La socimi Merlin pasa a liderar el inmobiliario cotizado español

No hay duda de que las socimis han tomado el relevo de las compañías tradicionales inmobiliarias. El culmen de esta transformación lo acaba de protagonizar Merlin Properties, bajo la dirección de Ismael Clemente (en la imagen). Tras hacerse con Testa, la división patrimonialista de la constructora Sacyr, Merlin ha adquirido Metrovacesa, un buque insignia del sector. El objetivo: competir en el tablero europeo como socimi.

Detrás de esta operación están tres de los grandes bancos españoles, muy interesados en agilizar el ladrillo que arrastran en sus balances. Y el Santander ha sido el que más ha empujado, al ser el primer accionista de Metrovacesa, condición que mantendrá en la nueva firma fusionada.

Según la información remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), la entidad financiera que preside Ana Botín pasará a ser el socio principal de Merlin, al obtener casi el 21,95% de sus títulos. A su vez, tendrá el 46,21% de Testa Residencial -cuya compra por la socimi a Sacyr, por 1.793 millones de euros, se completó precisamente el día que se anunciaba la operación-, la filial que agrupará los activos en alquiler (tanto de oficinas como de viviendas y otro tipo de edificios) de las dos inmobiliarias fusionadas.

Por su parte, BBVA, segundo accionista de Metrovacesa, logrará un 6% de la nueva Merlin y un 13 % de la filial Testa. En el caso del Popular, tendrá el 2,8% de la socimi y otro 6% en la firma residencial. A fin de asegurar la estabilidad de la inmobiliaria, los tres bancos se han comprometido a mantener sus participaciones al menos seis meses.

A partir de ahí podrían vender, aunque el derecho preferente de compra correspondería a las socios originales de Merlin, sobre todo fondos de inversión (Blackrock o Principal Financial). De los 15 miembros del consejo, nueve saldrán de las actuales Merlin y Testa, otros tres del Santander, uno del BBVA y dos serán ejecutivos de larga trayectoria en el sector. El presidente será Rodrigo Echenique, hoy al frente de Metrovacesa y consejero del Santander. Pero su cargo no será ejecutivo, puesto que este poder lo tendrá Ismael Clemente, actual número uno de Merlin.

La estructura

La compañía resultante será una de las mayores socimis de Europa, según señalaron las empresas. La cartera comercial estará compuesta por más de tres millones de m2 en propiedades. Estará centrada principalmente en oficinas, representando el 44% de la cartera resultante, locales comerciales (21%) y centros comerciales (18%). Las rentas por el alquiler de estos activos serán de 450 millones al año. En oficinas en Madrid y Barcelona contará con unos 340.000 m2 de superficie bruta arrendable. Respecto al residencial, se alcanza una cartera de 4.700 viviendas en alquiler, un valor bruto de activos de 980 millones y unas rentas brutas anuales de 35 millones.

Se trata de un gigante que controlará activos por valor de 9.317 millones de euros. De esos, 3.190 millones provienen de las propiedades que aporta Metrovacesa, centrada en oficinas, comercial, y con una cartera de suelos interesante. De la transacción saldrán tres firmas: Merlin para el negocio patrimonial y otra nueva para el residencial.

Como segundo acuerdo de la integración, nace una nueva tercera sociedad, en este caso para el negocio de promoción de viviendas al unir la división Testa Residencial con Metrovacesa, que controlará el 65,74% de la firma. Esta empresa tendrá el objetivo final de salir a Bolsa a medio plazo, según fuentes de mercado. Quedan fuera de la fusión los suelos propiedad de la participada por el Santander.

En tercer y último lugar, Metrovacesa también escindirá su patrimonio no estratégico (suelos, obras en curso para su explotación en arrendamiento…), valorado en 326,49 millones de euros. Estos activos irán a parar a una sociedad de nuevo cuño que será controlada en su totalidad por los actuales socios de Metrovacesa.