La inversión en España se beneficia de un entorno europeo endurecido

El real estate español mantiene su estatus por descarte: “En España contamos con la ventaja que nos ven como un país con perspectivas de crecimiento superiores a la media europea”, explicó el socio responsable del sector inmobiliario en PwC, Rafael Bou, durante la presentación anual del informe Tendencias en el Mercado Inmobiliario en Europa 2019, elaborado conjuntamente por PwC y Urban Land Institute (ULI). Y cara al producto, crece el interés por los productos alternativos.

El mercado inmobiliario europeo afronta 2019 con buenas perspectivas, tras un 2018 histórico en inversión, aunque con indicios de desaceleración. Esta es la principal conclusión que se desprende del informe: los analistas destacan que el sector está preocupado frente a la potencial subida de los tipos de interés y, especialmente, del incremento de la inestabilidad política internacional.

Así lo resumió Antonio Sánchez Recio, socio responsable del área de construcción y servicios de PwC: “Creen que nos estamos acercando al punto álgido del ciclo y están buscando nuevas estrategias para proteger sus carteras de las incertidumbres, que son muchas”.

El informe, elaborado a partir de 885 entrevistas con los principales agentes del sector –compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras–, sitúa la guerra comercial entre los EE.UU. y China y el Brexit como el principal factor de inestabilidad.

Respecto al mercado español, otro de los factores por el que los inversores se muestran preocupados es la inseguridad jurídica que provocan los continuos cambios de regulación. “Por ejemplo, ante la limitación de los precios máximos de los alquileres, son muchos los inversores que han paralizado proyectos en España”, aseguró Bou.

Rafael Pampillón, profesor de economía de IE Business School, apuntó que entre esos factores de riesgo están “las tensiones comerciales entre China y EE.UU., el Brexit, la incertidumbre política en Italia, las elecciones europeas y el temor al auge de partidos antieuropeos, o el cambio de modelo económico en China. Todo esto hace que veamos el futuro con cierta neblina”.

“En España, al entrar más tarde en el ciclo expansivo inmobiliario, también se tardará más en caer”, advirtió Bou. “Probablemente viviremos un 2019 con gran intensidad transaccional y de consolidación de precios -apunta-, donde la promoción inmobiliaria de todo tipo de usos tendrá un papel clave para fabricar producto que se adapte a las nuevas tendencias sociodemográficas y tecnológicas”.

Madrid se ve como la quinta ciudad europea más atractiva para el inversor en Real Estate de cara a 2018. Avanza así cuatro puestos con respecto al ejercicio anterior, y preocupa la caída de la capital catalana, que ha pasado del puesto número 11 al 27.

Crece la inversión alternativa

El informe elaborado por PwC remarca que el mercado seguirá marcado en 2019 por la escasez de activos prime y por el fuerte aumento de los precios. Así lo asume el 68% de los directivos entrevistados en el informe, que se muestran preocupados por la falta de activos de calidad.

Existen, a tenor de este informe, dos corrientes de opinión; una que piensa que estamos en lo alto del ciclo inmobiliario y que hay que prepararse para una potencial corrección invirtiendo en mercados y activos fuertes, y otra que opina que todavía hay recorrido, que existe mucha liquidez y que los tipos de interés no tienen pinta de subir o incrementarse fuertemente.

Otra pregunta que se hacen los inversores, comenta Bou, es si podrán cumplir sus objetivos de inversión y rentabilidad. “Muchos de los actores confiesan que es más fácil levantar capital que invertirlo actualmente y por ello están adoptando estrategias distintas; ya no vale comprar barato y vender caro”, apuntan desde PwC. De esta manera, se imponen los equipos de gestores capaces de ejecutar una estrategia inmobiliaria que incremente el valor de sus activos.

La incertidumbre tanto macroeconómica como política, está llevando a los inversores a refugiarse en sectores más nicho para compensar sus carteras con productos más estables en el tiempo: 2019 será el año de consolidación de los nuevos segmentos de mercado en el sector inmobiliario.

Si en 2015, solo un 28% de los entrevistados reconocía estar dispuestos a plantearse invertir en sectores alternativos, este año más de la mitad de los encuestados se está planteando invertir en viviendas compartidas, centros de datos, mercado logístico, entre otros, además de proyectos que requieren más desarrollo, es decir, más a riesgo.

A la presentación del estudio acudió el consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez, que afirmó que a su juicio, 2019 será un “buen año”, ya que se registrarán más ventas y se promoverán más inmuebles.

No obstante, Martínez señaló que la demanda en el segmento medio alto se está empezando a agotar, por lo que las promotoras se dirigirán a un público más joven, caracterizado por una demanda de producto mucho más instantánea.

Por su parte, el consejero delegado del Grupo Lar, Miguel Pereda, indicó que este año será un buen momento para promover inmuebles y explicó que “tanto la vivienda, como los inmuebles de carácter comercial, logístico y de oficinas, seguirán siendo los más demandados”.

Desde el punto de vista de la financiación, los inversores encuestados son más optimistas que en años anteriores y piensan que se incrementará la disponibilidad de capital, una liquidez que provendrá especialmente de Europa y Asia.

“Pero a pesar de esta visión optimista generalizada existen señales para que esta confianza no se transforme en autocomplacencia, unos síntomas que tienen que ver con unos retornos en mínimos históricos y una fuerte presión para invertir, con la escasez de activos prime o de calidad y con el reconocimiento de los inversores de estar tomando más riesgos para cumplir con sus objetivos de rentabilidad”, señala el informe.