tanto mi proyecto es un proyecto de barrio. Por ejemplo, en Valdebebas 136 hemos construido ya el primer parking público subterráneo de Valdebebas. Hoy aparcar en la zona es fácil, pero dentro de pocos años será más complicado.
En segundo lugar mi objetivo es construir edificios distintos, eficientes, tecnológicamente avanzados tanto en sus instalaciones como en los materiales y en los sistemas constructivos.

Y por último, no tenemos prisa, tenemos gran cantidad de suelo finalista en las mejores localizaciones y nuestra forma reflexiva de hacer las cosas requiere tiempo. Al final, quizás, nuestro objetivo más importante sea estar satisfechos con nuestro trabajo y orgullosos de nuestros edificios.
A corto plazo no tenemos previsto hacer promociones fuera de Valdebebas. A medio plazo seguramente sí, pero siempre con el objetivo de promover proyectos singulares aplicando nuestros valores diferenciales y experiencia.

Y hablando de precios, ¿cuánto cuestan las viviendas de Valdebebas 127?
Las viviendas de tres y cuatro dormitorios de la primera fase de Valdebebas 127 tienen apenas 8 m2 útiles de diferencia. Las de tres dormitorios tienen 153 m2 construidos (109 m2 útiles) y con sus dos plazas de garaje, más trastero y con las opciones de climatización, iluminación y cocina se pueden comprar desde 393.000 euros, mientras que las de cuatro dormitorios, de 177 m2 construidos (117 m2 útiles) y con todas las prestaciones su precio oscila entre los 434.000 euros y los 483.000 euros.

¿Cuándo le entró el gusanillo de convertirse en promotor inmobiliario?
Lo de convertirme en promotor no me lo había planteado nunca. De hecho, aunque estuve a punto de estudiar Arquitectura, finalmente, probablemente por el peso del nombre (me llamo igual que mi padre y abuelo), decidí estudiar Económicas y tras pasar 8 años por el sector informático, me pidió mi padre que me incorporara a la empresa familiar en 1992, a mi vuelta de dos años en la Universidad de Berkeley donde mi mujer se graduaba en el departamento de Landscape Architecture. Mi experiencia y estudios anteriores me fueron de gran utilidad para poder organizar, documentar y gestionar la empresa y posteriormente la influencia y ayuda de mi mujer fue fundamental para la concepción y desarrollo de Valdebebas, que ha resultado ser un referente como modelo de ciudad.
Ha sido todo un privilegio inesperado haber podido colaborar a hacer realidad una ciudad como Valdebebas. Ahora, vuelvo a tener la suerte de poder promover los edificios que me gustan. He vivido siempre rodeado de arquitectura de calidad. Es por ello que ahora siento como una obligación propia la de construir edificios bellos, eficientes, inteligentes y saludables.

¿Se comenta que usted es de los mayores propietarios de suelo del norte de Madrid?
En estos momentos Bisbel Hispania es propietaria de unos 200.000 m2 de suelo finalista en Valdebebas, lo que nos convierte en uno de los mayores propietarios del ámbito. La mitad de estos son de uso residencial y la otra mitad terciarios, pero no tengo prisa en desarrollarlos. Estamos trabajando mucho la marca Valenor centrada en sus valores diferenciales. En el futuro, con la confianza de los compradores, espero poder realizar edificios aún más innovadores.

¿Cuánto tiempo le lleva madurar un proyecto?
Nuestro periodo de maduración de proyectos es mas largo que el habitual. Generalmente, tras estudiar la parcela que queremos desarrollar, realizamos un concurso entre estudios de arquitectura. Tras la selección del equipo generalmente rehacemos la propuesta para potenciar nuestro ADN, o sea, nuestros valores, y finalmente se encarga el Proyecto Básico. Este proceso lleva aproximadamente un año y medio antes de iniciar la comercialización. Son parcelas muy grandes y con frecuencia complejas.

¿Y que nos puede decir del equipo de Valenor?
Somos un pequeño equipo muy técnico. No tengo idea de ampliarlo. Quiero seguir haciendo las cosas con mi gente, a mi ritmo y disfrutando cada proyecto.

¿Qué les dice a todos los agentes que quieren comprar suelo o asociarse con usted?
Escucho a todo el mundo, pero no quiero vender suelo. Soy consciente de que nuestro ADN y objetivos no son fácilmente compatibles con los de otros promotores y no tengo necesidad de asociarme, por lo que veo improbable hacerlo en este momento… pero nunca se sabe.