Los pasos acelerados de Patrizia para convertirse en una compañía perfecta

Entrevista a Borja Goday, Managing Director de Patrizia y Responsable de España y Portugal.-

Con las tres empresas que ha adquirido Patrizia recientemente en Europa, la gestora de fondos inmobiliarios alemana acaba de dar un salto de gigante para convertirse a los ojos de sus clientes-inversores en la compañía perfecta que persigue con ahínco, como manifiesta Borja Goday en esta entrevista. Para el Managing Director de Patrizia y Responsable de España y Portugal, donde ya ha invertido casi 1.000 millones de euros, sus planes a corto y medio plazo pasan por aumentar su presencia en el sector residencial, logístico, comercial, oficinas, hotelero e incluso activos alternativos.

En los últimos seis meses Patrizia ha comprado tres empresas en Europa. Descríbanos la operación y la naturaleza de las compañías adquiridas.
En efecto, durante los últimos meses Patrizia ha comprado tres compañías: Sparinvest Property Investors, Triuva y Rockspring. Las tres transacciones complementan el ya de por sí importante crecimiento orgánico propio. Pero cada una de ellas aporta características especiales que hacen de Patrizia una entidad mejor para nuestros clientes (los inversores), más experimentada, con una mayor gama de productos donde invertir, más grande en un mundo cada vez más competitivo, más global y por tanto más abierta.

Sparinvest, rebautizado como Patrizia Multi Managers, nos permite ofrecer un producto de inversión novedoso en nuestra cartera: el fondo de fondos que invierte de manera indirecta en vehículos con diferentes estrategias de inversión inmobiliaria.

La adquisición de Triuva aporta crecimiento de nuestro negocio en todos los mercados europeos, con mayor presencia local en cada país y un conjunto más amplio de productos.

Finalmente, Rockspring nos aporta una nueva ubicación para la gestión de algunos de nuestros fondos. Londres es una plaza financiera esencial para gestionar dinero de terceros de manera discrecional. Adicionalmente, Rockspring aporta un numeroso grupo de nuevos inversores y una amplísima experiencia en operaciones de valor añadido.

Con estas operaciones la gestora de fondos de inversión inmobiliaria alemana gana músculo. ¿De qué magnitudes estamos hablando?
Durante los últimos ejercicios, Patrizia ha crecido de manera exponencial. 2016 y 2017 serán recordados como años excepcionales. Sin contar con las nuevas compañías adquiridas, Patrizia cerró transacciones inmobiliarias el año pasado por valor de casi 6.000 millones de euros.

Como ya he señalado, el crecimiento por transacciones ha complementado el crecimiento orgánico y se traducirá en 2018 en cifras que nuestros inversores podrán utilizar a su favor, mejorando todavía más sus estrategias de inversión en el mercado inmobiliario.

Más de 900 profesionales de Patrizia repartidos en más de 20 países para ofrecer el mejor servicio de inversión inmobiliaria en Europa a nuestros clientes institucionales y particulares. En referencia al volumen gestionado por Patrizia, las últimas operaciones de Triuva y Rockspring nos llevan a una cifra cercana a los 39.000 millones de euros, totalmente invertidos en el mercado inmobiliario. Somos independientes (al no depender de grupos aseguradores o bancarios) y uno de los líderes gestionando dinero de terceros.

Me parece importante destacar el hecho de que Patrizia es una compañía especializada única y exclusivamente en el sector inmobiliario. Sólo sabemos de inversión inmobiliaria y sólo queremos invertir en activos inmobiliarios. Otros gestores de inversiones prefieren invertir en industrias distintas simultáneamente.

Pero en Patrizia consideramos que la especialización es altamente relevante en el sector inmobiliario. También creemos que el conocimiento local es vital para acertar en las inversiones inmobiliarias. De ahí que invirtamos únicamente en aquellos mercados donde ya contemos con una oficina local abierta y un equipo local especializado y con experiencia.

En referencia a nuestro negocio en España, al poco de comenzar nuestra andadura anunciamos que nuestro objetivo sería tener una importante presencia en España y Portugal en tres años. Incluso ciframos ese objetivo en una cifra cercana a los 1.000 millones de euros. Me complace anunciar ahora (cuando todavía no han transcurrido esos tres años en su totalidad) que efectivamente nuestras inversiones en España alcanzan casi esa cifra.

¿Cómo se está gestando la integración de las tres empresas en la nueva compañía?
Nuestra compañía está cotizada en Alemania y nuestra historia es bien conocida por el público. Es sabido el hecho de que no es la primera vez (y adivino que no será la última) que Patrizia adquiere otra compañía y, por tanto, tenemos experiencia en integrar compañías con resultados excelentes para nuestros inversores.

En España, colaboramos y participamos en el proceso de integración de las tres compañías, al igual que el resto de oficinas locales. Patrizia ha organizado un grupo interno de integración que localiza las mejores prácticas de las tres compañías y las implementará de manera inmediata durante las próximas semanas y meses en toda Europa.

El equipo local español tiene miembros en ese grupo interno de integración y ayudamos como cualquier otra oficina local de Patrizia a construir la mejor compañía para nuestros clientes, los inversores. Desde que las adquisiciones de Sparinvest, Triuva y Rockspring fueron autorizadas por el regulador, hablamos todo entre nosotros como compañeros para conseguir los mejores resultados posibles y las mejores inversiones.

Damos prioridad a continuar ofreciendo a nuestros inversores excelencia en nuestras tareas diarias. De hecho, por ejemplo en España, hemos comprado otro inmueble antes de Semana Santa. Creemos que eso es lo importante, continuar dando un servicio de primera categoría a nuestros inversores y a ese aspecto nos estamos dedicando en “cuerpo y alma”. Sparinvest ya está completamente integrada en el grupo. De hecho, ha pasado a denominarse Patrizia Multi Managers. Ahora toca integrar a las otras dos compañías con Patrizia, lo que estamos haciendo como un único proceso de integración.

¿Qué estrategias de diversificación de la inversión tiene previsto emprender a partir del nuevo escenario?
Cabe destacar que tanto a nivel global como en España es significativo nuestro nivel de diversificación. Invertimos en diferentes tipologías de activos, en diferentes mercados, con distintos perfiles de riesgo y horizontes temporales. La estrategia en España y Portugal responde a esa misma política de inversión. De hecho, en España contamos ya con inversiones en activos de oficinas, comerciales, residenciales, logísticos… con presencia en Madrid, Barcelona y Málaga, así como en diferentes ubicaciones en Portugal.

Algunas de ellas responden a un perfil de inversión core, con ubicaciones e inquilinos excepcionales y rentabilidades ajustadas, y otras con un perfil de valor añadido, admitiendo algo de riesgo a cambio de obtener rentabilidades más importantes.

La diversificación es un elemento clave apreciado por los inversores (también por nuestros clientes españoles que deciden invertir con nosotros) asociado a la gestión de carteras (y por supuesto también para carteras inmobiliarias) por lo que, de manera recurrente, creamos nuevos vehículos paneuropeos que facilitan a nuestros clientes institucionales y particulares encontrar el producto perfecto donde invertir.

Últimamente la prensa también se ha hecho eco de que tienen intención de adquirir una promotora especializada en la vivienda de alquiler. ¿Qué hay de cierto en ello?
Sin duda, tenemos un interés real. No obstante, tenemos muy claro lo que nos gustaría comprar en España. Si somos capaces de encontrarlo y podemos hacer una transacción a su justo precio, avanzaremos en esa dirección.

Pero, por otra parte, no tenemos obligación de invertir en una promotora. De modo que si los precios no son suficientemente rentables para nuestros inversores, buscaremos otro tipo de operaciones. Por ejemplo, como las que hemos ejecutado hasta la fecha en España.

El parque de viviendas de alquiler español se encuentra, en muchos casos, obsoleto. Tener la oportunidad de promover vivienda de alquiler de calidad es algo que nos gustaría hacer en España. Intentaremos acelerar el proceso con la búsqueda de la compañía perfecta. Si no es posible, iremos activo a activo como hasta la fecha.

Y hablando de residencial, ¿cómo llevan la comercialización de sus proyectos residenciales, como Claudio Coello en Madrid?
Contamos con diferentes proyectos residenciales en España. El más mediático es Claudio Coello, 108, sin duda. La comercialización de este exclusivo proyecto residencial ha sido un importante éxito fruto del empeño y visión de Patrizia, del esmerado diseño de RWA Arquitectos y de la estrategia de comercialización que con gran acierto planteó Gilmar.

Haber vendido el 93% de todas las unidades en siete meses supone un éxito arrollador, quedando una única unidad disponible de un cliente que decidió no seguir adelante. Pero, como adelantaba, también nos gusta mucho la vivienda en alquiler, lo que nos ha llevado a invertir en diferentes barrios de Madrid, donde contamos con varios edificios dedicados a esta actividad. Los resultados están siendo excelentes.

Descríbanos el resto de los segmentos inmobiliarios en los que han focalizado sus inversiones. ¿Y dónde piensan poner sus objetivos a partir de ahora?
Un volumen de casi 1.000 millones de euros permite invertir diversificando en diferentes tipologías de activos. Ya hemos comentado nuestra presencia en el ámbito residencial. Pero tenemos todavía un mayor volumen de inversión en activos de oficinas y activos comerciales y logísticos, destacando muchos de ellos por sus envidiables ubicaciones en las calles más importantes.

A futuro, en el corto y medio plazo, seguiremos analizando varias tipologías de activos para invertir. De modo que aumentaremos nuestra presencia en producto residencial, logístico, comercial y de oficinas. Por otra parte, nos gustaría completar la adquisición de algún hotel. Tenemos uno en nuestra cartera española, en Madrid, pero quisiéramos aumentar nuestra presencia con otros activos alquilados a grandes operadores hoteleros.

No obstante, no estamos cerrados a otro tipo de activos, siempre que cumplamos con los requisitos de nuestros inversores. Incluso a los denominados ahora como activos alternativos.

¿Cómo califica el momento actual que vive el sector inmobiliario español?
Creemos que es un momento en el que conviene ser especialmente cauto. El mercado ha evolucionado en determinadas ciudades de una manera extraña, con grandes diferencias entre ellas e incluso grandes diferencias por barrios dentro de una misma ciudad.

Los precios de compra de los activos han crecido durante varios trimestres pero el nivel de rentas no ha crecido del mismo modo. Tocará ahora demostrar la fortaleza de nuestra recuperación con el crecimiento sostenible de las rentas para alcanzar el crecimiento que han sufrido los valores de los activos. En ese aspecto, y dado el carácter de servicios de la economía española, será esencial contar con estabilidad a nivel europeo y global.

Precisamente, el hecho de crecer de manera permanente y el carácter global de Patrizia, nos permite tener una visión también global de la economía y tratar de anticiparnos a sus movimientos en las inversiones que hacemos para nuestros clientes.